Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 26 июля 2011 года
Полный текст решения изготовлен 02 августа 2011 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Л.Н. Черемных, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Веретенниковой С.Н., рассмотрел в судебном заседании дело N А60-11214/2011
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Независимая Управляющая Компания" (ИНН 6620016266, ОГРН 1106620000431)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания Кушвы" (ИНН 6620014420, ОГРН 1086620001050)
об обязании передать техническую документацию
при участии в судебном заседании:
21.07.2011 -
от истца: Поздеев Д.А., представитель по доверенности от 07.06.2011,
Сидоров О.А., представитель по доверенности от 07.06.2011,
от ответчика: Жаркова Л.В., представитель по доверенности N 05/11 от 11.01.2011.
26.07.2011 -
от истца: Поздеев Д.А., представитель по доверенности от 07.06.2011,
Сидоров О.А., представитель по доверенности от 07.06.2011,
от ответчика: Жаркова Л.В., представитель по доверенности N 05/11 от 11.01.2011.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
В судебном заседании 21 июля 2011 объявлялся перерыв до 26 июля 2011 до 13.00 часов. После перерыва судебное заседание продолжено в прежнем составе суда, с участием тех же представителей истца и ответчика.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
ООО "Независимая Управляющая Компания" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Управляющая Компания Кушвы" об обязании передать техническую документацию и иную документацию по управлению многоквартирными домами по ул. Строителей, 9 и Союзов, 21 в городе Кушва Свердловской области, а именно: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на ст. ст. 44, 48, 161, 162 Гражданского кодекса Российской Федерации и положения Постановления Правительства РФ N 491 от 13.08.2006 г.
Истец в судебном заседании поддержал исковые требования. После перерыва в судебном заседании 26.07.2011 истец представил дополнительные документы согласно перечню, а именно договоры на предоставление эксплуатационных услуг от 01.12.2010, договоры на отпуск воды и прием сточных вод (с приложениями) N 152/2011/ВД/СТ от 01.01.2011, N 146-И-2010 от 03.11.2010, договор на оказание услуг по техническому обслуживанию, аварийно-диспетчерскому обеспечению и ремонту внутридомового газового оборудования от 01.01.2011, определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда по делу N 33-4624/2011, которые приобщены судом в материалы дела (ст. 41, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Ответчик исковые требования не признал по мотивам, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление. Ответчик пояснил, что в период с 16.10.2010 по 25.11.2010 собственники помещений в многоквартирном доме N 21 по ул. Союзов в г. Кушва решений о выборе ООО "Управляющая Компания Кушвы" в качестве управляющей организацией не принимали. По его мнению, основания для прекращения договора управления N 14-05/09 от 26.05.2009, заключенного между собственниками помещений в многоквартирном доме N 21 по ул. Союзов в г. Кушва и ООО "Управляющая Компания Кушвы" отсутствуют. Доказательств нарушения условий договора управления истцом не представлено, порядок расторжения договора не соблюден. Поскольку договор по управлению многоквартирным домом не был прекращен, у истца отсутствует право требовать передачи ему технической документации на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы. Уведомление от 30.11.2010 юридической силы не имеет. Таким образом, ответчик считает себя управляющей компанией в отношении двух спорных домов, которая осуществляет права и несет обязанности, связанные с осуществлением функций по управлению на основании заключенного с собственниками помещений договора по управлению многоквартирными домами.
После перерыва в судебном заседании 26.07.2011 ответчик представил дополнительные документы согласно перечню, которые приобщены судом в материалы дела (ст. 41, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
Из материалов дела следует, что решением общего собрания от 26.05.2009 собственников помещений многоквартирного дома N 21 по ул. Союзов в г. Кушва выбран способ управления управляющей организацией - ООО "Управляющая Компания Кушвы", по итогам данного собрания председателем собрания с ООО "Управляющая Компания Кушвы" (ответчик) подписан единый договор на управление многоквартирным домом N 14-05/09 от 26.05.2009.
Последующим собранием собственников помещений дома N 21 по ул. Союзов г. Кушва, проведенным путем заочного голосования в период с 16 по 25 ноября 2010 г. принято решение о расторжении договора управления с ООО "Управляющая Компания Кушвы" (ответчик) и заключение договора с другой управляющей компанией (истцом) - ООО "Независимая Управляющая Компания" (протокол от 30.11.2010 г.).
Собственниками, принимавшими участие в заочном голосовании с 16 по 25 ноября 2010 г., были направлены ответчику уведомления о расторжении прежнего договора на управление многоквартирным домом N 14-05/09 от 26.05.2009. После чего между управляющей компанией (истцом) и некоторыми собственниками помещений в жилом доме N 21 по ул. Союзов в г. Кушва были заключены договоры от 01 декабря 2010 г. управления многоквартирным домом.
В другом жилом доме N 9 по ул. Строителей г. Кушва в период с 16.02.2011 по 25.02.2011 также в заочной форме было проведено общее собрание собственников, по результатам которого принято решение выбрать способ управления многоквартирным домом - управляющую организацию ООО "Независимая Управляющая Компания", договоры между собственниками помещений и управляющей организацией ООО "Управляющая Компания Кушвы" расторгнуть (решение оформлено протоколом от 26.02.2011).
Во исполнение решений, принятых на собраниях собственников многоквартирных домов N 21 по ул. Союзов и N 9 по ул. Строителей в городе Кушва от 30.11.2010, от 26.02.2011 соответственно, между истцом - ООО "Независимая Управляющая Компания" и поставщиками жилищно-коммунальных услуг в интересах жителей данных домов заключены договоры на предоставление эксплуатационных услуг от 01.12.2010, договоры на отпуск воды и прием сточных вод N 152/2011/ВД/СТ от 01.01.2011, N 146-И-2010 от 03.11.2010, договор на оказание услуг по техническому обслуживанию, аварийно-диспетчерскому обеспечению и ремонту внутридомового газового оборудования от 01.01.2011.
Считая себя управляющей компанией двух многоквартирных домов N 21 по ул. Союзов и N 9 по ул. Строителей в г. Кушва, 30 ноября 2010 ООО "Независимая Управляющая Компания" направило в адрес ООО "Управляющая Компания Кушвы" уведомление, в котором обратилось с требованием передать техническую и иную документацию по управлению многоквартирным домом N 21 по ул. Строителей г. Кушва. Аналогичное уведомление было направлено истцом 01.03.2011 в отношении многоквартирного дома N 9 по ул. Строителей г. Кушва. Однако, запрошенные документы ответчиком переданы не были.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. Суд, рассмотрев заявленные требования, признал их необоснованными и не подлежащими удовлетворению на основании следующего.
Из содержания ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что избрание способа управления многоквартирным домом, является исключительным правом и обязанностью собственников.
В соответствии с п. 3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (п. 9 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В ходе рассмотрения дела ответчик - ООО "Управляющая Компания Кушвы" пояснил, что 05 декабря 2010 года на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома N 21 по ул. Союзов г. Кушва приняты следующие решения:
- - с 01 декабря 2010 расторгнуть договоры управления с ООО "Независимая Управляющая Компания";
- - с 01 декабря 2010 поручить выполнение функций по управлению домом ООО "Управляющая Компания Кушвы" и заключить договор управления с данной организацией (протокол от 05.12.2010).
Во исполнение принятых 05 декабря 2010 решений собственниками данного дома направлены ответчику (ООО "УКК") уведомления о расторжении предыдущего договора - N 14-05/09 от 26.05.2009. После чего между собственниками помещений и ООО "Управляющая Компания Кушвы" заключен новый единый договор по управлению многоквартирным домом N 120-12/10 от 05.12.2010.
Позднее в многоквартирном доме N 21 по ул. Союзов г. Кушва в форме заочного голосования с 10 по 14 марта 2011 года проведено дополнительное общее собрание собственников, на котором были приняты следующие решения:
- - отказаться от предоставления любых услуг по управлению домом со стороны ООО "Независимая Управляющая Компания";
- - для осуществления функций по управлению домом выбрать ООО "Управляющая Компания Кушвы" и заключить с ней договор управления;
- - утвердить условия договора управления многоквартирным домом, проект которого предоставлен управляющей организацией ООО "Управляющая Компания Кушвы", в том числе перечень работ входящих в плату за содержание и ремонт жилого помещения.
Из содержания протокола от 14.03.2011 следует, что в голосовании приняло участие 64 собственника помещений в многоквартирном доме, что составляет 1944,9 кв. м (56%) от общего числа голосов собственников помещений (общая площадь помещений в многоквартирном доме составляет 3474,3 кв. м.). Таким образом, на момент подведения итогов собрания кворум имелся. Общее собрания было правомочно принимать решения по повестке дня. Указанные решения приняты 100% голосов.
Как пояснил суду представитель ответчика, дополнительное собрание было проведено в марте 2011 г. в целях закрепления прежнего решения собственников (от 05 декабря 2010 г.) об управлении домом обществом "Управляющая компания Кушвы", а также для принятия решения о заключении с данной управляющей компанией не единого договора, а отдельных договоров управления многоквартирным домом с каждым собственником, что и было сделано в дальнейшем (в материалы дела представлено 48 договоров, подписанных между управляющей компанией - ООО "Управляющая компания Кушвы" и каждым собственником в отдельности).
08 апреля 2011 по инициативе собственников жилых помещений в другом многоквартирном доме N 9 по ул. Строителей г. Кушва в очной форме также было проведено общее собрание собственников, на котором были приняты следующие решения:
- - в связи с грубейшими нарушениями жилищного законодательства Российской Федерации в части проведения общего собрания собственников помещений, отменить решение внеочередного общего собрания собственников помещений от 26.02.2011 по всем вопросам повестки дня, в том числе по вопросам, связанным с расторжением договора управления с ООО "Управляющая Компания Кушвы", с выбором управляющей организации ООО "Независимая Управляющая Компания" и заключением с ней договора по управлению домом;
- - уведомления о расторжении договора управления домом с ООО "Управляющая Компания Кушвы" считать недействительными. Отозвать указанные уведомления, направленные в адрес ООО "Управляющая Компания Кушвы";
- - договор по управлению домом с ООО "Управляющая Компания Кушвы" считать не расторгнутым;
- - договор по управлению домом с ООО "Независимая Управляющая Компания" считать незаключенным;
- - не принимать предоставление любых услуг со стороны ООО "Независимая Управляющая Компания";
- - уведомить ООО "Управляющая Компания Кушвы" о принятых на данном собрании решениях, а также о необходимости продолжать оказание услуг по управлению домом на условиях, определенных договором по управлению многоквартирным домом N 93-06/09 от 26.06.2009, заключенным между собственниками помещений и ООО "Управляющая Компания Кушвы".
Из содержания протокола от 08.04.2011 следует, что в голосовании приняло участие 2163,7 кв. м. собственников помещений в многоквартирном доме, что составляет 56,8% от общего числа голосов собственников помещений (общая площадь помещений в многоквартирном доме составляет 3806,4 кв. м.), таким образом, на момент подведения итогов собрания кворум имелся. Общее собрания было правомочно принимать решения по повестке дня. Решения приняты 100% голосов.
11 апреля 2011 года собственниками помещений в доме N 9 по ул. Строителей в адрес ответчика направлено письмо N 743 от 11.04.2011, в котором сообщается о результатах проведения общего собрания собственников в многоквартирном доме N 9 по ул. Строителей г. Кушва от 08.04.2011, об отзыве уведомления о расторжении договора управления домом с ООО "Управляющая Компания Кушвы", а также ответчику предложено продолжать оказание услуг по управлению домом на условиях, определенных договором по управлению многоквартирным домом N 93-06/09 от 26.06.2009, заключенным между собственниками помещений и ООО "Управляющая Компания Кушвы".
Во исполнение решений, принятых на собраниях собственников многоквартирных домов N 21 по ул. Союзов и N 9 по ул. Строителей в городе Кушва от 14.03.2011, от 08.04.2011, между ООО "Управляющая Компания Кушвы" и поставщиками жилищно-коммунальных услуг в интересах жителей данных домов заключены следующие договоры:
- - договор на отпуск и прием сточных вод N 49-2011/ВД/СТ от 01.01.2011 года с ООО "Родник";
- - договор об оказании услуг по сбору, вывозу твердых бытовых отходов и крупногабаритного мусора от населения, проживающего на территории Кушвинского городского округа N 11-СН/01/2011 от 01.01.2011 с ООО "Благоустройство";
- - договор на захоронение и размещение отходов на полигоне N 11/02/2011 от 01.01.2011 с ООО "Благоустройство";
- - договор на оказание услуг по техническому обслуживанию, аварийно-диспетчерскому обеспечению и ремонту внутридомового газового оборудования N 181-2010/ВДГО от 01.12.2010 с ОАО "Кушвамежрайгаз";
- - договор на оказание услуг по обследованию вентиляционных и дымовых каналов N 1-у/10/68/2010 от 08.11.2010 с ООО "Информационно-технический центр негосударственных систем безопасности "СОВА-ОКО";
- - договор возмездного оказания услуг N 04/2011 от 01.01.2011 с ООО "Жилсервис".
Согласно ч. 2 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В данном случае суд принимает во внимание следующие обстоятельства. При созыве всех указанных собраний преследовалась одна цель - выбор управляющей организации. Исходя из решений последующих общих собраний, проведенных собственниками 05.12.2010 г., 14.03.2011 г. и 08.04.2011 г., усматривается четкое нежелание собственников передавать свои многоквартирные дома в управление новой управляющей организации (общества "Независимая Управляющая Компания"), и, напротив, желание сохранить отношения с прежней управляющей компанией - ООО "Управляющая Компания Кушвы". В связи с чем, собственники решили заключить с ответчиком новый договор управления и утвердить условия договора управления многоквартирным домом.
Последние решения общих собраний собственников многоквартирных домов N 21 по ул. Союзов и N 9 по ул. Строителей г. Кушва от 05.12.2011, от 14.03.2011 и от 08.04.2011, не оспорены, в связи с чем, действуют и имеют законную силу.
Довод истца, что общим собранием 30.11.2010 принято решение расторгнуть договор управления между собственниками помещений и управляющей организацией ООО "Управляющая Компания Кушвы" N 14-05/09 от 26.05.2009 судом отклонен на основании следующего.
Согласно ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Таким образом, применительно к ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
В соответствии с п. 4.1.10 договора N 14-05/09 от 26.05.2009 при изменении способа управления, либо смене управляющей организации собственники обязаны не менее чем за 30 дней до проведения собрания по вышеперечисленным вопросам предоставить управляющему документы, подтверждающие систематическое неисполнение надлежащим образом услуг по управлению, обязаны не менее чем за 10 дней направить уведомление о собрании с повесткой собрания. Присутствие управляющего на собрании обязательно.
Однако в материалах дела отсутствуют доказательства предъявления собственниками помещений претензий к ООО "Управляющая Компания Кушвы" о невыполнении условий договора управления.
Протокол от 30.11.2010 г., отражающий результаты голосования по вопросу передачи функций управления многоквартирным домом истцу, также не содержит сведений о том, в чем именно выражалось неисполнение либо ненадлежащее исполнение управляющей организацией (ООО "Управляющая Компания Кушвы") принятых на себя обязательства.
В ходе рассмотрения заявленного требования истец не доказал, что ответчиком допущены нарушения условия упомянутого договора, которые в соответствии с ч. 8.2 *** Жилищного кодекса Российской Федерации дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора. Возможность отказа от исполнения договора N 14-05/09 от 26.05.2009 без указания причин самим этим договором также не предусмотрена. Напротив, указанным договором предусмотрено обязательное предоставление управляющей организации документов, подтверждающих систематическое неисполнение надлежащим образом услуг по управлению домом.
При названных обстоятельствах порядок расторжения заключенного с обществом договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений соблюден не был.
Довод истца о том, что он принял на себя выполнение функций по управлению спорными многоквартирными домами, судом во внимание не принимается, поскольку количество заключенных между ООО "Независимая Управляющая Компания" и собственниками помещений в двух спорных домах договоров на управление многоквартирным домом, незначительное. Из материалов дела также следует, что в основном оплата предоставленных коммунальных услуг производилась жильцами именно ответчику, а не истцу.
Таким образом, в ходе рассмотрения дела судом установлено, что волеизъявление собственников спорных многоквартирных домов было направлено на предоставление функций по управлению многоквартирными домами именно ООО "Управляющая Компания Кушвы".
При указанных обстоятельствах основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.
При отказе в удовлетворении исковых требований расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца по основанию ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
В удовлетворении исковых требований отказать.
Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 02.08.2011 ПО ДЕЛУ N А60-11214/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 2 августа 2011 г. по делу N А60-11214/2011
Резолютивная часть решения объявлена 26 июля 2011 года
Полный текст решения изготовлен 02 августа 2011 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Л.Н. Черемных, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Веретенниковой С.Н., рассмотрел в судебном заседании дело N А60-11214/2011
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Независимая Управляющая Компания" (ИНН 6620016266, ОГРН 1106620000431)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания Кушвы" (ИНН 6620014420, ОГРН 1086620001050)
об обязании передать техническую документацию
при участии в судебном заседании:
21.07.2011 -
от истца: Поздеев Д.А., представитель по доверенности от 07.06.2011,
Сидоров О.А., представитель по доверенности от 07.06.2011,
от ответчика: Жаркова Л.В., представитель по доверенности N 05/11 от 11.01.2011.
26.07.2011 -
от истца: Поздеев Д.А., представитель по доверенности от 07.06.2011,
Сидоров О.А., представитель по доверенности от 07.06.2011,
от ответчика: Жаркова Л.В., представитель по доверенности N 05/11 от 11.01.2011.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
В судебном заседании 21 июля 2011 объявлялся перерыв до 26 июля 2011 до 13.00 часов. После перерыва судебное заседание продолжено в прежнем составе суда, с участием тех же представителей истца и ответчика.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
ООО "Независимая Управляющая Компания" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Управляющая Компания Кушвы" об обязании передать техническую документацию и иную документацию по управлению многоквартирными домами по ул. Строителей, 9 и Союзов, 21 в городе Кушва Свердловской области, а именно: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на ст. ст. 44, 48, 161, 162 Гражданского кодекса Российской Федерации и положения Постановления Правительства РФ N 491 от 13.08.2006 г.
Истец в судебном заседании поддержал исковые требования. После перерыва в судебном заседании 26.07.2011 истец представил дополнительные документы согласно перечню, а именно договоры на предоставление эксплуатационных услуг от 01.12.2010, договоры на отпуск воды и прием сточных вод (с приложениями) N 152/2011/ВД/СТ от 01.01.2011, N 146-И-2010 от 03.11.2010, договор на оказание услуг по техническому обслуживанию, аварийно-диспетчерскому обеспечению и ремонту внутридомового газового оборудования от 01.01.2011, определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда по делу N 33-4624/2011, которые приобщены судом в материалы дела (ст. 41, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Ответчик исковые требования не признал по мотивам, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление. Ответчик пояснил, что в период с 16.10.2010 по 25.11.2010 собственники помещений в многоквартирном доме N 21 по ул. Союзов в г. Кушва решений о выборе ООО "Управляющая Компания Кушвы" в качестве управляющей организацией не принимали. По его мнению, основания для прекращения договора управления N 14-05/09 от 26.05.2009, заключенного между собственниками помещений в многоквартирном доме N 21 по ул. Союзов в г. Кушва и ООО "Управляющая Компания Кушвы" отсутствуют. Доказательств нарушения условий договора управления истцом не представлено, порядок расторжения договора не соблюден. Поскольку договор по управлению многоквартирным домом не был прекращен, у истца отсутствует право требовать передачи ему технической документации на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы. Уведомление от 30.11.2010 юридической силы не имеет. Таким образом, ответчик считает себя управляющей компанией в отношении двух спорных домов, которая осуществляет права и несет обязанности, связанные с осуществлением функций по управлению на основании заключенного с собственниками помещений договора по управлению многоквартирными домами.
После перерыва в судебном заседании 26.07.2011 ответчик представил дополнительные документы согласно перечню, которые приобщены судом в материалы дела (ст. 41, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
Из материалов дела следует, что решением общего собрания от 26.05.2009 собственников помещений многоквартирного дома N 21 по ул. Союзов в г. Кушва выбран способ управления управляющей организацией - ООО "Управляющая Компания Кушвы", по итогам данного собрания председателем собрания с ООО "Управляющая Компания Кушвы" (ответчик) подписан единый договор на управление многоквартирным домом N 14-05/09 от 26.05.2009.
Последующим собранием собственников помещений дома N 21 по ул. Союзов г. Кушва, проведенным путем заочного голосования в период с 16 по 25 ноября 2010 г. принято решение о расторжении договора управления с ООО "Управляющая Компания Кушвы" (ответчик) и заключение договора с другой управляющей компанией (истцом) - ООО "Независимая Управляющая Компания" (протокол от 30.11.2010 г.).
Собственниками, принимавшими участие в заочном голосовании с 16 по 25 ноября 2010 г., были направлены ответчику уведомления о расторжении прежнего договора на управление многоквартирным домом N 14-05/09 от 26.05.2009. После чего между управляющей компанией (истцом) и некоторыми собственниками помещений в жилом доме N 21 по ул. Союзов в г. Кушва были заключены договоры от 01 декабря 2010 г. управления многоквартирным домом.
В другом жилом доме N 9 по ул. Строителей г. Кушва в период с 16.02.2011 по 25.02.2011 также в заочной форме было проведено общее собрание собственников, по результатам которого принято решение выбрать способ управления многоквартирным домом - управляющую организацию ООО "Независимая Управляющая Компания", договоры между собственниками помещений и управляющей организацией ООО "Управляющая Компания Кушвы" расторгнуть (решение оформлено протоколом от 26.02.2011).
Во исполнение решений, принятых на собраниях собственников многоквартирных домов N 21 по ул. Союзов и N 9 по ул. Строителей в городе Кушва от 30.11.2010, от 26.02.2011 соответственно, между истцом - ООО "Независимая Управляющая Компания" и поставщиками жилищно-коммунальных услуг в интересах жителей данных домов заключены договоры на предоставление эксплуатационных услуг от 01.12.2010, договоры на отпуск воды и прием сточных вод N 152/2011/ВД/СТ от 01.01.2011, N 146-И-2010 от 03.11.2010, договор на оказание услуг по техническому обслуживанию, аварийно-диспетчерскому обеспечению и ремонту внутридомового газового оборудования от 01.01.2011.
Считая себя управляющей компанией двух многоквартирных домов N 21 по ул. Союзов и N 9 по ул. Строителей в г. Кушва, 30 ноября 2010 ООО "Независимая Управляющая Компания" направило в адрес ООО "Управляющая Компания Кушвы" уведомление, в котором обратилось с требованием передать техническую и иную документацию по управлению многоквартирным домом N 21 по ул. Строителей г. Кушва. Аналогичное уведомление было направлено истцом 01.03.2011 в отношении многоквартирного дома N 9 по ул. Строителей г. Кушва. Однако, запрошенные документы ответчиком переданы не были.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. Суд, рассмотрев заявленные требования, признал их необоснованными и не подлежащими удовлетворению на основании следующего.
Из содержания ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что избрание способа управления многоквартирным домом, является исключительным правом и обязанностью собственников.
В соответствии с п. 3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (п. 9 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В ходе рассмотрения дела ответчик - ООО "Управляющая Компания Кушвы" пояснил, что 05 декабря 2010 года на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома N 21 по ул. Союзов г. Кушва приняты следующие решения:
- - с 01 декабря 2010 расторгнуть договоры управления с ООО "Независимая Управляющая Компания";
- - с 01 декабря 2010 поручить выполнение функций по управлению домом ООО "Управляющая Компания Кушвы" и заключить договор управления с данной организацией (протокол от 05.12.2010).
Во исполнение принятых 05 декабря 2010 решений собственниками данного дома направлены ответчику (ООО "УКК") уведомления о расторжении предыдущего договора - N 14-05/09 от 26.05.2009. После чего между собственниками помещений и ООО "Управляющая Компания Кушвы" заключен новый единый договор по управлению многоквартирным домом N 120-12/10 от 05.12.2010.
Позднее в многоквартирном доме N 21 по ул. Союзов г. Кушва в форме заочного голосования с 10 по 14 марта 2011 года проведено дополнительное общее собрание собственников, на котором были приняты следующие решения:
- - отказаться от предоставления любых услуг по управлению домом со стороны ООО "Независимая Управляющая Компания";
- - для осуществления функций по управлению домом выбрать ООО "Управляющая Компания Кушвы" и заключить с ней договор управления;
- - утвердить условия договора управления многоквартирным домом, проект которого предоставлен управляющей организацией ООО "Управляющая Компания Кушвы", в том числе перечень работ входящих в плату за содержание и ремонт жилого помещения.
Из содержания протокола от 14.03.2011 следует, что в голосовании приняло участие 64 собственника помещений в многоквартирном доме, что составляет 1944,9 кв. м (56%) от общего числа голосов собственников помещений (общая площадь помещений в многоквартирном доме составляет 3474,3 кв. м.). Таким образом, на момент подведения итогов собрания кворум имелся. Общее собрания было правомочно принимать решения по повестке дня. Указанные решения приняты 100% голосов.
Как пояснил суду представитель ответчика, дополнительное собрание было проведено в марте 2011 г. в целях закрепления прежнего решения собственников (от 05 декабря 2010 г.) об управлении домом обществом "Управляющая компания Кушвы", а также для принятия решения о заключении с данной управляющей компанией не единого договора, а отдельных договоров управления многоквартирным домом с каждым собственником, что и было сделано в дальнейшем (в материалы дела представлено 48 договоров, подписанных между управляющей компанией - ООО "Управляющая компания Кушвы" и каждым собственником в отдельности).
08 апреля 2011 по инициативе собственников жилых помещений в другом многоквартирном доме N 9 по ул. Строителей г. Кушва в очной форме также было проведено общее собрание собственников, на котором были приняты следующие решения:
- - в связи с грубейшими нарушениями жилищного законодательства Российской Федерации в части проведения общего собрания собственников помещений, отменить решение внеочередного общего собрания собственников помещений от 26.02.2011 по всем вопросам повестки дня, в том числе по вопросам, связанным с расторжением договора управления с ООО "Управляющая Компания Кушвы", с выбором управляющей организации ООО "Независимая Управляющая Компания" и заключением с ней договора по управлению домом;
- - уведомления о расторжении договора управления домом с ООО "Управляющая Компания Кушвы" считать недействительными. Отозвать указанные уведомления, направленные в адрес ООО "Управляющая Компания Кушвы";
- - договор по управлению домом с ООО "Управляющая Компания Кушвы" считать не расторгнутым;
- - договор по управлению домом с ООО "Независимая Управляющая Компания" считать незаключенным;
- - не принимать предоставление любых услуг со стороны ООО "Независимая Управляющая Компания";
- - уведомить ООО "Управляющая Компания Кушвы" о принятых на данном собрании решениях, а также о необходимости продолжать оказание услуг по управлению домом на условиях, определенных договором по управлению многоквартирным домом N 93-06/09 от 26.06.2009, заключенным между собственниками помещений и ООО "Управляющая Компания Кушвы".
Из содержания протокола от 08.04.2011 следует, что в голосовании приняло участие 2163,7 кв. м. собственников помещений в многоквартирном доме, что составляет 56,8% от общего числа голосов собственников помещений (общая площадь помещений в многоквартирном доме составляет 3806,4 кв. м.), таким образом, на момент подведения итогов собрания кворум имелся. Общее собрания было правомочно принимать решения по повестке дня. Решения приняты 100% голосов.
11 апреля 2011 года собственниками помещений в доме N 9 по ул. Строителей в адрес ответчика направлено письмо N 743 от 11.04.2011, в котором сообщается о результатах проведения общего собрания собственников в многоквартирном доме N 9 по ул. Строителей г. Кушва от 08.04.2011, об отзыве уведомления о расторжении договора управления домом с ООО "Управляющая Компания Кушвы", а также ответчику предложено продолжать оказание услуг по управлению домом на условиях, определенных договором по управлению многоквартирным домом N 93-06/09 от 26.06.2009, заключенным между собственниками помещений и ООО "Управляющая Компания Кушвы".
Во исполнение решений, принятых на собраниях собственников многоквартирных домов N 21 по ул. Союзов и N 9 по ул. Строителей в городе Кушва от 14.03.2011, от 08.04.2011, между ООО "Управляющая Компания Кушвы" и поставщиками жилищно-коммунальных услуг в интересах жителей данных домов заключены следующие договоры:
- - договор на отпуск и прием сточных вод N 49-2011/ВД/СТ от 01.01.2011 года с ООО "Родник";
- - договор об оказании услуг по сбору, вывозу твердых бытовых отходов и крупногабаритного мусора от населения, проживающего на территории Кушвинского городского округа N 11-СН/01/2011 от 01.01.2011 с ООО "Благоустройство";
- - договор на захоронение и размещение отходов на полигоне N 11/02/2011 от 01.01.2011 с ООО "Благоустройство";
- - договор на оказание услуг по техническому обслуживанию, аварийно-диспетчерскому обеспечению и ремонту внутридомового газового оборудования N 181-2010/ВДГО от 01.12.2010 с ОАО "Кушвамежрайгаз";
- - договор на оказание услуг по обследованию вентиляционных и дымовых каналов N 1-у/10/68/2010 от 08.11.2010 с ООО "Информационно-технический центр негосударственных систем безопасности "СОВА-ОКО";
- - договор возмездного оказания услуг N 04/2011 от 01.01.2011 с ООО "Жилсервис".
Согласно ч. 2 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В данном случае суд принимает во внимание следующие обстоятельства. При созыве всех указанных собраний преследовалась одна цель - выбор управляющей организации. Исходя из решений последующих общих собраний, проведенных собственниками 05.12.2010 г., 14.03.2011 г. и 08.04.2011 г., усматривается четкое нежелание собственников передавать свои многоквартирные дома в управление новой управляющей организации (общества "Независимая Управляющая Компания"), и, напротив, желание сохранить отношения с прежней управляющей компанией - ООО "Управляющая Компания Кушвы". В связи с чем, собственники решили заключить с ответчиком новый договор управления и утвердить условия договора управления многоквартирным домом.
Последние решения общих собраний собственников многоквартирных домов N 21 по ул. Союзов и N 9 по ул. Строителей г. Кушва от 05.12.2011, от 14.03.2011 и от 08.04.2011, не оспорены, в связи с чем, действуют и имеют законную силу.
Довод истца, что общим собранием 30.11.2010 принято решение расторгнуть договор управления между собственниками помещений и управляющей организацией ООО "Управляющая Компания Кушвы" N 14-05/09 от 26.05.2009 судом отклонен на основании следующего.
Согласно ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Таким образом, применительно к ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
В соответствии с п. 4.1.10 договора N 14-05/09 от 26.05.2009 при изменении способа управления, либо смене управляющей организации собственники обязаны не менее чем за 30 дней до проведения собрания по вышеперечисленным вопросам предоставить управляющему документы, подтверждающие систематическое неисполнение надлежащим образом услуг по управлению, обязаны не менее чем за 10 дней направить уведомление о собрании с повесткой собрания. Присутствие управляющего на собрании обязательно.
Однако в материалах дела отсутствуют доказательства предъявления собственниками помещений претензий к ООО "Управляющая Компания Кушвы" о невыполнении условий договора управления.
Протокол от 30.11.2010 г., отражающий результаты голосования по вопросу передачи функций управления многоквартирным домом истцу, также не содержит сведений о том, в чем именно выражалось неисполнение либо ненадлежащее исполнение управляющей организацией (ООО "Управляющая Компания Кушвы") принятых на себя обязательства.
В ходе рассмотрения заявленного требования истец не доказал, что ответчиком допущены нарушения условия упомянутого договора, которые в соответствии с ч. 8.2 *** Жилищного кодекса Российской Федерации дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора. Возможность отказа от исполнения договора N 14-05/09 от 26.05.2009 без указания причин самим этим договором также не предусмотрена. Напротив, указанным договором предусмотрено обязательное предоставление управляющей организации документов, подтверждающих систематическое неисполнение надлежащим образом услуг по управлению домом.
При названных обстоятельствах порядок расторжения заключенного с обществом договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений соблюден не был.
Довод истца о том, что он принял на себя выполнение функций по управлению спорными многоквартирными домами, судом во внимание не принимается, поскольку количество заключенных между ООО "Независимая Управляющая Компания" и собственниками помещений в двух спорных домах договоров на управление многоквартирным домом, незначительное. Из материалов дела также следует, что в основном оплата предоставленных коммунальных услуг производилась жильцами именно ответчику, а не истцу.
Таким образом, в ходе рассмотрения дела судом установлено, что волеизъявление собственников спорных многоквартирных домов было направлено на предоставление функций по управлению многоквартирными домами именно ООО "Управляющая Компания Кушвы".
При указанных обстоятельствах основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.
При отказе в удовлетворении исковых требований расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца по основанию ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
В удовлетворении исковых требований отказать.
Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
ЧЕРЕМНЫХ Л.Н.
ЧЕРЕМНЫХ Л.Н.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)