Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2012 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ванина В.В.
судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Абраменко Р.А.
при участии:
от товарищества собственников жилья "Нера": председатель Крутько Наталья Михайловна, паспорт,
от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Исток": Черноусов Иван Иванович, паспорт, по доверенности N 84 от 25 января 2012 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Нера"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 26.10.2011 по делу N А53-9036/2011
по иску товарищества собственников жилья "Нера"
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Исток"
о признании договора расторгнутым,
принятое судьей Авдеевым В.Н.
установил:
товарищество собственников жилья "НЕРА" (далее - товарищество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Исток" (далее - общество, ответчик) о признании расторгнутым договора N 175 от 1 января 2007 года управления многоквартирным домом, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, ул. Красная 54.
Решением арбитражного суда от 26 октября 2011 года в иске отказано. Решение мотивировано отсутствием оснований расторжения спорного договора и несоблюдением истцом порядка его расторжения.
Товарищество обжаловало судебный акт в порядке, определенном главой 34 АПК РФ, просило решение суда отменить, принять новый судебный акт, которым иск удовлетворить. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Судом первой инстанции не было принято во внимание, что собственниками жилых помещений спорного многоквартирного дома было принято решение о создании товарищества собственников жилья, о чем председатель правления товарищества трижды в течение полугода уведомил общество с приложением копий документов о государственной регистрации товарищества и просьбой о передаче товариществу бухгалтерских и технических документов на дом. Суд первой инстанции не принял во внимание представленные истцом доказательства о ненадлежащем обслуживании дома ответчиком, приведшее дом в состояние, угрожающее безопасности проживания граждан. Решение суда первой инстанции нарушает право собственников жилых помещений самостоятельно выбирать виды производимых по дому работ, контролировать и влиять на их качество.
В отзыве на апелляционную жалобу общество просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель товарищества поддержала апелляционную жалобу.
Представитель общества в судебном заседании поддержал правовую позицию, изложенную в отзыве.
В судебном заседании на основании статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 14 часов 15 минут 11 марта 2012 года. После окончания перерыва судебное заседание было продолжено в отсутствие сторон.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 16 октября 2006 года общим собранием собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Каменск-Шахтинский, ул. Красная 54 (далее - жилой дом) было принято решение о выборе способа управления жилым домом в форме управляющей компании, на основании которого 1 января 2007 года был заключен договор управления указанным домом между собственниками жилых помещений и обществом как управляющей организацией.
31 июля 2010 года собственниками жилого дома было принято решение об изменении способа управления жилым домом на товарищество собственников жилья, а также принято решение о создании товарищества, избраны органы управления. Как следует из листов регистрации участников общего собрания собственников помещений в жилом доме (приложение к протоколу N 1), в общем собрании приняли участие собственники, в совокупности обладающие 71,62% голосов; в соответствии с протоколом N 1 от 31 июля 2010 года решение об изменении способа управления жилым домом на управление посредством ТСЖ и создании товарищества принято 75% голосов; решение об избрании органов управления товарищества - 100% голосов (т. 1, л.д. 21 - 24).
Товарищество было зарегистрировано Межрайонной инспекцией ФНС N 21 по Ростовской области 10 августа 2010 года, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации юридического лица серии 61 N 006499630.
29 августа 2010 года общим собранием собственников жилья товарищества было принято решение о расторжении договора управления общим имуществом спорного жилого дома с обществом, что подтверждается протоколом указанного собрания N 2 от 29 августа 2010 года. Как следует из листов регистрации участников общего собрания собственников помещений в жилом доме (приложение к протоколу N 2 - т. 1, л.д. 120 - 127), в общем собрании приняли участие собственники, в совокупности обладающие 52% от общей площади квартир; в соответствии с протоколом N 2 от 29 августа 2010 года решение о расторжении договора на управление жилым домом с обществом принято 63% голосов (т. 1, л.д. 114).
13 августа 2010 года посредством почтовой связи товариществом в адрес общества было направлено требование о передаче товариществу технической документации на спорный жилой дом, мотивированное переходом на другую форму управления (т. 1, л.д. 129). Указанное почтовое отправление было получено обществом 17 августа 2010 года. Данный факт подтверждается уведомлением о вручении (т. 1, л.д. 129), а также адресованным товариществу письмом N 786 от 2 сентября 2010 года, содержащим ответ общества на требование товарищества от 13 августа 2010 года (т. 1, л.д. 131).
2 сентября 2010 года посредством почтовой связи товариществом в адрес общества было направлено уведомление о расторжении спорного договора управления, содержащее требование о передаче товариществу технической документации на спорный жилой дом (т. 1, л.д. 128). Указанное почтовое отправление было получено обществом 4 сентября 2010 года. Данный факт подтверждается уведомлением о вручении (т. 1, л.д. 128), а также адресованным товариществу письмом N 830 от 9 сентября 2010 года, содержащим ответ общества на требование товарищества от 2 сентября 2010 года (т. 1, л.д. 132).
26 октября 2010 года товариществом в адрес общества была направлена претензия с требованиями о признании договора N 175 от 1 января 2007 года расторгнутым и о передаче товариществу технической документации на спорный жилой дом; в качестве приложения к указанной претензии указан протокол N 1 от 31 июля 2010 года (т. 1, л.д. 139). Указанное почтовое отправление было получено обществом 1 ноября 2010 года, что подтверждается адресованным товариществу письмом N 1150 от 16 ноября 2010 года, содержащим ответ общества на претензию товарищества от 26 октября 2010 года (т. 1, л.д. 133). Данное письмо подтверждает факт получения обществом свидетельства о государственной регистрации товарищества.
Основываясь на нормах частей 8.1, 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), суд первой инстанции отказал в иске, указав, что спорный договор на управление жилым домом между собственниками помещений и обществом в установленном порядке не расторгнут, а равно не доказано являющееся основанием для такого расторжения нарушение ответчиком обязанностей по данному договору.
Между тем, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований расторжения спорного договора и несоблюдении истцом порядка его расторжения основан на неверном применении норм материального права в силу следующего.
В соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
В соответствии с частью 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно толкованию указанных норм, содержащемуся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 июля 2010 года N 1093/10, изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом со специализированной управляющей организацией, так как одновременное существование двух способов управления одним и тем же многоквартирным жилым домом недопустимо.
Исключением из общего правила, позволяющего собственникам в любое время изменить способ управления многоквартирным домом и прекратить тем самым договор управления многоквартирным домом, является пункт 8.1 статьи 162 ЖК РФ, в котором закреплено право собственников помещений отказаться от договора с управляющей организацией, выбранной по результатам конкурса, только по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора.
В деле отсутствуют доказательства того, что спорный договор управления с обществом был заключен собственниками помещений в спорном доме по результатам конкурса, в силу чего часть 8.1 статьи 162 ЖК РФ к спорным правоотношениям применению не подлежит.
Что касается применения части 8.2 статьи 162 ЖК РФ, предусматривающей односторонний отказ собственников помещений на основании решения общего собрания в случае невыполнения управляющей организацией условий заключенного с ней договора, то исходя из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 15 июля 2010 года N 1027/10, данная норма имеет отношение к спорам, связанным с прекращением договора на управление многоквартирным домом в рамках одного из ранее выбранных способов управления. Данный вывод подтверждается Определением ВАС РФ от 21 ноября 2011 года N 14452/11.
По смыслу приведенных положений жилищного законодательства изменение собственниками жилого дома способа управления (выбор нового способа управления) является самостоятельным основанием прекращения договора управления с прежней управляющей компанией (см.: Определение ВАС РФ от 26 января 2012 года N ВАС-17663/11).
Из части 2 статьи 161 ЖК РФ следует, что управление многоквартирным жилым домом товариществом собственников жилья и управление управляющей организацией является самостоятельными способами управления.
В силу изложенного выраженное в протоколе N 1 от 31 июля 2010 года решение собственников помещений спорного жилого дома об изменении способа управления - с управляющей компании на товарищество собственников жилья - является основанием прекращения договора N 175 от 1 января 2007 года, заключенного с обществом.
Таким образом, суд первой инстанции применил правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженную в Постановлении Президиума ВАС РФ N 1027/10 от 15 июля 2010, которая не подлежит применению к спорным правоотношениям, и не применил правовую позицию, выраженную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 июля 2010 года N 1093/10, которая подлежит применению к спорным правоотношениям.
Поскольку спорный договор управления прекратился в силу решения собственников жилого дома об изменении способа управления им, постольку факт наличия или отсутствия нарушений указанного договора обществом не имеет юридического значения для спорных правоотношений.
Вывод суда первой инстанции о том, что в деле отсутствуют доказательства надлежащего уведомления общества о расторжении спорного договора выступающими в качестве стороны в спорном договоре собственниками жилых помещений в жилом доме, поскольку такие уведомления сделаны товариществом в лице его председателя, не имеющим полномочий действовать от имени собственников, основан на неверном толковании норм материального права.
В соответствии с частью 1 статьи 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 8 статьи 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
По смыслу указанных норм товарищество является правомочным представителем собственников помещений в спорном доме в силу прямого указания закона. Данная правовая позиция выражена в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 28 марта 2011 года по делу N А22-207/2010.
Требование о передаче товариществу технической документации от 13 августа 2010 года, уведомление о расторжении спорного договора управления от 2 сентября 2010 года, претензия с требованиями о признании договора N 175 от 1 января 2007 года расторгнутым и о передаче товариществу технической документации от 26 октября 2010 года подписаны председателем товарищества как органом товарищества, который в силу устава действует от его имени в отношениях с третьими лицами. В качестве приложения к претензии от 26 октября 2010 года обществу было передано свидетельство о государственной регистрации товарищества, что подтверждается содержанием ответа общества на указанную претензию, выраженном в письме N 1150 от 16 ноября 2010 года.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что имеющее правовое значение основания расторжения спорного договора управления волеизъявление собственников помещений спорного жилого дома, направленное на изменение способа управления жилым домом, посредством действий товарищества как субъекта, уполномоченного на представление их интересов в отношениях с третьими лицами в силу закона, было доведено до общества, а равно последнему были представлены доказательства фактического осуществления указанного волеизъявления (свидетельство о государственной регистрации товарищества).
В силу изложенного вывод суда первой инстанции о том, что общество не было извещено уполномоченным субъектом о расторжении спорного договора управления не соответствует обстоятельствам дела.
Между тем, не основанный на действующем законодательстве вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований расторжения спорного договора и несоблюдении порядка его расторжения не привел к вынесению не правильного по существу решения в силу следующего.
Как следует из материалов дела, 11 декабря 2010 года общим собранием собственников помещений спорного многоквартирного дома было принято решение об отмене состоявшегося 31 июля 2010 года решения о выборе способа управления указанным домом товариществом собственников жилья, и выборе способа управления посредством управляющей компании, в качестве которой было определено общество. Согласно протоколу N 2 от 11 декабря 2010 года, которым были оформлены указанные решения, собственниками было принято решение сохранить договорные отношения по управлению, содержанию и ремонту общего имущества спорного дома на 2011 год.
Из указанного протокола следует, что в общем собрании приняли участие собственники, обладающие 59% от общей площади многоквартирного дома, при этом решения по изменению способа управления и сохранению договорных отношений с обществом были приняты 100% голосов присутствующих на общем собрании собственников.
Таким образом, 11 декабря 2010 года было принято решение об изменении способа управления многоквартирным домом с товарищества собственников жилья на управление управляющей организацией.
Как было указано выше, в соответствии с частью 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Решение о выборе способа управления принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома или их представителей и оформляется протоколом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (часть 3 статьи 45 и статья 46 ЖК РФ).
Из части 1 статьи 162 ЖК РФ следует, что при выборе собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления домом в виде управления управляющей компанией между собственниками и выбранной ими компанией заключается договор управления многоквартирным домом в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Из материалов дела не следует, что после изменения способа управления спорным домом, состоявшегося на основании решения собственников от 11 декабря 2010 года, между собственниками помещений и обществом был заключен договор в предусмотренной частью 1 статьи 162 ЖК РФ форме.
Между тем, отсутствие договора как совершенного сторонами в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами, не свидетельствует об отсутствии договора как обязательства в силу следующего.
Из пункта 2 статьи 162 ГК РФ следует, что порок простой письменной формы сделки влечет ее недействительность только в случаях, прямо предусмотренных законом или соглашением сторон.
Часть 1 статьи 161 ЖК РФ, устанавливая для договора управления многоквартирным домом требование простой письменной формы в виде одного документа, не предусматривает в качестве последствия его нарушения недействительность сделки.
В соответствии с частью 1 статьи 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Как следует из протокола N 2 от 11 декабря 2010 года, воля на сохранение договорных отношений с обществом как управляющей организацией на 2011 год была выражена 100% присутствовавших на общем собрании собственников помещений в спорном доме, представлявших 59% от общей площади многоквартирного дома.
В силу изложенного волеизъявление указанных лиц обладало качеством волеизъявления собственников помещений спорного дома как стороны договора управления многоквартирным домом.
Из буквального содержания решения по четвертому вопросу повестки общего собрания от 11 декабря 2010 года следует, что указанными лицами выражена воля на сохранение договорных отношений с обществом на условиях, выраженных в договоре N 175 от 1 января 2007 года.
Материалами дела подтверждается, что по состоянию на декабрь 2010 года, а равно в последующий период общество выполняло функции управляющей организации. В дело представлены отчеты общества об использовании платежей населения за период с января 2007 года по сентябрь 2011 года, а также первичные документы, подтверждающие выполнение обществом в указанный период работ по содержанию и ремонту общего имущества спорного дома.
Из материалов дела следует, что как в декабре 2010 года, так и в последующий период собственники помещений спорного дома оплачивали обществу услуги управляющей организации, вносили обществу платежи на содержание и текущий ремонт, производили обществу оплату коммунальных услуг.
Сторонами не отрицается, что как в декабре 2010 года, так и в последующий период общество выступало исполнителем коммунальных услуг по отношению к проживавшим в спорном доме гражданам.
Таким образом, из решения от 11 декабря 2010 года и поведения собственников помещений спорного дома, с одной стороны, и поведения общества - с другой, явствует их воля на сохранение договорных правоотношений управления спорным домов на условиях, определенных договором N 175 от 1 января 2007 года.
Волеизъявление собственников помещений спорного дома на сохранение договорных правоотношений с обществом как управляющей организацией также подтверждено решением собственников от 15 марта 2011 года, принятым посредством заочного голосования, в котором приняли участие собственники, обладающие 68,2% от общей площади спорного дома, большинством голосов в 54,9%.
Доводы истца о пороках решений собственников по вопросу изменения способа управления, принятых 11 декабря 2010 года и 15 марта 2011 года, подлежат отклонению, поскольку указанные решения в установленном законом порядке не оспорены и не признаны недействительными.
Доказательства изменения условий, определенных договором N 175 от 1 января 2007 года, применительно к опосредующим управление спорным домом правоотношениям между собственниками и обществом в период после принятия решения об изменении способа управления от 11 декабря 2010 года до дня вынесения решения судом первой инстанции, а равно доказательства существования обстоятельств, являющихся основаниями прекращения данных договорных правоотношений в указанный период, в деле отсутствуют.
Из сказанного следует вывод, что на день вынесения решения судом первой инстанции между собственниками помещений многоквартирного жилого дома N 54 по ул. Красной в г. Каменске-Шахтинском и обществом как управляющей организацией существовали договорные правоотношения по управлению указанным домом на условиях, которые были определены договором N 175 от 1 января 2007 года.
Таким образом, основания для удовлетворения иска отсутствуют.
В силу изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что основания для отмены или изменения решения суда отсутствуют. Нарушений процессуального права, определенных частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Поскольку при принятии апелляционной жалобы товариществу была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе, постольку указанная пошлина подлежит взысканию в доход федерального бюджета.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 26 октября 2011 года по делу N А53-9036/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Взыскать с товарищества собственников жилья "Нера" (ОГРН 1106191000740, ИНН 6147030044) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 2 000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
В.В.ВАНИН
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
Ю.И.БАРАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.03.2012 N 15АП-14260/2011 ПО ДЕЛУ N А53-9036/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 марта 2012 г. N 15АП-14260/2011
Дело N А53-9036/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2012 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ванина В.В.
судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Абраменко Р.А.
при участии:
от товарищества собственников жилья "Нера": председатель Крутько Наталья Михайловна, паспорт,
от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Исток": Черноусов Иван Иванович, паспорт, по доверенности N 84 от 25 января 2012 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Нера"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 26.10.2011 по делу N А53-9036/2011
по иску товарищества собственников жилья "Нера"
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Исток"
о признании договора расторгнутым,
принятое судьей Авдеевым В.Н.
установил:
товарищество собственников жилья "НЕРА" (далее - товарищество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Исток" (далее - общество, ответчик) о признании расторгнутым договора N 175 от 1 января 2007 года управления многоквартирным домом, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, ул. Красная 54.
Решением арбитражного суда от 26 октября 2011 года в иске отказано. Решение мотивировано отсутствием оснований расторжения спорного договора и несоблюдением истцом порядка его расторжения.
Товарищество обжаловало судебный акт в порядке, определенном главой 34 АПК РФ, просило решение суда отменить, принять новый судебный акт, которым иск удовлетворить. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Судом первой инстанции не было принято во внимание, что собственниками жилых помещений спорного многоквартирного дома было принято решение о создании товарищества собственников жилья, о чем председатель правления товарищества трижды в течение полугода уведомил общество с приложением копий документов о государственной регистрации товарищества и просьбой о передаче товариществу бухгалтерских и технических документов на дом. Суд первой инстанции не принял во внимание представленные истцом доказательства о ненадлежащем обслуживании дома ответчиком, приведшее дом в состояние, угрожающее безопасности проживания граждан. Решение суда первой инстанции нарушает право собственников жилых помещений самостоятельно выбирать виды производимых по дому работ, контролировать и влиять на их качество.
В отзыве на апелляционную жалобу общество просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель товарищества поддержала апелляционную жалобу.
Представитель общества в судебном заседании поддержал правовую позицию, изложенную в отзыве.
В судебном заседании на основании статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 14 часов 15 минут 11 марта 2012 года. После окончания перерыва судебное заседание было продолжено в отсутствие сторон.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 16 октября 2006 года общим собранием собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Каменск-Шахтинский, ул. Красная 54 (далее - жилой дом) было принято решение о выборе способа управления жилым домом в форме управляющей компании, на основании которого 1 января 2007 года был заключен договор управления указанным домом между собственниками жилых помещений и обществом как управляющей организацией.
31 июля 2010 года собственниками жилого дома было принято решение об изменении способа управления жилым домом на товарищество собственников жилья, а также принято решение о создании товарищества, избраны органы управления. Как следует из листов регистрации участников общего собрания собственников помещений в жилом доме (приложение к протоколу N 1), в общем собрании приняли участие собственники, в совокупности обладающие 71,62% голосов; в соответствии с протоколом N 1 от 31 июля 2010 года решение об изменении способа управления жилым домом на управление посредством ТСЖ и создании товарищества принято 75% голосов; решение об избрании органов управления товарищества - 100% голосов (т. 1, л.д. 21 - 24).
Товарищество было зарегистрировано Межрайонной инспекцией ФНС N 21 по Ростовской области 10 августа 2010 года, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации юридического лица серии 61 N 006499630.
29 августа 2010 года общим собранием собственников жилья товарищества было принято решение о расторжении договора управления общим имуществом спорного жилого дома с обществом, что подтверждается протоколом указанного собрания N 2 от 29 августа 2010 года. Как следует из листов регистрации участников общего собрания собственников помещений в жилом доме (приложение к протоколу N 2 - т. 1, л.д. 120 - 127), в общем собрании приняли участие собственники, в совокупности обладающие 52% от общей площади квартир; в соответствии с протоколом N 2 от 29 августа 2010 года решение о расторжении договора на управление жилым домом с обществом принято 63% голосов (т. 1, л.д. 114).
13 августа 2010 года посредством почтовой связи товариществом в адрес общества было направлено требование о передаче товариществу технической документации на спорный жилой дом, мотивированное переходом на другую форму управления (т. 1, л.д. 129). Указанное почтовое отправление было получено обществом 17 августа 2010 года. Данный факт подтверждается уведомлением о вручении (т. 1, л.д. 129), а также адресованным товариществу письмом N 786 от 2 сентября 2010 года, содержащим ответ общества на требование товарищества от 13 августа 2010 года (т. 1, л.д. 131).
2 сентября 2010 года посредством почтовой связи товариществом в адрес общества было направлено уведомление о расторжении спорного договора управления, содержащее требование о передаче товариществу технической документации на спорный жилой дом (т. 1, л.д. 128). Указанное почтовое отправление было получено обществом 4 сентября 2010 года. Данный факт подтверждается уведомлением о вручении (т. 1, л.д. 128), а также адресованным товариществу письмом N 830 от 9 сентября 2010 года, содержащим ответ общества на требование товарищества от 2 сентября 2010 года (т. 1, л.д. 132).
26 октября 2010 года товариществом в адрес общества была направлена претензия с требованиями о признании договора N 175 от 1 января 2007 года расторгнутым и о передаче товариществу технической документации на спорный жилой дом; в качестве приложения к указанной претензии указан протокол N 1 от 31 июля 2010 года (т. 1, л.д. 139). Указанное почтовое отправление было получено обществом 1 ноября 2010 года, что подтверждается адресованным товариществу письмом N 1150 от 16 ноября 2010 года, содержащим ответ общества на претензию товарищества от 26 октября 2010 года (т. 1, л.д. 133). Данное письмо подтверждает факт получения обществом свидетельства о государственной регистрации товарищества.
Основываясь на нормах частей 8.1, 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), суд первой инстанции отказал в иске, указав, что спорный договор на управление жилым домом между собственниками помещений и обществом в установленном порядке не расторгнут, а равно не доказано являющееся основанием для такого расторжения нарушение ответчиком обязанностей по данному договору.
Между тем, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований расторжения спорного договора и несоблюдении истцом порядка его расторжения основан на неверном применении норм материального права в силу следующего.
В соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
В соответствии с частью 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно толкованию указанных норм, содержащемуся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 июля 2010 года N 1093/10, изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом со специализированной управляющей организацией, так как одновременное существование двух способов управления одним и тем же многоквартирным жилым домом недопустимо.
Исключением из общего правила, позволяющего собственникам в любое время изменить способ управления многоквартирным домом и прекратить тем самым договор управления многоквартирным домом, является пункт 8.1 статьи 162 ЖК РФ, в котором закреплено право собственников помещений отказаться от договора с управляющей организацией, выбранной по результатам конкурса, только по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора.
В деле отсутствуют доказательства того, что спорный договор управления с обществом был заключен собственниками помещений в спорном доме по результатам конкурса, в силу чего часть 8.1 статьи 162 ЖК РФ к спорным правоотношениям применению не подлежит.
Что касается применения части 8.2 статьи 162 ЖК РФ, предусматривающей односторонний отказ собственников помещений на основании решения общего собрания в случае невыполнения управляющей организацией условий заключенного с ней договора, то исходя из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 15 июля 2010 года N 1027/10, данная норма имеет отношение к спорам, связанным с прекращением договора на управление многоквартирным домом в рамках одного из ранее выбранных способов управления. Данный вывод подтверждается Определением ВАС РФ от 21 ноября 2011 года N 14452/11.
По смыслу приведенных положений жилищного законодательства изменение собственниками жилого дома способа управления (выбор нового способа управления) является самостоятельным основанием прекращения договора управления с прежней управляющей компанией (см.: Определение ВАС РФ от 26 января 2012 года N ВАС-17663/11).
Из части 2 статьи 161 ЖК РФ следует, что управление многоквартирным жилым домом товариществом собственников жилья и управление управляющей организацией является самостоятельными способами управления.
В силу изложенного выраженное в протоколе N 1 от 31 июля 2010 года решение собственников помещений спорного жилого дома об изменении способа управления - с управляющей компании на товарищество собственников жилья - является основанием прекращения договора N 175 от 1 января 2007 года, заключенного с обществом.
Таким образом, суд первой инстанции применил правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженную в Постановлении Президиума ВАС РФ N 1027/10 от 15 июля 2010, которая не подлежит применению к спорным правоотношениям, и не применил правовую позицию, выраженную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 июля 2010 года N 1093/10, которая подлежит применению к спорным правоотношениям.
Поскольку спорный договор управления прекратился в силу решения собственников жилого дома об изменении способа управления им, постольку факт наличия или отсутствия нарушений указанного договора обществом не имеет юридического значения для спорных правоотношений.
Вывод суда первой инстанции о том, что в деле отсутствуют доказательства надлежащего уведомления общества о расторжении спорного договора выступающими в качестве стороны в спорном договоре собственниками жилых помещений в жилом доме, поскольку такие уведомления сделаны товариществом в лице его председателя, не имеющим полномочий действовать от имени собственников, основан на неверном толковании норм материального права.
В соответствии с частью 1 статьи 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 8 статьи 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
По смыслу указанных норм товарищество является правомочным представителем собственников помещений в спорном доме в силу прямого указания закона. Данная правовая позиция выражена в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 28 марта 2011 года по делу N А22-207/2010.
Требование о передаче товариществу технической документации от 13 августа 2010 года, уведомление о расторжении спорного договора управления от 2 сентября 2010 года, претензия с требованиями о признании договора N 175 от 1 января 2007 года расторгнутым и о передаче товариществу технической документации от 26 октября 2010 года подписаны председателем товарищества как органом товарищества, который в силу устава действует от его имени в отношениях с третьими лицами. В качестве приложения к претензии от 26 октября 2010 года обществу было передано свидетельство о государственной регистрации товарищества, что подтверждается содержанием ответа общества на указанную претензию, выраженном в письме N 1150 от 16 ноября 2010 года.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что имеющее правовое значение основания расторжения спорного договора управления волеизъявление собственников помещений спорного жилого дома, направленное на изменение способа управления жилым домом, посредством действий товарищества как субъекта, уполномоченного на представление их интересов в отношениях с третьими лицами в силу закона, было доведено до общества, а равно последнему были представлены доказательства фактического осуществления указанного волеизъявления (свидетельство о государственной регистрации товарищества).
В силу изложенного вывод суда первой инстанции о том, что общество не было извещено уполномоченным субъектом о расторжении спорного договора управления не соответствует обстоятельствам дела.
Между тем, не основанный на действующем законодательстве вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований расторжения спорного договора и несоблюдении порядка его расторжения не привел к вынесению не правильного по существу решения в силу следующего.
Как следует из материалов дела, 11 декабря 2010 года общим собранием собственников помещений спорного многоквартирного дома было принято решение об отмене состоявшегося 31 июля 2010 года решения о выборе способа управления указанным домом товариществом собственников жилья, и выборе способа управления посредством управляющей компании, в качестве которой было определено общество. Согласно протоколу N 2 от 11 декабря 2010 года, которым были оформлены указанные решения, собственниками было принято решение сохранить договорные отношения по управлению, содержанию и ремонту общего имущества спорного дома на 2011 год.
Из указанного протокола следует, что в общем собрании приняли участие собственники, обладающие 59% от общей площади многоквартирного дома, при этом решения по изменению способа управления и сохранению договорных отношений с обществом были приняты 100% голосов присутствующих на общем собрании собственников.
Таким образом, 11 декабря 2010 года было принято решение об изменении способа управления многоквартирным домом с товарищества собственников жилья на управление управляющей организацией.
Как было указано выше, в соответствии с частью 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Решение о выборе способа управления принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома или их представителей и оформляется протоколом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (часть 3 статьи 45 и статья 46 ЖК РФ).
Из части 1 статьи 162 ЖК РФ следует, что при выборе собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления домом в виде управления управляющей компанией между собственниками и выбранной ими компанией заключается договор управления многоквартирным домом в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Из материалов дела не следует, что после изменения способа управления спорным домом, состоявшегося на основании решения собственников от 11 декабря 2010 года, между собственниками помещений и обществом был заключен договор в предусмотренной частью 1 статьи 162 ЖК РФ форме.
Между тем, отсутствие договора как совершенного сторонами в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами, не свидетельствует об отсутствии договора как обязательства в силу следующего.
Из пункта 2 статьи 162 ГК РФ следует, что порок простой письменной формы сделки влечет ее недействительность только в случаях, прямо предусмотренных законом или соглашением сторон.
Часть 1 статьи 161 ЖК РФ, устанавливая для договора управления многоквартирным домом требование простой письменной формы в виде одного документа, не предусматривает в качестве последствия его нарушения недействительность сделки.
В соответствии с частью 1 статьи 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Как следует из протокола N 2 от 11 декабря 2010 года, воля на сохранение договорных отношений с обществом как управляющей организацией на 2011 год была выражена 100% присутствовавших на общем собрании собственников помещений в спорном доме, представлявших 59% от общей площади многоквартирного дома.
В силу изложенного волеизъявление указанных лиц обладало качеством волеизъявления собственников помещений спорного дома как стороны договора управления многоквартирным домом.
Из буквального содержания решения по четвертому вопросу повестки общего собрания от 11 декабря 2010 года следует, что указанными лицами выражена воля на сохранение договорных отношений с обществом на условиях, выраженных в договоре N 175 от 1 января 2007 года.
Материалами дела подтверждается, что по состоянию на декабрь 2010 года, а равно в последующий период общество выполняло функции управляющей организации. В дело представлены отчеты общества об использовании платежей населения за период с января 2007 года по сентябрь 2011 года, а также первичные документы, подтверждающие выполнение обществом в указанный период работ по содержанию и ремонту общего имущества спорного дома.
Из материалов дела следует, что как в декабре 2010 года, так и в последующий период собственники помещений спорного дома оплачивали обществу услуги управляющей организации, вносили обществу платежи на содержание и текущий ремонт, производили обществу оплату коммунальных услуг.
Сторонами не отрицается, что как в декабре 2010 года, так и в последующий период общество выступало исполнителем коммунальных услуг по отношению к проживавшим в спорном доме гражданам.
Таким образом, из решения от 11 декабря 2010 года и поведения собственников помещений спорного дома, с одной стороны, и поведения общества - с другой, явствует их воля на сохранение договорных правоотношений управления спорным домов на условиях, определенных договором N 175 от 1 января 2007 года.
Волеизъявление собственников помещений спорного дома на сохранение договорных правоотношений с обществом как управляющей организацией также подтверждено решением собственников от 15 марта 2011 года, принятым посредством заочного голосования, в котором приняли участие собственники, обладающие 68,2% от общей площади спорного дома, большинством голосов в 54,9%.
Доводы истца о пороках решений собственников по вопросу изменения способа управления, принятых 11 декабря 2010 года и 15 марта 2011 года, подлежат отклонению, поскольку указанные решения в установленном законом порядке не оспорены и не признаны недействительными.
Доказательства изменения условий, определенных договором N 175 от 1 января 2007 года, применительно к опосредующим управление спорным домом правоотношениям между собственниками и обществом в период после принятия решения об изменении способа управления от 11 декабря 2010 года до дня вынесения решения судом первой инстанции, а равно доказательства существования обстоятельств, являющихся основаниями прекращения данных договорных правоотношений в указанный период, в деле отсутствуют.
Из сказанного следует вывод, что на день вынесения решения судом первой инстанции между собственниками помещений многоквартирного жилого дома N 54 по ул. Красной в г. Каменске-Шахтинском и обществом как управляющей организацией существовали договорные правоотношения по управлению указанным домом на условиях, которые были определены договором N 175 от 1 января 2007 года.
Таким образом, основания для удовлетворения иска отсутствуют.
В силу изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что основания для отмены или изменения решения суда отсутствуют. Нарушений процессуального права, определенных частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Поскольку при принятии апелляционной жалобы товариществу была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе, постольку указанная пошлина подлежит взысканию в доход федерального бюджета.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 26 октября 2011 года по делу N А53-9036/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Взыскать с товарищества собственников жилья "Нера" (ОГРН 1106191000740, ИНН 6147030044) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 2 000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
В.В.ВАНИН
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
Ю.И.БАРАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)