Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии от истца - товарищества собственников жилья "Аврора" - Б. (председатель), С. (д-ть от 10.05.07) и Ч. (д-ть от 22.08.07), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Нефтестройиндустрия-Юг" и третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Е.С. Индустрия комфорта", извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Аврора" постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.07 по делу N А32-6066/2007-7/207, установил следующее.
ТСЖ "Аврора" (далее - товарищество) обратилось в арбитражный суд к ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" (далее - общество) с требованием (с учетом уточнения предмета иска) обязать заключить договор теплоснабжения и горячего водоснабжения на условиях, предложенных в проекте договора от 01.02.07.
Определением от 07.06.07 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Е.С. Индустрия комфорта" (т. 1, л. д. 82).
Решением от 06.08.07 (судья Дуб С.Н.) иск удовлетворен. Суд обязал общество заключить с товариществом договор теплоснабжения и горячего водоснабжения от 01.02.07 (в редакции истца) за исключением пункта 2.1 (в части начала срока действия договора). Суд определил срок начала действия договора - с момента вступления решения в законную силу. В остальной части исковых требований отказано.
Суд исходил из того, что предложенный товариществом к заключению договор на отпуск тепловой энергии является публичным (статья 426 Гражданского кодекса Российской Федерации). Общество необоснованно уклоняется от его заключения, поэтому товарищество (потребитель тепловой энергии) правомерно обратилось с иском (статьи 445, 539, 548 Гражданского кодекса Российской Федерации). Пункт 2.1 о сроках исполнения обязательств изменен судом, поскольку его условия противоречат положениям статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 1, л. д. 118).
Постановлением апелляционной инстанции от 19.12.07 решение отменено, в иске отказано.
Суд апелляционной инстанции установил, что по соглашению от 30.11.05 стороны с 01.12.05 расторгли ранее заключенный договор теплоснабжения. Товарищество и общество "Управляющая жилищно-эксплуатационная компания" (правопредшественник ООО "Е.С. Индустрия комфорта") заключили договор от 03.08.05 на техническое обслуживание общего имущества объектов, расположенных по адресам: ул. Гаражная, 81/2 и 81/8. Во исполнение указанного договора между обществом (поставщиком коммунальных ресурсов) и ООО "Е.С. Индустрия комфорта" заключен договор от 30.12.05 об обеспечении отоплением и горячим водоснабжением жилых домов по указанным адресам. Впоследствии (19.10.06) ответчик и третье лицо заключили новый договор об обеспечении жилых домов отоплением (горячим водоснабжением), который действует до настоящего времени. Следовательно, у истца отсутствуют основания для понуждения ответчика к заключению договора теплоснабжения объектов недвижимости, которые обеспечиваются коммунальными ресурсами через иную организацию - общество "Е.С. Индустрия комфорта". Довод товарищества о недействительности (ничтожности) договоров от 03.08.05 и 19.10.06 отклонен апелляционным судом, указавшим, что они не признаны недействительными в установленном законом порядке (т. 2, л. д. 103).
Общество обжаловало апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит отменить судебный акт, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. По мнению истца, суд неправомерно отказал в приостановлении производства по делу до вступления в силу решения по делу N А32-14632/2007-64/427, рассматриваемому Арбитражным судом Краснодарского края. По названному делу товарищество заявило иск о признании недействительным договора на техническое обслуживание домов от 03.08.05, заключенного им с ООО "Управляющая жилищно-эксплуатационная компания" (правопредшественником ООО "Е.С. Индустрия комфорта"), и договора теплоснабжения от 19.10.06, заключенного обществом и ООО "Е.С. Индустрия комфорта". Суд также не учел, что в договоре от 03.08.05 на обслуживание жилых домов не закреплено полномочие ООО "Е.С. Индустрия комфорта" на заключение договоров поставки энергоресурсов от имени товарищества. Заявитель полагает, что договор от 19.10.06 является недействительной (ничтожной) сделкой. Поэтому общество обязано заключить договор с потребителем тепловой энергии на основании статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Общество в отзыве на жалобу указало на несостоятельность ее доводов, а также законность и обоснованность постановления апелляционной инстанции от 19.12.07.
ООО "Е.С. Индустрия комфорта" отзыва на жалобу не направило.
В судебном заседании представители товарищества поддержали доводы жалобы, просили суд кассационной инстанции отменить апелляционное постановление и оставить в силе решение от 06.08.07.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение от 06.08.07 и постановление от 19.12.07 следует отменить, а дело - направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, товарищество (в лице председателя, действующего на основании устава) и общество "Управляющая жилищно-эксплуатационная компания" (правопредшественник ООО "Е.С. Индустрия комфорта") заключили договор от 03.08.05 на техническое обслуживание общего имущества объектов, расположенных по адресу: ул. Гаражная, 81/2, 81/8. По условиям договора ООО "Управляющая жилищно-эксплуатационная компания" обязалось обеспечивать владельцев комфортабельными условиями пользования жилыми и нежилыми помещениями, организовывать предоставление коммунальных услуг путем заключения от собственного имени договоров с поставщиками горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения, вывоза ТБО (т. 1, л. д. 90).
На основании заключенного с товариществом договора теплоснабжения общество обеспечивало тепловой энергией (отоплением и горячим водоснабжением) жилые дома, расположенные по адресам: ул. Гаражная, 81/2 и 81/8 (т. 1, л. д. 96).
30 ноября 2005 года стороны заключили соглашение о расторжении с 01.12.05 договора теплоснабжения в отношении домов по ул. Гаражной, 81/2 и 81/8 (т. 1, л. д. 70). В качестве основания для расторжения договора стороны указали на то, что члены товарищества самостоятельно заключают договоры с поставщиком тепловой энергии.
Однако 30.12.05 общество и ООО "Управляющая жилищно-эксплуатационная компания" заключили договор, предметом которого является обеспечение жилых домов по адресам: ул. Гаражная, 81/2, 81/3, 81/6, 81/8 отоплением, горячим водоснабжением и услугами по горячему водоотведению (т. 1, л. д. 91).
19 октября 2006 года общество и ООО "Е.С. Индустрия комфорта" (правопреемник ООО "Управляющая жилищно-эксплуатационная компания") заключили новый договор об обеспечении жилых домов по ул. Гаражной (в том числе 81/2 и 81/8) коммунальными ресурсами (т. 1, л. д. 67).
Товарищество, ссылаясь на отсутствие у ООО "Е.С. Индустрия комфорта" правовых оснований для заключения с поставщиком договора об обеспечении жилых домов отоплением и горячим водоснабжением, направило обществу проект договора от 01.02.07 (т. 1, л. д. 20-23). Предметом договора является подача (отпуск) тепловой энергии в жилые дома по ул. Гаражной, 81/2 и 81/8 (т. 1, л. д. 98). Уклонение общества (поставщика) от заключения договора теплоснабжения послужило основанием для обращения товарищества (потребителя) в суд с требованием об обязании заключить указанный договор.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится. При необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Кодекса.
Договор энергоснабжения (в том числе договор на отпуск тепловой энергии) в силу статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации относится к публичным договорам. Согласно статье 539 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Возражая против иска, общество ссылается на то, что поставляет тепловую энергию в жилые дома по ул. Гаражной, 81/2 и 81/8 на основании договора от 19.10.06, заключенного с ООО "Е.С. Индустрия комфорта" (управляющей организацией). Указанный договор исполняется сторонами; он не расторгнут и не признан судом недействительным. Следовательно, основания для понуждения ответчика к заключению с истцом договора теплоснабжения отсутствуют (т. 1, л. д. 66).
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у общества (поставщика коммунальных ресурсов) обязанности заключить с товариществом (потребителем энергии) договор теплоснабжения и исходил из того, что ответчик неправомерно уклоняется от заключения с истцом такого договора. Между тем суд не проверил доводы общества об отсутствии правовых оснований для понуждения его к заключению договора теплоснабжения; не дал оценки документам, представленным ответчиком в обоснование своих доводов о надлежащем исполнении обязательств (в отношении спорных жилых домов) перед обществом "Е.С. Индустрия комфорта" (управляющей организацией).
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение и отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к противоположному выводу о том, что истец не вправе понудить ответчика к заключению договора. Суд исходил из того, что между обществом и третьим лицом в установленном законом порядке заключен договор на теплоснабжение объектов недвижимости, расположенных по ул. Гаражной, 81/2 и 81/8. Этот договор исполняется сторонами; он не расторгнут и не признан судом недействительным. Следовательно, оснований для понуждения общества к заключению договора на теплоснабжение тех же объектов (жилых домов) в редакции, предложенной товариществом, не имеется.
Однако суд апелляционной инстанции не учел следующее.
В силу статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В письме от 03.05.07 N 8326-РМ/07 Министерство регионального развития Российской Федерации разъяснило следующее. В случае если товарищество собственников жилья на основании пункта 1 части 1 статьи 137 и статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации заключает с управляющей организацией договор управления многоквартирным домом, то заключение договоров ресурсоснабжения товариществом собственников жилья с ресурсоснабжающими организациями не требуется. При такой организации договорных отношений формирование заказа представителями собственников помещений в лице органов управления товарищества собственников жилья будет сочетаться с исполнением профессионального управления на основании договора управления многоквартирным домом. В указанном случае все потребляемые в многоквартирном доме коммунальные ресурсы должны подаваться товариществу собственников жилья управляющей организацией.
Таким образом, действующее жилищное законодательство предоставляет управляющей организации право заключать договоры непосредственно с ресурсоснабжающими организациями в случае, если между товариществом собственников жилья и управляющей организацией заключен договор управления многоквартирным домом.
Апелляционный суд исходил из того, что договор от 03.08.05, заключенный товариществом и ООО "Управляющая жилищно-эксплуатационная компания", является договором управления многоквартирным домом, так как предусматривает предоставление последним коммунальных услуг собственникам помещений в жилом доме, выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в нем (т. 1. л. д. 90). В рамках предоставленных товариществом полномочий ООО "Е.С. Индустрия комфорта" (управляющая организация) заключила с обществом (поставщиком коммунальных ресурсов) договор теплоснабжения от 19.10.06.
В силу пунктов 4 и 6 статьи 148 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности правления товарищества собственников жилья входят, в частности, управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
По смыслу данных норм права председатель правления не вправе заключать договор на управление многоквартирным жилым домом и предоставление услуг без обязательного одобрения правлением товарищества. Отсутствие соответствующего решения уполномоченного органа влечет недействительность (ничтожность) сделки на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Между тем доказательства одобрения договора на управление многоквартирным жилым домом от 03.08.05 правлением товарищества в материалы дела не представлены. Доводы истца о недействительности (ничтожности) договора на управление жилым домом от 03.08.05, а также договора теплоснабжения от 19.10.06, суд надлежащим образом не проверил.
С учетом изложенного решение от 06.08.07 и постановление апелляционной инстанции от 19.12.07 подлежат отмене (часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
При новом рассмотрении суду необходимо разрешить спор на основе всестороннего и полного исследования (оценки) имеющихся в материалах дела и дополнительно представленных участвующими в деле лицами документов, а также с учетом обстоятельств, изложенных в настоящем постановлении. При рассмотрении требования истца о понуждении ответчика заключить договор теплоснабжения суд должен также учесть, что предложенный к заключению проект договора должен содержать все существенные условия (статьи 432, 454, 455, 465, 539 - 548 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение от 06.08.07 и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.07 по делу N А32-6066/2007-7/207 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 11.03.2008 N Ф08-1150/08 ПО ДЕЛУ N А32-6066/2007-7/207
Разделы:Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 марта 2008 г. N Ф08-1150/08
Дело N А32-6066/2007-7/07
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии от истца - товарищества собственников жилья "Аврора" - Б. (председатель), С. (д-ть от 10.05.07) и Ч. (д-ть от 22.08.07), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Нефтестройиндустрия-Юг" и третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Е.С. Индустрия комфорта", извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Аврора" постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.07 по делу N А32-6066/2007-7/207, установил следующее.
ТСЖ "Аврора" (далее - товарищество) обратилось в арбитражный суд к ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" (далее - общество) с требованием (с учетом уточнения предмета иска) обязать заключить договор теплоснабжения и горячего водоснабжения на условиях, предложенных в проекте договора от 01.02.07.
Определением от 07.06.07 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Е.С. Индустрия комфорта" (т. 1, л. д. 82).
Решением от 06.08.07 (судья Дуб С.Н.) иск удовлетворен. Суд обязал общество заключить с товариществом договор теплоснабжения и горячего водоснабжения от 01.02.07 (в редакции истца) за исключением пункта 2.1 (в части начала срока действия договора). Суд определил срок начала действия договора - с момента вступления решения в законную силу. В остальной части исковых требований отказано.
Суд исходил из того, что предложенный товариществом к заключению договор на отпуск тепловой энергии является публичным (статья 426 Гражданского кодекса Российской Федерации). Общество необоснованно уклоняется от его заключения, поэтому товарищество (потребитель тепловой энергии) правомерно обратилось с иском (статьи 445, 539, 548 Гражданского кодекса Российской Федерации). Пункт 2.1 о сроках исполнения обязательств изменен судом, поскольку его условия противоречат положениям статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 1, л. д. 118).
Постановлением апелляционной инстанции от 19.12.07 решение отменено, в иске отказано.
Суд апелляционной инстанции установил, что по соглашению от 30.11.05 стороны с 01.12.05 расторгли ранее заключенный договор теплоснабжения. Товарищество и общество "Управляющая жилищно-эксплуатационная компания" (правопредшественник ООО "Е.С. Индустрия комфорта") заключили договор от 03.08.05 на техническое обслуживание общего имущества объектов, расположенных по адресам: ул. Гаражная, 81/2 и 81/8. Во исполнение указанного договора между обществом (поставщиком коммунальных ресурсов) и ООО "Е.С. Индустрия комфорта" заключен договор от 30.12.05 об обеспечении отоплением и горячим водоснабжением жилых домов по указанным адресам. Впоследствии (19.10.06) ответчик и третье лицо заключили новый договор об обеспечении жилых домов отоплением (горячим водоснабжением), который действует до настоящего времени. Следовательно, у истца отсутствуют основания для понуждения ответчика к заключению договора теплоснабжения объектов недвижимости, которые обеспечиваются коммунальными ресурсами через иную организацию - общество "Е.С. Индустрия комфорта". Довод товарищества о недействительности (ничтожности) договоров от 03.08.05 и 19.10.06 отклонен апелляционным судом, указавшим, что они не признаны недействительными в установленном законом порядке (т. 2, л. д. 103).
Общество обжаловало апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит отменить судебный акт, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. По мнению истца, суд неправомерно отказал в приостановлении производства по делу до вступления в силу решения по делу N А32-14632/2007-64/427, рассматриваемому Арбитражным судом Краснодарского края. По названному делу товарищество заявило иск о признании недействительным договора на техническое обслуживание домов от 03.08.05, заключенного им с ООО "Управляющая жилищно-эксплуатационная компания" (правопредшественником ООО "Е.С. Индустрия комфорта"), и договора теплоснабжения от 19.10.06, заключенного обществом и ООО "Е.С. Индустрия комфорта". Суд также не учел, что в договоре от 03.08.05 на обслуживание жилых домов не закреплено полномочие ООО "Е.С. Индустрия комфорта" на заключение договоров поставки энергоресурсов от имени товарищества. Заявитель полагает, что договор от 19.10.06 является недействительной (ничтожной) сделкой. Поэтому общество обязано заключить договор с потребителем тепловой энергии на основании статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Общество в отзыве на жалобу указало на несостоятельность ее доводов, а также законность и обоснованность постановления апелляционной инстанции от 19.12.07.
ООО "Е.С. Индустрия комфорта" отзыва на жалобу не направило.
В судебном заседании представители товарищества поддержали доводы жалобы, просили суд кассационной инстанции отменить апелляционное постановление и оставить в силе решение от 06.08.07.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение от 06.08.07 и постановление от 19.12.07 следует отменить, а дело - направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, товарищество (в лице председателя, действующего на основании устава) и общество "Управляющая жилищно-эксплуатационная компания" (правопредшественник ООО "Е.С. Индустрия комфорта") заключили договор от 03.08.05 на техническое обслуживание общего имущества объектов, расположенных по адресу: ул. Гаражная, 81/2, 81/8. По условиям договора ООО "Управляющая жилищно-эксплуатационная компания" обязалось обеспечивать владельцев комфортабельными условиями пользования жилыми и нежилыми помещениями, организовывать предоставление коммунальных услуг путем заключения от собственного имени договоров с поставщиками горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения, вывоза ТБО (т. 1, л. д. 90).
На основании заключенного с товариществом договора теплоснабжения общество обеспечивало тепловой энергией (отоплением и горячим водоснабжением) жилые дома, расположенные по адресам: ул. Гаражная, 81/2 и 81/8 (т. 1, л. д. 96).
30 ноября 2005 года стороны заключили соглашение о расторжении с 01.12.05 договора теплоснабжения в отношении домов по ул. Гаражной, 81/2 и 81/8 (т. 1, л. д. 70). В качестве основания для расторжения договора стороны указали на то, что члены товарищества самостоятельно заключают договоры с поставщиком тепловой энергии.
Однако 30.12.05 общество и ООО "Управляющая жилищно-эксплуатационная компания" заключили договор, предметом которого является обеспечение жилых домов по адресам: ул. Гаражная, 81/2, 81/3, 81/6, 81/8 отоплением, горячим водоснабжением и услугами по горячему водоотведению (т. 1, л. д. 91).
19 октября 2006 года общество и ООО "Е.С. Индустрия комфорта" (правопреемник ООО "Управляющая жилищно-эксплуатационная компания") заключили новый договор об обеспечении жилых домов по ул. Гаражной (в том числе 81/2 и 81/8) коммунальными ресурсами (т. 1, л. д. 67).
Товарищество, ссылаясь на отсутствие у ООО "Е.С. Индустрия комфорта" правовых оснований для заключения с поставщиком договора об обеспечении жилых домов отоплением и горячим водоснабжением, направило обществу проект договора от 01.02.07 (т. 1, л. д. 20-23). Предметом договора является подача (отпуск) тепловой энергии в жилые дома по ул. Гаражной, 81/2 и 81/8 (т. 1, л. д. 98). Уклонение общества (поставщика) от заключения договора теплоснабжения послужило основанием для обращения товарищества (потребителя) в суд с требованием об обязании заключить указанный договор.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится. При необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Кодекса.
Договор энергоснабжения (в том числе договор на отпуск тепловой энергии) в силу статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации относится к публичным договорам. Согласно статье 539 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Возражая против иска, общество ссылается на то, что поставляет тепловую энергию в жилые дома по ул. Гаражной, 81/2 и 81/8 на основании договора от 19.10.06, заключенного с ООО "Е.С. Индустрия комфорта" (управляющей организацией). Указанный договор исполняется сторонами; он не расторгнут и не признан судом недействительным. Следовательно, основания для понуждения ответчика к заключению с истцом договора теплоснабжения отсутствуют (т. 1, л. д. 66).
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у общества (поставщика коммунальных ресурсов) обязанности заключить с товариществом (потребителем энергии) договор теплоснабжения и исходил из того, что ответчик неправомерно уклоняется от заключения с истцом такого договора. Между тем суд не проверил доводы общества об отсутствии правовых оснований для понуждения его к заключению договора теплоснабжения; не дал оценки документам, представленным ответчиком в обоснование своих доводов о надлежащем исполнении обязательств (в отношении спорных жилых домов) перед обществом "Е.С. Индустрия комфорта" (управляющей организацией).
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение и отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к противоположному выводу о том, что истец не вправе понудить ответчика к заключению договора. Суд исходил из того, что между обществом и третьим лицом в установленном законом порядке заключен договор на теплоснабжение объектов недвижимости, расположенных по ул. Гаражной, 81/2 и 81/8. Этот договор исполняется сторонами; он не расторгнут и не признан судом недействительным. Следовательно, оснований для понуждения общества к заключению договора на теплоснабжение тех же объектов (жилых домов) в редакции, предложенной товариществом, не имеется.
Однако суд апелляционной инстанции не учел следующее.
В силу статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В письме от 03.05.07 N 8326-РМ/07 Министерство регионального развития Российской Федерации разъяснило следующее. В случае если товарищество собственников жилья на основании пункта 1 части 1 статьи 137 и статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации заключает с управляющей организацией договор управления многоквартирным домом, то заключение договоров ресурсоснабжения товариществом собственников жилья с ресурсоснабжающими организациями не требуется. При такой организации договорных отношений формирование заказа представителями собственников помещений в лице органов управления товарищества собственников жилья будет сочетаться с исполнением профессионального управления на основании договора управления многоквартирным домом. В указанном случае все потребляемые в многоквартирном доме коммунальные ресурсы должны подаваться товариществу собственников жилья управляющей организацией.
Таким образом, действующее жилищное законодательство предоставляет управляющей организации право заключать договоры непосредственно с ресурсоснабжающими организациями в случае, если между товариществом собственников жилья и управляющей организацией заключен договор управления многоквартирным домом.
Апелляционный суд исходил из того, что договор от 03.08.05, заключенный товариществом и ООО "Управляющая жилищно-эксплуатационная компания", является договором управления многоквартирным домом, так как предусматривает предоставление последним коммунальных услуг собственникам помещений в жилом доме, выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в нем (т. 1. л. д. 90). В рамках предоставленных товариществом полномочий ООО "Е.С. Индустрия комфорта" (управляющая организация) заключила с обществом (поставщиком коммунальных ресурсов) договор теплоснабжения от 19.10.06.
В силу пунктов 4 и 6 статьи 148 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности правления товарищества собственников жилья входят, в частности, управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
По смыслу данных норм права председатель правления не вправе заключать договор на управление многоквартирным жилым домом и предоставление услуг без обязательного одобрения правлением товарищества. Отсутствие соответствующего решения уполномоченного органа влечет недействительность (ничтожность) сделки на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Между тем доказательства одобрения договора на управление многоквартирным жилым домом от 03.08.05 правлением товарищества в материалы дела не представлены. Доводы истца о недействительности (ничтожности) договора на управление жилым домом от 03.08.05, а также договора теплоснабжения от 19.10.06, суд надлежащим образом не проверил.
С учетом изложенного решение от 06.08.07 и постановление апелляционной инстанции от 19.12.07 подлежат отмене (часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
При новом рассмотрении суду необходимо разрешить спор на основе всестороннего и полного исследования (оценки) имеющихся в материалах дела и дополнительно представленных участвующими в деле лицами документов, а также с учетом обстоятельств, изложенных в настоящем постановлении. При рассмотрении требования истца о понуждении ответчика заключить договор теплоснабжения суд должен также учесть, что предложенный к заключению проект договора должен содержать все существенные условия (статьи 432, 454, 455, 465, 539 - 548 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение от 06.08.07 и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.07 по делу N А32-6066/2007-7/207 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)