Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Коренев А.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Зинченко И.П., судей Звягинцевой Л.М., Родионовой Т.О. при секретаре Федореевой Н.Ю. рассмотрела в открытом судебном заседании 29 ноября 2011 г. гражданское дело
по иску К., Ш., Н. к Администрации городского округа Первоуральск, Обществу с ограниченной ответственностью "Альтамир", индивидуальному предпринимателю Ч. о признании недействительным договора аренды земельного участка и дополнительного соглашения, признании незаключенным договора аренды земельного участка; признании незаконными постановления Главы ГО Первоуральск и разрешения на строительство объекта капитального строительства
по кассационной жалобе ответчика - индивидуального предпринимателя Ч. на решение Первоуральского городского суда Свердловской области от 15 сентября 2011 г.
Заслушав доклад судьи Родионовой Т.О., объяснения представителей ответчика Ч. - Л. (по доверенности от <...>), В. (по доверенности от <...>), М. (по доверенности от <...>), поддержавших доводы кассационной жалобы, объяснения истца К. и ее представителя адвоката Ляшенко Е.В., возражавших против отмены решения суда, судебная коллегия
установила:
К., Ш., Н. обратились в суд с вышеуказанным иском. В обоснование требований указали, что являются собственниками квартир в многоквартирном доме <...>. При рассмотрении гражданского дела по их и других граждан иску к тем же ответчикам о запрещении деятельности, создающей опасность, и о защите права собственности ответчиками были представлены документы в подтверждение права ИП Ч. на ведение строительства мехового салона вблизи указанного жилого дома. В частности, им стало известно, что Постановлением Главы ГО Первоуральск <...> ООО "Альтамир" выделен земельный участок по адресу: <...>, в <...> метрах на восток от дома N <...>, площадью <...> кв. м, кадастровый номер <...>, под проектирование и строительство мехового салона, на основании данного Постановления между Администрацией ГО Первоуральск и ООО "Альтамир" был заключен договор аренды <...> указанного земельного участка; на основании дополнительного соглашения к данному договору <...> право аренды земельного участка перешло от ООО "Альтамир" к ИП Ч. <...> между Комитетом по управлению имуществом Администрации ГО Первоуральск и ИП Ч. был заключен договор аренды N <...> земельного участка площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <...>, в <...> м на восток от д. N <...>, под размещение строительной площадки. <...> Главой ГО Первоуральск издано Постановление <...> "О разрешении ИП Ч. на проектирование и строительство здания мехового салона по адресу: <...>, в <...> метрах на восток от дома N <...>", <...> Администрацией ГО Первоуральск ИП Ч. выдано Разрешение N <...> на строительство объекта капитального строительства - здания мехового салона, расположенного по вышеуказанному адресу.
Истцы полагали, что предоставление земельного участка в аренду под строительство мехового салона является незаконным и нарушает их права на владение и пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации их многоквартирного дома, а также последующее оформление права собственности на данный земельный участок. Указали что по данным учетно-технической документации по состоянию на <...> земельный участок под многоквартирным домом N <...> имеет площадь <...> кв. м. Ссылаясь на п. 67 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г., п. 1 ст. 36 ЖК Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), абз. 2 п. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации указали, что Администрация ГО Первоуральск не вправе была распоряжаться земельным участком в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под их многоквартирным домом; местоположение границ земельного участка и его площадь должны определяться с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства; в данном случае решение о предоставлении участка в аренду принято без учета мнения собственников и нанимателей жилых домов <...>, без проведения аукциона; межевание проведено с нарушением прав владельцев смежного участка. Также указали, что действиями ответчиков создана угроза нарушения границ земельных участков, подлежащих формированию, нарушаются требования законодательства об охране окружающей среды, нарушено их (истцов) право на здоровую среду обитания. Кроме того, ссылались на отсутствие государственной регистрации долгосрочного договора аренды земельного участка <...>, что в силу п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 433 ГК Российской Федерации не позволяет считать его заключенным, по этим же основаниям и согласно п. 2 ст. 389, п. 2 ст. 391 ГК Российской Федерации нельзя считать заключенным дополнительное соглашение к договору от <...> о замене арендатора.
Договор аренды земельного участка площадью <...> кв. м сроком на <...> месяцев под размещение строительной площадки <...> является незаключенным, так как не согласован предмет договора, земельный участок не сформирован, на кадастровый учет не поставлен.
Разрешение на строительство было выдано незаконно, поскольку отсутствовали необходимые документы, предусмотренные действующим законодательством (п. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации). В проектной документации отсутствуют данные, предусмотренные СП 50-102-2003 (Свод правил по проектированию и строительству): п. 4.1. - свайные фундаменты должны проектироваться на основе и с учетом условий существующей застройки и влияния на нее нового строительства; п.п. 4.7. - 4.9., 16.4., 16.5. - обязательные инженерные изыскания, необходимые для проверки влияния устройства свайных фундаментов на уже существующие здания и сооружения и окружающую среду; отсутствуют данные ТО Управления Роспотребнадзора о проведенных исследованиях по инсоляции помещений при строительстве мехового салона в непосредственной близости от домов N и N в соответствии с требованиями СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 "Проектирование, строительство, реконструкция и эксплуатация предприятий, планировка и застройка населенных мест". Наличие разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом, в силу положений ст. 51 ГК Российской Федерации подразумевает наличие положительного заключения государственной экспертизы проектной документации объекта капитального строительства. На основании изложенного, ст. ст. 167, 168, 384, 607 ГК Российской Федерации, ст. 254 ГПК Российской Федерации истцы просили:
1. Признать недействительным договор аренды земельного участка <...> между Администрацией ГО "Первоуральск" и ООО "Альтамир", дополнительное соглашение к договору аренды <...> о замене арендатора между ООО "Альтамир" и ИП Ч.
- 2. Признать незаключенным договор аренды земельного участка площадью <...> кв. м. сроком на <...> месяцев под размещение строительной площадки <...> между Администрацией ГО Первоуральск и ИП Ч.;
- 3. Постановления Главы ГО Первоуральск <...> и Разрешение на строительство объекта капитального строительства - здания мехового салона <...> - признать незаконными и отменить (л. д. <...>).
Определением суда от 29 июня 2011 г. по заявлению истцов приняты меры по обеспечению иска в виде запрета ответчикам ООО "Альтамир", ИП Ч. производить выполнение работ по возведению нулевого цикла, а также работ, связанных с вырубкой зеленых насаждений на земельном участке по адресу: <...>, в <...> метрах на восток от дома N по ул. <...>, предоставленного ООО "Альтамир", ИП Ч. для строительства мехового салона (л. д. <...>).
Ответчик - Администрация ГО Первоуральск - иск полагала подлежащим удовлетворению, ее представитель О. (по доверенности <...>) в письменном отзыве указала, что в соответствии с основными принципами земельного законодательства граждане, общественные организации (объединения) имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством. Необходимо также учесть принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком. Таким образом, при принятии решения необходимо учитывать интересы всего населения. На основании изложенного Администрация ГО Первоуральск поддерживает заявленные исковые требования и просит их удовлетворить (л. д. <...>).
Ответчик ИП Ч. иск не признала. Ее представитель И. (по доверенности <...>, л. д. <...>) в письменном возражении указала, что в соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК Российской Федерации, п. 1 ст. 36 ЗК Российской Федерации, ч. 1 ст. 16 Вводного закона земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и который прилегает к нему, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в таком доме, при этом границы и размер земельного участка определяются в соответствии с земельным и градостроительным законодательством. В соответствии с требованиями ч. ч. 2 - 5 ст. 16 Вводного закона земельные участки под домами <...> сформированы в <...> г., им присвоены кадастровые номера: N <...> и N <...> соответственно. Предоставленный под строительство мехового салона земельный участок с кадастровым номером <...> не только не расположен ни под одним из названных домов, но даже не имеет общих границ с указанными участками, что подтверждается кадастровыми планами земельных участков. Данные учетно-технической документации на жилой дом N <...> по состоянию на <...> не могут служить доказательством нарушенных прав по владению земельным участком, единственным доказательством наличия прав на земельный участок являются сведения из Государственного земельного кадастра. Кроме того, имеется вступившее в законную силу решение Первоуральского городского суда Свердловской области <...>, в ходе рассмотрения которого рассматривался вопрос о наложении земельных участков, судом был сделан вывод о том, что участок, выделенный под строительство мехового салона, не нарушает границы участков под домами N <...> и N <...>.
Отсутствие государственной регистрации договора не влечет его недействительность, последствием признания договора незаключенным может являться лишь отсутствие обязательственных отношений между сторонами договора, в данном случае право аренды ИП Ч. зарегистрировано в установленном законом порядке после подписания дополнительного соглашения к договору аренды, государственная регистрация договора аренды вместе с дополнительным соглашением произведена <...>.
Требования о признании незаключенным договора аренды строительной площадки <...> не основаны на законе. В соответствии с Правилами безопасности в строительстве ПБ 03-428-02 строительная площадка - это производственная территория, выделяемая в установленном порядке для размещения строительных сооружений, а также машин, материалов, конструкций, производственных и санитарно-бытовых помещений и коммуникаций, используемых в процессе строительства. Земельный участок в данном случае не является объектом прав и может не формироваться в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Разрешение на строительство мехового салона выдано в соответствии с действующим градостроительным законодательством. Истцами не приведено нормативное обоснование необходимости проведения экспертизы прочности фундаментов соседних домов, на которую они ссылаются в исковом заявлении; инженерные изыскания, предусмотренные п. 4.7. СП 50-102-2003, были произведены. Согласно п. 4.8. указанного Свода правил при использовании для строительства вблизи существующих зданий и сооружений забивных или вибропогружаемых свай, а также свай с камуфлетной плитой, образуемой взрывом, необходимо производить оценку влияния динамических воздействий на конструкции существующих зданий или сооружений. На буронабивные сваи данное требование СП не распространяется. В процессе производства работ по устройству свайных фундаментов и в начальный период эксплуатации зданий и сооружений в необходимых случаях следует выполнять натурные наблюдения (мониторинг) за поведением конструкций сооружений и их оснований. Мониторинг следует организовывать, в частности, для эксплуатируемых зданий и сооружений, попадающих в зону влияния нового строительства в условиях существующей застройки (п. 16.1. СП), зона влияния - строительная площадка мехового салона; придомовая территория дома <...> в указанную зону не входит.
Ссылки истцов на нарушение нормативных требований несостоятельны, при получении разрешения на строительство проектная документация была проверена на соответствие всем необходимым нормативам, что подтверждается санитарно-эпидемиологическим заключением <...> и заключением ОГПН <...>.
При согласовании места размещения объекта, предоставлении земельного участка, заключении договора аренды и получении разрешения на строительства ответчиками были выполнены все требования градостроительного и земельного законодательства, в частности, <...> в газете "Вечерний Первоуральск" опубликовано объявление об изучении общественного мнения в связи с проектированием и строительством мехового салона между домами <...>, до <...> никаких возражений не поступало, что подтверждается письмом Комитета архитектуры и градостроительства Администрации ГО Первоуральск N <...>.
Доводы истцов о необходимости получения положительного заключения государственной экспертизы проектной документации не основаны на законе, согласно пп. 4 п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 кв. м и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности. В меховом салоне, объекте торговли, производственная деятельность недопустима, разрешение выдано на строительство двухэтажного здания мехового салона общей площадью <...> кв. м. В связи с изложенным исковые требования считала необоснованными и просила в иске отказать (л. д. <...>).
Ответчик ООО "Альтамир" иск не признал, директор общества Б. в представленном в суд заявлении указал, что согласен с отзывом на иск ответчика ИП Ч., просил исковые требования отклонить в полном объеме (л. д. <...>).
В судебном заседании истцы К., Ш., Н. и их представитель адвокат Ляшенко Е.В. исковые требования поддержали.
Ответчик ИП Ч. в судебное заседание не явилась, просила дело рассмотреть в свое отсутствие, с участием представителей И., Л., В. (л. д. <...>).
Представители ответчика ИП Ч. - Л., В. иск не признали, поддержав доводы, изложенные в письменном возражении.
Представитель ответчика Администрации ГО Первоуральск в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие (л. д. <...>).
Решением Первоуральского городского суда Свердловской области от 15 сентября 2011 г. исковые требования К., Ш., Н. удовлетворены полностью.
В кассационной жалобе ответчик ИП Ч. просит решение суда отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, недоказанность установленных судом обстоятельств, отсутствие в решении правового и фактического обоснования удовлетворения исковых требований. Не согласна с выводом суда об отсутствии у Администрации ГО Первоуральск права на предоставление земельного участка под строительство мехового салона до момента определения границ земельного участка под многоквартирным домом <...>, поскольку в силу ч. 3 ст. 16 Вводного закона формирование участка под многоквартирным домом производится по заявлению собственников; в данном случае заявления от собственников дома N <...> не поступало. Считает не подлежавшей применению при разрешении спора ст. 305 ГК Российской Федерации, на которую приведена ссылка в решении суда; также указывает, что истцы не доказали факт нарушения своего права, как это предусмотрено п.п. 36, 45 совместного Постановления от 29 апреля 2010 г. N 10/22 в отношении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения; приводит доводы о неуказании судом в решении на основания недействительности ненормативных актов органа местного самоуправления и договоров, отсутствие каких-либо выводов в мотивировочной части решения суда в отношении требований о признании незаконным Постановления Главы ГО Первоуральск <...> и признании незаключенным договора аренды <...>, при том, что в резолютивной части решения данные требования удовлетворены; полагает, что в нарушение ч. 2 ст. 61 ГПК Российской Федерации суд не учел обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда от <...>, в котором указано, что предоставленный под строительство земельный участок не нарушает границ земельных участков под домами <...>. Просит принять по делу новое решение об отказе в иске (л. д. <...>).
Истцом К. представлено письменное возражение на кассационную жалобу (л. д. <...>).
В дополнении к кассационной жалобе, поступившем <...> (копии вручены лицам, участвующим в деле <...>), представитель ответчика ИП Ч. - М. (по доверенности от <...>), ссылаясь на п.п. 22, 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 февраля 2009 г. N 2, указывает на пропуск истцами срока обращения в суд, установленного ч. 1 ст. 256 ГПК Российской Федерации, поскольку еще в <...> г. истцы обращались к Главе ГО Первоуральск по вопросу о запрете строительства, <...> г. в газете "Вечерний Первоуральск" опубликовано объявление Администрации ГО Первоуральск по вопросу проектирования и строительства магазина, исковое заявление в суд подано <...> г. Ссылаясь на п.п. 25 и 28 указанного Постановления, ст. 13 ГК Российской Федерации, п. 6 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 указывает, что ненормативный акт органа местного самоуправления может быть признан судом недействительным при установлении несоответствия его закону и нарушения им прав и законных интересов граждан, полагает, что в данном случае доказательств о нарушении прав и законных интересов истцов оспариваемыми ненормативными актами не представлено. Считает, что установление факта незаконного предоставления участка в аренду ответчику в границах фактического землепользования под многоквартирным домом невозможно, поскольку межевание участков не проводилось, границы участков на местности не закреплены.
Истцы Ш., Н., а также представители ответчиков Администрации ГО Первоуральск, ООО "Альтамир" в судебные заседания суда кассационной инстанции <...> и <...> не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом. В силу ч. 2 ст. 354 ГПК Российской Федерации дело может быть рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и дополнения, а также возражения на кассационную жалобу, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права, неопределением и неустановлением судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Требуя признания недействительными и незаключенными сделок с земельными участками, признания незаконными ненормативных актов органа местного самоуправления по предоставлению земельных участков и выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, истцы ссылались на нарушение ими своих прав как собственников помещений многоквартирного дома <...> по пользованию земельным участком, расположенным под указанным домом, необходимым для его эксплуатации с учетом фактического землепользования, указывали на возможность нарушения в связи с предстоящим строительством объекта границ подлежащего формированию под их домом земельного участка, также приводили ссылки на возможность нарушения в связи с расположением объекта вблизи жилого дома их прав на благоприятную среду обитания (нарушение инсоляции), необеспечение безопасности и сохранности их жилого дома при закладке фундамента и ведении строительства объекта.
Судом иск удовлетворен полностью, при этом указано, что Администрация ГО Первоуральск не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом N <...>; поскольку участок под многоквартирным домом не сформирован и его границы не определены, то не доказана и законность предоставления Администрацией ГО Первоуральск земельного участка в аренду под строительство объекта, в связи с чем подлежат признанию недействительными Постановление Главы ГО Первоуральск <...>, договор аренды <...> и дополнительное соглашение к нему <...>; также не могло быть выдано разрешение на строительство и предоставлен участок под строительную площадку.
Судебная коллегия находит указанные выводы не основанными на правильном толковании норм материального права, сделанными без выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, и без учета обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением суда.
Согласно ч. 1 ст. 16 Вводного закона и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу ч. ч. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК Российской Федерации.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (п. 67 совместного Постановления ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 г.).
В исковом заявлении К., Ш., Н. по данному делу каких-либо требований об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения земельным участком, не содержится.
Суд установил, что земельный участок под многоквартирным домом <...> не сформирован, согласно имеющейся в деле кадастровой выписке о земельном участке от <...>, земельный участок под многоквартирным домом <...> поставлен на кадастровый учет <...>, имеет кадастровый номер <...>, площадь участка - <...> кв. м, граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, местоположение границ земельного участка указано по описанию (л. д. <...>).
Из ответа Первоуральского бюро БТИ от <...> следует, что по данным учетно-технической документации на многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...>, по данным первичной технической инвентаризации <...> замеры земельного участка не проводились, документы по отводу земельного участка под строительство дома, а также разрешительные документы на строительство и ввода дома в эксплуатацию в материалах инвентарного дела отсутствуют, <...> при проведении технической инвентаризации были произведены замеры земельного участка по фактическому пользованию, площадь участка составила <...> кв. м (л. д. <...>).
Согласно п.п. 3 - 5 ст. 16 Вводного закона, с учетом Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 г. N 12-П в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме вправе обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Таким образом, в силу приведенного правового регулирования процедура формирования земельного участка под многоквартирным домом производится не по инициативе органа местного самоуправления, а на основании заявления собственников многоквартирного дома.
Как следует из материалов гражданского дела, собственники многоквартирного <...> не обращались в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка под их многоквартирным домом.
При таких обстоятельствах изложенный в решении суда вывод о том, что у Администрации ГО Первоуральск возникла обязанность по формированию земельного участка под многоквартирным домом <...>, и до момента формирования данного участка Администрация ГО Первоуральск не вправе была предоставлять земельный участок под строительство мехового салона, является неверным.
Поскольку, как видно из решения суда, в основу удовлетворения иска в полном объеме был положен лишь вышеуказанный вывод суда, и в мотивировочной части решения в нарушение требований ст. 195, ч. ч. 1, 3 ст. 196, ч. 4 ст. 198 ГПК Российской Федерации не содержится каких-либо выводов суда об основаниях удовлетворения каждого из исковых требований по заявленным истцами основаниям, в частности, о признании договора аренды земельного участка <...> и дополнительного соглашения к нему <...> недействительными в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды и о ничтожности данных сделок как основанных на незаконном акте органа местного самоуправления <...>, о незаключенности договора аренды земельного участка под строительную площадку <...> в связи с несогласованием предмета договора, о незаконности постановлений органа местного самоуправления <...>, и Разрешения на строительство объекта капитального строительства <...> в связи с нарушениями ими прав и законных интересов истцов, в решении также отсутствует какая-либо оценка доводов и возражений ответчика Ч. по существу заявленных к ней требований, решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 68 вышеуказанного совместного Постановления <...> собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке по правилам главы 25 ГПК Российской Федерации действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.
В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.
Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.
По данному делу спора, связанного с установлением границ земельного участка под многоквартирным домом истцами не заявлено; истцы оспаривали решения органа местного самоуправления о предоставлении участка в аренду под строительство мехового салона и о разрешении на проектирование и строительство здания мехового салона, а также само разрешение на строительство указанного объекта, ссылаясь на нарушение ими своих прав и охраняемых законом интересов. В основу требований о признании сделок недействительными и незаключенными положены те же фактические обстоятельства. По существу, истцы оспаривали законность принятия органом местного самоуправления решения о разрешении "точечной застройки" на территории между многоквартирными домами <...> и его последующей реализации.
Решением Первоуральского городского суда Свердловской области от 17 июня 2011 г. отказано в удовлетворении иска Я., К., Ш., З., Н. (собственников квартир в многоквартирных домах <...>) к Администрации ГО Первоуральск, ООО "Альтамир", ИП Ч. о запрете размещения на земельном участке с кадастровым номером <...> общей площадью <...> кв. м по адресу: <...>, в <...> метрах на восток от дома N <...> проектирования и строительства мехового салона; о возложении обязанности произвести посадку деревьев и кустарников.
В обоснование заявленных требований истцы указывали, что считают действия ответчиков по предоставлению участка под строительство и выдаче разрешения на строительство незаконными, нарушающими их имущественные и неимущественные права; полагали, что предоставленный в аренду участок находится в границах участка, подлежащего формированию под многоквартирным домом, участок предоставлен в нарушение Постановления Главы ГО Первоуральск <...> "О мерах по упорядочению размещения отдельных объектов капитального строительства на застроенных территориях", пунктом 2 которого запрещена "точечная застройка", кроме предусмотренных социальными городскими программами, на благоустроенных и озелененных территориях и придомовых территориях опорной жилой застройки; при выдаче разрешения на строительство не проводилась государственная экспертиза прочности фундаментов, нарушены требования СанПиН N <...>, СНиП N <...>, СНиП N <...> (л. д. <...>).
Указанный иск разрешен судом по заявленному истцами основанию - ст. 1065 ГК Российской Федерации, суд указал, что истцами не представлено доказательств опасности причинения в будущем вреда в результате планируемого строительства мехового салона, также в решении содержится вывод о том, что документами кадастровой палаты (л. д. <...>) подтверждается утверждение ответчика Ч. о том, что земельный участок, выделенный под строительство мехового салона, не нарушает границы участков под домами <...>; разрешение на строительство было выдано Ч. с учетом имеющихся технических отчетов по инженерно-геологическим и инженерно-геодезическим изысканиям на объекте, все полученные данные положены в основу генерального плана, проект в отношении железобетонных конструкций содержит сведения о фундаменте как о буронабивных сваях, которые создаются путем пробуривания скважин и их бетонирования, что исключает вибрационное воздействие на фундамент домов N <...> и N <...>, то есть исключает условия опасности, о которых заявляют истцы.
Указанное решение суда истцами в кассационном порядке не обжаловано и обоснованность содержащегося в решении вывода о неналожении земельных участков не оспорена, при том, что участки под домами N <...> и N <...> не сформированы, и местоположение их границ на местности (с учетом требований земельного и градостроительного законодательства, а также с учетом фактического землепользования, красных линий и т.д. - п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК Российской Федерации, абз. 2 п. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации) не определено. Также не оспорено решение по мотиву отсутствия в нем вывода суда о правомерности/неправомерности принятия органом местного самоуправления решения, разрешающего "точечную застройку" на благоустроенной территории, вблизи многоквартирных жилых домов, без выяснения мнения общественности, на что приводилась истцами ссылка в исковом заявлении.
Учитывая, что согласно ч. 2 ст. 61 ГПК Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда, указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, суду в рассматриваемом деле следовало уточнить у истцов основания и предмет их нового иска и предложить им конкретизировать, в чем состоит нарушение их прав и законных интересов в результате принятия органом местного самоуправления оспариваемых актов и совершения ответчиками сделок, признания которых недействительными, незаключенными требуют истцы в судебном порядке; каким образом, по мнению истцов, будут восстановлены их права в случае удовлетворения такого иска; при необходимости предложить истцам уточнить предмет и основания иска. Суду при новом рассмотрении дела следует также установить, каким нормативно-правовым актом регламентировались землепользование и застройка на территории г. Первоуральска в период спорных правоотношений (ст. 32 ГрК Российской Федерации), а также учесть, что срок действия Разрешения на строительство <...> истек <...> (л. д. <...>) и сведений о продлении его действия в деле не имеется.
Поскольку судом первой инстанции допущены нарушения норм материального и процессуального права, исковые требования по заявленным истцами основаниям по существу не разрешены, и обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции не определены и не установлены, оснований для вынесения судом кассационной инстанции решения с разрешением спора по существу, на чем настаивает ответчик в кассационной жалобе, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь п.п. 1, 4 ч. 1 ст. 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Первоуральского городского суда Свердловской области от 15 сентября 2011 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 29.11.2011 ПО ДЕЛУ N 33-15987/2011
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 ноября 2011 г. по делу N 33-15987/2011
Судья Коренев А.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Зинченко И.П., судей Звягинцевой Л.М., Родионовой Т.О. при секретаре Федореевой Н.Ю. рассмотрела в открытом судебном заседании 29 ноября 2011 г. гражданское дело
по иску К., Ш., Н. к Администрации городского округа Первоуральск, Обществу с ограниченной ответственностью "Альтамир", индивидуальному предпринимателю Ч. о признании недействительным договора аренды земельного участка и дополнительного соглашения, признании незаключенным договора аренды земельного участка; признании незаконными постановления Главы ГО Первоуральск и разрешения на строительство объекта капитального строительства
по кассационной жалобе ответчика - индивидуального предпринимателя Ч. на решение Первоуральского городского суда Свердловской области от 15 сентября 2011 г.
Заслушав доклад судьи Родионовой Т.О., объяснения представителей ответчика Ч. - Л. (по доверенности от <...>), В. (по доверенности от <...>), М. (по доверенности от <...>), поддержавших доводы кассационной жалобы, объяснения истца К. и ее представителя адвоката Ляшенко Е.В., возражавших против отмены решения суда, судебная коллегия
установила:
К., Ш., Н. обратились в суд с вышеуказанным иском. В обоснование требований указали, что являются собственниками квартир в многоквартирном доме <...>. При рассмотрении гражданского дела по их и других граждан иску к тем же ответчикам о запрещении деятельности, создающей опасность, и о защите права собственности ответчиками были представлены документы в подтверждение права ИП Ч. на ведение строительства мехового салона вблизи указанного жилого дома. В частности, им стало известно, что Постановлением Главы ГО Первоуральск <...> ООО "Альтамир" выделен земельный участок по адресу: <...>, в <...> метрах на восток от дома N <...>, площадью <...> кв. м, кадастровый номер <...>, под проектирование и строительство мехового салона, на основании данного Постановления между Администрацией ГО Первоуральск и ООО "Альтамир" был заключен договор аренды <...> указанного земельного участка; на основании дополнительного соглашения к данному договору <...> право аренды земельного участка перешло от ООО "Альтамир" к ИП Ч. <...> между Комитетом по управлению имуществом Администрации ГО Первоуральск и ИП Ч. был заключен договор аренды N <...> земельного участка площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <...>, в <...> м на восток от д. N <...>, под размещение строительной площадки. <...> Главой ГО Первоуральск издано Постановление <...> "О разрешении ИП Ч. на проектирование и строительство здания мехового салона по адресу: <...>, в <...> метрах на восток от дома N <...>", <...> Администрацией ГО Первоуральск ИП Ч. выдано Разрешение N <...> на строительство объекта капитального строительства - здания мехового салона, расположенного по вышеуказанному адресу.
Истцы полагали, что предоставление земельного участка в аренду под строительство мехового салона является незаконным и нарушает их права на владение и пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации их многоквартирного дома, а также последующее оформление права собственности на данный земельный участок. Указали что по данным учетно-технической документации по состоянию на <...> земельный участок под многоквартирным домом N <...> имеет площадь <...> кв. м. Ссылаясь на п. 67 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г., п. 1 ст. 36 ЖК Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), абз. 2 п. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации указали, что Администрация ГО Первоуральск не вправе была распоряжаться земельным участком в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под их многоквартирным домом; местоположение границ земельного участка и его площадь должны определяться с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства; в данном случае решение о предоставлении участка в аренду принято без учета мнения собственников и нанимателей жилых домов <...>, без проведения аукциона; межевание проведено с нарушением прав владельцев смежного участка. Также указали, что действиями ответчиков создана угроза нарушения границ земельных участков, подлежащих формированию, нарушаются требования законодательства об охране окружающей среды, нарушено их (истцов) право на здоровую среду обитания. Кроме того, ссылались на отсутствие государственной регистрации долгосрочного договора аренды земельного участка <...>, что в силу п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 433 ГК Российской Федерации не позволяет считать его заключенным, по этим же основаниям и согласно п. 2 ст. 389, п. 2 ст. 391 ГК Российской Федерации нельзя считать заключенным дополнительное соглашение к договору от <...> о замене арендатора.
Договор аренды земельного участка площадью <...> кв. м сроком на <...> месяцев под размещение строительной площадки <...> является незаключенным, так как не согласован предмет договора, земельный участок не сформирован, на кадастровый учет не поставлен.
Разрешение на строительство было выдано незаконно, поскольку отсутствовали необходимые документы, предусмотренные действующим законодательством (п. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации). В проектной документации отсутствуют данные, предусмотренные СП 50-102-2003 (Свод правил по проектированию и строительству): п. 4.1. - свайные фундаменты должны проектироваться на основе и с учетом условий существующей застройки и влияния на нее нового строительства; п.п. 4.7. - 4.9., 16.4., 16.5. - обязательные инженерные изыскания, необходимые для проверки влияния устройства свайных фундаментов на уже существующие здания и сооружения и окружающую среду; отсутствуют данные ТО Управления Роспотребнадзора о проведенных исследованиях по инсоляции помещений при строительстве мехового салона в непосредственной близости от домов N и N в соответствии с требованиями СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 "Проектирование, строительство, реконструкция и эксплуатация предприятий, планировка и застройка населенных мест". Наличие разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом, в силу положений ст. 51 ГК Российской Федерации подразумевает наличие положительного заключения государственной экспертизы проектной документации объекта капитального строительства. На основании изложенного, ст. ст. 167, 168, 384, 607 ГК Российской Федерации, ст. 254 ГПК Российской Федерации истцы просили:
1. Признать недействительным договор аренды земельного участка <...> между Администрацией ГО "Первоуральск" и ООО "Альтамир", дополнительное соглашение к договору аренды <...> о замене арендатора между ООО "Альтамир" и ИП Ч.
- 2. Признать незаключенным договор аренды земельного участка площадью <...> кв. м. сроком на <...> месяцев под размещение строительной площадки <...> между Администрацией ГО Первоуральск и ИП Ч.;
- 3. Постановления Главы ГО Первоуральск <...> и Разрешение на строительство объекта капитального строительства - здания мехового салона <...> - признать незаконными и отменить (л. д. <...>).
Определением суда от 29 июня 2011 г. по заявлению истцов приняты меры по обеспечению иска в виде запрета ответчикам ООО "Альтамир", ИП Ч. производить выполнение работ по возведению нулевого цикла, а также работ, связанных с вырубкой зеленых насаждений на земельном участке по адресу: <...>, в <...> метрах на восток от дома N по ул. <...>, предоставленного ООО "Альтамир", ИП Ч. для строительства мехового салона (л. д. <...>).
Ответчик - Администрация ГО Первоуральск - иск полагала подлежащим удовлетворению, ее представитель О. (по доверенности <...>) в письменном отзыве указала, что в соответствии с основными принципами земельного законодательства граждане, общественные организации (объединения) имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством. Необходимо также учесть принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком. Таким образом, при принятии решения необходимо учитывать интересы всего населения. На основании изложенного Администрация ГО Первоуральск поддерживает заявленные исковые требования и просит их удовлетворить (л. д. <...>).
Ответчик ИП Ч. иск не признала. Ее представитель И. (по доверенности <...>, л. д. <...>) в письменном возражении указала, что в соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК Российской Федерации, п. 1 ст. 36 ЗК Российской Федерации, ч. 1 ст. 16 Вводного закона земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и который прилегает к нему, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в таком доме, при этом границы и размер земельного участка определяются в соответствии с земельным и градостроительным законодательством. В соответствии с требованиями ч. ч. 2 - 5 ст. 16 Вводного закона земельные участки под домами <...> сформированы в <...> г., им присвоены кадастровые номера: N <...> и N <...> соответственно. Предоставленный под строительство мехового салона земельный участок с кадастровым номером <...> не только не расположен ни под одним из названных домов, но даже не имеет общих границ с указанными участками, что подтверждается кадастровыми планами земельных участков. Данные учетно-технической документации на жилой дом N <...> по состоянию на <...> не могут служить доказательством нарушенных прав по владению земельным участком, единственным доказательством наличия прав на земельный участок являются сведения из Государственного земельного кадастра. Кроме того, имеется вступившее в законную силу решение Первоуральского городского суда Свердловской области <...>, в ходе рассмотрения которого рассматривался вопрос о наложении земельных участков, судом был сделан вывод о том, что участок, выделенный под строительство мехового салона, не нарушает границы участков под домами N <...> и N <...>.
Отсутствие государственной регистрации договора не влечет его недействительность, последствием признания договора незаключенным может являться лишь отсутствие обязательственных отношений между сторонами договора, в данном случае право аренды ИП Ч. зарегистрировано в установленном законом порядке после подписания дополнительного соглашения к договору аренды, государственная регистрация договора аренды вместе с дополнительным соглашением произведена <...>.
Требования о признании незаключенным договора аренды строительной площадки <...> не основаны на законе. В соответствии с Правилами безопасности в строительстве ПБ 03-428-02 строительная площадка - это производственная территория, выделяемая в установленном порядке для размещения строительных сооружений, а также машин, материалов, конструкций, производственных и санитарно-бытовых помещений и коммуникаций, используемых в процессе строительства. Земельный участок в данном случае не является объектом прав и может не формироваться в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Разрешение на строительство мехового салона выдано в соответствии с действующим градостроительным законодательством. Истцами не приведено нормативное обоснование необходимости проведения экспертизы прочности фундаментов соседних домов, на которую они ссылаются в исковом заявлении; инженерные изыскания, предусмотренные п. 4.7. СП 50-102-2003, были произведены. Согласно п. 4.8. указанного Свода правил при использовании для строительства вблизи существующих зданий и сооружений забивных или вибропогружаемых свай, а также свай с камуфлетной плитой, образуемой взрывом, необходимо производить оценку влияния динамических воздействий на конструкции существующих зданий или сооружений. На буронабивные сваи данное требование СП не распространяется. В процессе производства работ по устройству свайных фундаментов и в начальный период эксплуатации зданий и сооружений в необходимых случаях следует выполнять натурные наблюдения (мониторинг) за поведением конструкций сооружений и их оснований. Мониторинг следует организовывать, в частности, для эксплуатируемых зданий и сооружений, попадающих в зону влияния нового строительства в условиях существующей застройки (п. 16.1. СП), зона влияния - строительная площадка мехового салона; придомовая территория дома <...> в указанную зону не входит.
Ссылки истцов на нарушение нормативных требований несостоятельны, при получении разрешения на строительство проектная документация была проверена на соответствие всем необходимым нормативам, что подтверждается санитарно-эпидемиологическим заключением <...> и заключением ОГПН <...>.
При согласовании места размещения объекта, предоставлении земельного участка, заключении договора аренды и получении разрешения на строительства ответчиками были выполнены все требования градостроительного и земельного законодательства, в частности, <...> в газете "Вечерний Первоуральск" опубликовано объявление об изучении общественного мнения в связи с проектированием и строительством мехового салона между домами <...>, до <...> никаких возражений не поступало, что подтверждается письмом Комитета архитектуры и градостроительства Администрации ГО Первоуральск N <...>.
Доводы истцов о необходимости получения положительного заключения государственной экспертизы проектной документации не основаны на законе, согласно пп. 4 п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 кв. м и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности. В меховом салоне, объекте торговли, производственная деятельность недопустима, разрешение выдано на строительство двухэтажного здания мехового салона общей площадью <...> кв. м. В связи с изложенным исковые требования считала необоснованными и просила в иске отказать (л. д. <...>).
Ответчик ООО "Альтамир" иск не признал, директор общества Б. в представленном в суд заявлении указал, что согласен с отзывом на иск ответчика ИП Ч., просил исковые требования отклонить в полном объеме (л. д. <...>).
В судебном заседании истцы К., Ш., Н. и их представитель адвокат Ляшенко Е.В. исковые требования поддержали.
Ответчик ИП Ч. в судебное заседание не явилась, просила дело рассмотреть в свое отсутствие, с участием представителей И., Л., В. (л. д. <...>).
Представители ответчика ИП Ч. - Л., В. иск не признали, поддержав доводы, изложенные в письменном возражении.
Представитель ответчика Администрации ГО Первоуральск в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие (л. д. <...>).
Решением Первоуральского городского суда Свердловской области от 15 сентября 2011 г. исковые требования К., Ш., Н. удовлетворены полностью.
В кассационной жалобе ответчик ИП Ч. просит решение суда отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, недоказанность установленных судом обстоятельств, отсутствие в решении правового и фактического обоснования удовлетворения исковых требований. Не согласна с выводом суда об отсутствии у Администрации ГО Первоуральск права на предоставление земельного участка под строительство мехового салона до момента определения границ земельного участка под многоквартирным домом <...>, поскольку в силу ч. 3 ст. 16 Вводного закона формирование участка под многоквартирным домом производится по заявлению собственников; в данном случае заявления от собственников дома N <...> не поступало. Считает не подлежавшей применению при разрешении спора ст. 305 ГК Российской Федерации, на которую приведена ссылка в решении суда; также указывает, что истцы не доказали факт нарушения своего права, как это предусмотрено п.п. 36, 45 совместного Постановления от 29 апреля 2010 г. N 10/22 в отношении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения; приводит доводы о неуказании судом в решении на основания недействительности ненормативных актов органа местного самоуправления и договоров, отсутствие каких-либо выводов в мотивировочной части решения суда в отношении требований о признании незаконным Постановления Главы ГО Первоуральск <...> и признании незаключенным договора аренды <...>, при том, что в резолютивной части решения данные требования удовлетворены; полагает, что в нарушение ч. 2 ст. 61 ГПК Российской Федерации суд не учел обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда от <...>, в котором указано, что предоставленный под строительство земельный участок не нарушает границ земельных участков под домами <...>. Просит принять по делу новое решение об отказе в иске (л. д. <...>).
Истцом К. представлено письменное возражение на кассационную жалобу (л. д. <...>).
В дополнении к кассационной жалобе, поступившем <...> (копии вручены лицам, участвующим в деле <...>), представитель ответчика ИП Ч. - М. (по доверенности от <...>), ссылаясь на п.п. 22, 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 февраля 2009 г. N 2, указывает на пропуск истцами срока обращения в суд, установленного ч. 1 ст. 256 ГПК Российской Федерации, поскольку еще в <...> г. истцы обращались к Главе ГО Первоуральск по вопросу о запрете строительства, <...> г. в газете "Вечерний Первоуральск" опубликовано объявление Администрации ГО Первоуральск по вопросу проектирования и строительства магазина, исковое заявление в суд подано <...> г. Ссылаясь на п.п. 25 и 28 указанного Постановления, ст. 13 ГК Российской Федерации, п. 6 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 указывает, что ненормативный акт органа местного самоуправления может быть признан судом недействительным при установлении несоответствия его закону и нарушения им прав и законных интересов граждан, полагает, что в данном случае доказательств о нарушении прав и законных интересов истцов оспариваемыми ненормативными актами не представлено. Считает, что установление факта незаконного предоставления участка в аренду ответчику в границах фактического землепользования под многоквартирным домом невозможно, поскольку межевание участков не проводилось, границы участков на местности не закреплены.
Истцы Ш., Н., а также представители ответчиков Администрации ГО Первоуральск, ООО "Альтамир" в судебные заседания суда кассационной инстанции <...> и <...> не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом. В силу ч. 2 ст. 354 ГПК Российской Федерации дело может быть рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и дополнения, а также возражения на кассационную жалобу, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права, неопределением и неустановлением судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Требуя признания недействительными и незаключенными сделок с земельными участками, признания незаконными ненормативных актов органа местного самоуправления по предоставлению земельных участков и выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, истцы ссылались на нарушение ими своих прав как собственников помещений многоквартирного дома <...> по пользованию земельным участком, расположенным под указанным домом, необходимым для его эксплуатации с учетом фактического землепользования, указывали на возможность нарушения в связи с предстоящим строительством объекта границ подлежащего формированию под их домом земельного участка, также приводили ссылки на возможность нарушения в связи с расположением объекта вблизи жилого дома их прав на благоприятную среду обитания (нарушение инсоляции), необеспечение безопасности и сохранности их жилого дома при закладке фундамента и ведении строительства объекта.
Судом иск удовлетворен полностью, при этом указано, что Администрация ГО Первоуральск не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом N <...>; поскольку участок под многоквартирным домом не сформирован и его границы не определены, то не доказана и законность предоставления Администрацией ГО Первоуральск земельного участка в аренду под строительство объекта, в связи с чем подлежат признанию недействительными Постановление Главы ГО Первоуральск <...>, договор аренды <...> и дополнительное соглашение к нему <...>; также не могло быть выдано разрешение на строительство и предоставлен участок под строительную площадку.
Судебная коллегия находит указанные выводы не основанными на правильном толковании норм материального права, сделанными без выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, и без учета обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением суда.
Согласно ч. 1 ст. 16 Вводного закона и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу ч. ч. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК Российской Федерации.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (п. 67 совместного Постановления ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 г.).
В исковом заявлении К., Ш., Н. по данному делу каких-либо требований об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения земельным участком, не содержится.
Суд установил, что земельный участок под многоквартирным домом <...> не сформирован, согласно имеющейся в деле кадастровой выписке о земельном участке от <...>, земельный участок под многоквартирным домом <...> поставлен на кадастровый учет <...>, имеет кадастровый номер <...>, площадь участка - <...> кв. м, граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, местоположение границ земельного участка указано по описанию (л. д. <...>).
Из ответа Первоуральского бюро БТИ от <...> следует, что по данным учетно-технической документации на многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...>, по данным первичной технической инвентаризации <...> замеры земельного участка не проводились, документы по отводу земельного участка под строительство дома, а также разрешительные документы на строительство и ввода дома в эксплуатацию в материалах инвентарного дела отсутствуют, <...> при проведении технической инвентаризации были произведены замеры земельного участка по фактическому пользованию, площадь участка составила <...> кв. м (л. д. <...>).
Согласно п.п. 3 - 5 ст. 16 Вводного закона, с учетом Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 г. N 12-П в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме вправе обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Таким образом, в силу приведенного правового регулирования процедура формирования земельного участка под многоквартирным домом производится не по инициативе органа местного самоуправления, а на основании заявления собственников многоквартирного дома.
Как следует из материалов гражданского дела, собственники многоквартирного <...> не обращались в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка под их многоквартирным домом.
При таких обстоятельствах изложенный в решении суда вывод о том, что у Администрации ГО Первоуральск возникла обязанность по формированию земельного участка под многоквартирным домом <...>, и до момента формирования данного участка Администрация ГО Первоуральск не вправе была предоставлять земельный участок под строительство мехового салона, является неверным.
Поскольку, как видно из решения суда, в основу удовлетворения иска в полном объеме был положен лишь вышеуказанный вывод суда, и в мотивировочной части решения в нарушение требований ст. 195, ч. ч. 1, 3 ст. 196, ч. 4 ст. 198 ГПК Российской Федерации не содержится каких-либо выводов суда об основаниях удовлетворения каждого из исковых требований по заявленным истцами основаниям, в частности, о признании договора аренды земельного участка <...> и дополнительного соглашения к нему <...> недействительными в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды и о ничтожности данных сделок как основанных на незаконном акте органа местного самоуправления <...>, о незаключенности договора аренды земельного участка под строительную площадку <...> в связи с несогласованием предмета договора, о незаконности постановлений органа местного самоуправления <...>, и Разрешения на строительство объекта капитального строительства <...> в связи с нарушениями ими прав и законных интересов истцов, в решении также отсутствует какая-либо оценка доводов и возражений ответчика Ч. по существу заявленных к ней требований, решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 68 вышеуказанного совместного Постановления <...> собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке по правилам главы 25 ГПК Российской Федерации действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.
В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.
Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.
По данному делу спора, связанного с установлением границ земельного участка под многоквартирным домом истцами не заявлено; истцы оспаривали решения органа местного самоуправления о предоставлении участка в аренду под строительство мехового салона и о разрешении на проектирование и строительство здания мехового салона, а также само разрешение на строительство указанного объекта, ссылаясь на нарушение ими своих прав и охраняемых законом интересов. В основу требований о признании сделок недействительными и незаключенными положены те же фактические обстоятельства. По существу, истцы оспаривали законность принятия органом местного самоуправления решения о разрешении "точечной застройки" на территории между многоквартирными домами <...> и его последующей реализации.
Решением Первоуральского городского суда Свердловской области от 17 июня 2011 г. отказано в удовлетворении иска Я., К., Ш., З., Н. (собственников квартир в многоквартирных домах <...>) к Администрации ГО Первоуральск, ООО "Альтамир", ИП Ч. о запрете размещения на земельном участке с кадастровым номером <...> общей площадью <...> кв. м по адресу: <...>, в <...> метрах на восток от дома N <...> проектирования и строительства мехового салона; о возложении обязанности произвести посадку деревьев и кустарников.
В обоснование заявленных требований истцы указывали, что считают действия ответчиков по предоставлению участка под строительство и выдаче разрешения на строительство незаконными, нарушающими их имущественные и неимущественные права; полагали, что предоставленный в аренду участок находится в границах участка, подлежащего формированию под многоквартирным домом, участок предоставлен в нарушение Постановления Главы ГО Первоуральск <...> "О мерах по упорядочению размещения отдельных объектов капитального строительства на застроенных территориях", пунктом 2 которого запрещена "точечная застройка", кроме предусмотренных социальными городскими программами, на благоустроенных и озелененных территориях и придомовых территориях опорной жилой застройки; при выдаче разрешения на строительство не проводилась государственная экспертиза прочности фундаментов, нарушены требования СанПиН N <...>, СНиП N <...>, СНиП N <...> (л. д. <...>).
Указанный иск разрешен судом по заявленному истцами основанию - ст. 1065 ГК Российской Федерации, суд указал, что истцами не представлено доказательств опасности причинения в будущем вреда в результате планируемого строительства мехового салона, также в решении содержится вывод о том, что документами кадастровой палаты (л. д. <...>) подтверждается утверждение ответчика Ч. о том, что земельный участок, выделенный под строительство мехового салона, не нарушает границы участков под домами <...>; разрешение на строительство было выдано Ч. с учетом имеющихся технических отчетов по инженерно-геологическим и инженерно-геодезическим изысканиям на объекте, все полученные данные положены в основу генерального плана, проект в отношении железобетонных конструкций содержит сведения о фундаменте как о буронабивных сваях, которые создаются путем пробуривания скважин и их бетонирования, что исключает вибрационное воздействие на фундамент домов N <...> и N <...>, то есть исключает условия опасности, о которых заявляют истцы.
Указанное решение суда истцами в кассационном порядке не обжаловано и обоснованность содержащегося в решении вывода о неналожении земельных участков не оспорена, при том, что участки под домами N <...> и N <...> не сформированы, и местоположение их границ на местности (с учетом требований земельного и градостроительного законодательства, а также с учетом фактического землепользования, красных линий и т.д. - п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК Российской Федерации, абз. 2 п. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации) не определено. Также не оспорено решение по мотиву отсутствия в нем вывода суда о правомерности/неправомерности принятия органом местного самоуправления решения, разрешающего "точечную застройку" на благоустроенной территории, вблизи многоквартирных жилых домов, без выяснения мнения общественности, на что приводилась истцами ссылка в исковом заявлении.
Учитывая, что согласно ч. 2 ст. 61 ГПК Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда, указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, суду в рассматриваемом деле следовало уточнить у истцов основания и предмет их нового иска и предложить им конкретизировать, в чем состоит нарушение их прав и законных интересов в результате принятия органом местного самоуправления оспариваемых актов и совершения ответчиками сделок, признания которых недействительными, незаключенными требуют истцы в судебном порядке; каким образом, по мнению истцов, будут восстановлены их права в случае удовлетворения такого иска; при необходимости предложить истцам уточнить предмет и основания иска. Суду при новом рассмотрении дела следует также установить, каким нормативно-правовым актом регламентировались землепользование и застройка на территории г. Первоуральска в период спорных правоотношений (ст. 32 ГрК Российской Федерации), а также учесть, что срок действия Разрешения на строительство <...> истек <...> (л. д. <...>) и сведений о продлении его действия в деле не имеется.
Поскольку судом первой инстанции допущены нарушения норм материального и процессуального права, исковые требования по заявленным истцами основаниям по существу не разрешены, и обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции не определены и не установлены, оснований для вынесения судом кассационной инстанции решения с разрешением спора по существу, на чем настаивает ответчик в кассационной жалобе, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь п.п. 1, 4 ч. 1 ст. 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Первоуральского городского суда Свердловской области от 15 сентября 2011 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Председательствующий
ЗИНЧЕНКО И.П.
Судьи
ЗВЯГИНЦЕВА Л.М.
РОДИОНОВА Т.О.
ЗИНЧЕНКО И.П.
Судьи
ЗВЯГИНЦЕВА Л.М.
РОДИОНОВА Т.О.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)