Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Федоришкина Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Лебедева В.И.
судей Савельевой М.Г., Нюхтилиной А.В.
рассмотрела в судебном заседании от 12 февраля 2009 года дело N 2-1494/08 по кассационной жалобе Ш.С. на решение Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 25 ноября 2008 года по иску Ш.С. к ЗАО "Интерфаст" о признании недействительным расторжение договора долевого участия в строительстве жилья, взыскании неустойки, компенсации морального вреда.
Заслушав доклад судьи Савельевой М.Г., объяснения представителя Ш.С. - С. (доверенность от 01.11.2008 года), Ш.В., объяснения представителей ЗАО "Интерфаст" - К. (доверенность N 24 от 20.11.2008 года), Ф. (доверенность от 01.08.2008 года), представителя Местной администрации Внутригородского МО СПб поселок Металлострой - Д. (доверенность N 4 от 12.02.2009 года), судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
Решением Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 25 ноября 2008 года признан необоснованным односторонний отказ ЗАО "Интерфаст" от исполнения обязательства по договору о долевом участии в строительстве жилья от 22.09.2003 года N 23 по передаче двухкомнатной квартиры за строительным номером 139 общей площадью 71,85 кв. м, в том числе жилой 39,80 кв. м, расположенной на пятом этаже по строительному адресу: Санкт-Петербург, поселок Металлострой, улица Школьная, в многоквартирном доме N 14, в собственность Ш.С., ЗАО "Интерфаст" обязано исполнить обязательства по передаче двухкомнатной квартиры за строительным номером 139 общей площадью 71,85 кв. м, в том числе жилой 39,80 кв. м, расположенной на пятом этаже по строительному адресу: Санкт-Петербург, поселок Металлострой, улица Школьная, в многоквартирном доме N 14, в собственность Ш.С. в соответствии с условиями договора о долевом участии в строительстве жилья от 22.09.2003 года N 23.
Вышеназванным решением суд отказал Ш.С. во взыскании с ЗАО "Интерфаст" в ее пользу неустойки и компенсации морального вреда за нарушение ЗАО "Интерфаст" срока передачи двухкомнатной квартиры за строительным номером 139, расположенной по строительному адресу: Санкт-Петербург, поселок Металлострой, улица Школьная, дом N 14, в собственность Ш.С.
Суд взыскал с ЗАО "Интерфаст" в пользу Ш.С. расходы по оплате услуг представителя С. в размере 6 000 рублей 00 копеек, судебные издержки, состоящие из расходов по оформлению доверенностей на представление Ш.В., С. интересов Ш.С. в суде в размере 600 рублей, а всего в размере 6 600 рублей 00 копеек.
Суд взыскал с ЗАО "Интерфаст" в доход государства государственную пошлину в размере 2 000 рублей.
В кассационной жалобе Ш.С. просит изменить решение суда в части отказа в удовлетворении требований о взыскании неустойки, удовлетворив данные требования в полном объеме, считает его в указанной части неправильным.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, приходит к следующему.
Материалами дела установлено, что 22.09.2003 года между ЗАО "Интерфаст" и Ш.С. был заключен договор N 23 о долевом участии в строительстве жилья, предметом которого является деятельность сторон по инвестированию и строительству жилого кирпичного четырехэтажного дома, по адресу: СПб, Колпинский район, пос. Металлострой, ул. Школьная, д. 14, на условиях долевого участия сторон на основании Распоряжения Комитета по градостроительству и архитектуре N 69-С от 20.06.2002 года.
Пунктом 1.1. договора установлено, что по окончании строительства объекта, дольщику передается для оформления права собственности находящееся в указанном объекте вновь созданное недвижимое имущество двухкомнатная квартира со следующими проектными характеристиками: - общая площадь квартиры - 73,38 кв. м; - наличие балкона - имеется; - место расположения квартиры - 4 этаж, подъезд N 1, условный номер квартиры - 16; наличие (отсутствие) отделки квартиры - без выполнения отделочных работ.
Пунктом 1.2. договора предусмотрено плановое окончание строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию 2 квартал 2004 г.
Пунктом 2.1. договора определена общая договорная стоимость инвестирования квартиры, составившая рублевый эквивалент 32 287 долларам США по курсу ЦБ РФ, при этом п. 2.2. договора определено, что окончательная стоимость квартиры может быть изменена на сумму доплат (выплат) за увеличение (уменьшение) площади квартиры по результатам инвентаризации квартиры Проектно-Инвентаризационным Бюро.
Пунктом 4.2. договора стороны определили, что инвестирование строительства объекта, указанного в пункте 2.1. настоящего договора, дольщик производит в течение пяти банковских дней с момента подписания настоящего договора единовременно в сумме 19 000 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ. Оставшаяся часть оплачивается согласно графику, утвержденному сторонами, в срок до июня 2004 года.
Пунктами 5.5., 5.6., 5.7. договора предусмотрено право застройщика отказаться от исполнения договора и расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения дольщиком своих договорных обязательств, предусмотренных п. 4.2 и (или) п. 4.3 настоящего договора на срок более 30 дней, в случае неисполнения дольщиком обязанности, предусмотренной п. 3.1.2 настоящего договора на срок более 30 дней, за исключением случаев составления акта об обнаруженных недостатках.
Как следует из графика платежей, являющегося приложением N 2 к договору N 23 от 22.09.2003 года, а также квитанций к приходным кассовым ордерам за N 33 от 27.10.2003 г., N 22 от 23.09.2003 г., N 31 от 01.03.2004 года и за N 52 от 25.11.2003 г., Ш.С. исполнялись обязанности по внесению платежей по договору N 23 от 22.09.2003 года. 16.06.2004 года истицей в кассу общества внесено 3 500 долларов США, что эквивалентно 101 570 руб. 00 коп., тогда как согласно указанному графику на завершающем этапе строительства объекта, 01.06.2004 года дольщиком должно было быть внесено 4 287 долларов США. (л.д. 27)
17.12.2004 г. Комитетом по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга издано распоряжение за N 227-с о внесении изменений в распоряжение Председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга от 20.06.2002 г. N 69-с, положениями которого, в том числе, был установлен новый срок окончания реконструкции нежилого здания (детский сад) по адресу: СПб, Колпинский район, пос. Металлострой, ул. Школьная, д. 14, литер А - 3 квартал 2005 года.
23.03.2005 г. между истицей и ответчиком был заключено дополнительное соглашение к договору N 23 от 22.09.2003 г. о долевом строительстве жилья, из положений которого следует, что по окончании строительства объекта, дольщику передается для оформления права собственности находящееся в указанном объекте вновь созданное недвижимое имущество двухкомнатная квартира со следующими проектными характеристиками: - общая площадь квартиры - 71,85 кв. м; - жилая площадь - 39,8 кв. м; - кухня - 13,14 кв. м; - площадь веранды - 4,3 кв. м; - место расположения квартиры - 5 этаж, подъезд N 7, условный номер квартиры - 139; наличие (отсутствие) отделки квартиры - без выполнения отделочных работ. Данным соглашением стороны договорились пункт 1.2. договора читать в следующей редакции: обеспечить окончание строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию в 3 квартале 2005 года.
Как следует из письма ЗАО "Интерфаст" от 18.09.2008 г. за исх. N 67, направленного в адрес истицы, общество уведомило истицу о том, что по состоянию на 18.09.2008 г. у Ш.С. имеется задолженность в размере 114 долларов США (3 305 рублей 92 коп.) по уплате денежных средств в нарушение договора N 23 от 22.09.2003 г. о долевом участии в строительстве жилья и графика платежей согласно Приложению N 2 к вышеуказанному договору, просрочка составляет 30 календарных дней, что является нарушением п.п. 3.1.1, 4.1., 4.2. договора, в связи с чем, ссылаясь на положения п.п. 5.5. - 5.6. договора, общество уведомило истицу о расторжении указанного договора, предложив в срок до 01.10.2008 г. сообщить реквизиты для перечисления причитающихся истице денежных средств.
В обоснование заявленных требований Ш.С. ссылалась на положения Закона "О защите прав потребителей", ст. ст. 309, 310, 450, 452 ГК РФ, указала, что свои обязательства по оплате спорной квартиры ею были исполнены надлежащим образом, изменение суммы произведенного на последнем этапе строительства платежа обусловлено уменьшением общей площади квартиры, о чем ответчики знали, возражений не предъявляли, односторонний отказ ответчика от исполнения обязательств по договору полагала незаконным, в связи с чем просила суд признать незаконным одностороннее расторжение договора, и обязать ответчика исполнить свои обязательства по передаче квартиры в ее собственность, взыскать с ответчика, в соответствии с п. 5 ст. 28 ФЗ "О защите прав потребителей", неустойку за нарушение сроков исполнения обязательства, согласно прилагаемому истицей расчету, составившую 986 690 рублей 72 коп., взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в сумме 300 000 рублей, а также взыскать в ее пользу понесенные истицей судебные расходы в размере 60 000 рублей.
Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Таким образом, общим правилом в гражданско-правовых отношениях является недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннего изменения его условий. Исключение в отношении обязательств, возникающих в связи с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, составляют случаи, прямо указанные в законе или договоре.
Односторонний отказ от исполнения договора означает соответственно расторжение или изменение этого договора, при этом данное правило действует лишь в случаях, когда это предусмотрено законом или договором, соответственно положения п. 1 и п. 3 ст. 450 ГК РФ подлежат применению с учетом правил ст. 310 ГК РФ.
При таком положении в рамках заявленных требований правовое значение имеет установление обстоятельств, предусмотренных ст. 310 ГК РФ, допускающих односторонний отказ от исполнения обязательства.
Разрешая заявленные Ш.С. требования, суд первой инстанции исходил из того, что истица имеет цель приобрести жилую площадь в доме 14 по Школьной ул. в пос. Металлострой исключительно для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законом не предусмотрен односторонний отказ от исполнения обязательства, в связи с чем суд обоснованно признал, что пункты 5.5, 5.6, 5.7 договора N 23 о долевом участии в строительстве жилья от 22.09.2003 г. с изменениями от 23.03.2005 г., дающие возможность застройщику в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательства, противоречат действующему законодательству, приводят к нарушению прав гражданина (потребителя) - стороны договора.
Принимая во внимание указанное, а также учитывая, что застройщик не заявляет исковых требований к дольщику о взыскании задолженности, а дольщик не оспаривает цену товара в связи с уменьшением размера общей площади квартиры, суд пришел к выводу о том, что односторонний отказ застройщика от исполнения обязательств по договору следует признать незаконным.
Вывод суда в указанной части не противоречит положениям гражданского законодательства и установленным по делу обстоятельствам, оцененным судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, является правильным.
Решение суда в данной части в кассационном порядке сторонами не обжаловано.
Отказывая истице в удовлетворении требований о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, суд первой инстанции указал, что данные требования заявлены истицей с учетом того обстоятельства, что строительство объекта не окончено, обязательства по договору не исполняются застройщиком в связи с односторонним отказом от их исполнения, пришел к выводу о том, что период просрочки и размер компенсации морального вреда подлежат судебной оценке с учетом вины застройщика в нарушении срока сдачи жилого дома в эксплуатацию после восстановления обязанности ЗАО "Интерфаст" передать двухкомнатную квартиру в собственность Ш.С.
Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда в указанной части находит его постановленным без учета требований норм материального права, регулирующего настоящие правоотношения.
В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение договора возможно лишь по соглашению сторон, если иное не предусмотрено другими законами или договором.
Как следует из материалов дела, договором N 23 от 22.09.2003 года, с учетом изменений, внесенных дополнительным соглашением от 23.03.2005 года, стороны определили срок окончания строительства объекта - 3 квартал 2005 года.
Иных изменений в условия договора в отношении срока окончания строительства стороны не вносили, изменение административных сроков окончания строительства само по себе не свидетельствует о наличии оснований, предусмотренных ст. 401 ГК РФ, для освобождения ответчика от ответственности за нарушение обязательства.
На момент предъявления иска срок, установленный договором, истек, строительство объекта не завершено, в связи с чем при наличии заявленных требований о привлечении ответчика к гражданско-правовой ответственности за нарушение сроков исполнения обязательства, суду надлежало дать оценку действиям ответчика в рамках заключенного договора по исполнению предусмотренных договором обязательств на данном этапе строительства, разрешить по существу вопрос о праве на защиту избранным способом, что выполнено не было.
Как следует из материалов дела, требования о взыскании неустойки за нарушение установленных договором сроков строительства и передачи квартиры, заявлены по основаниям статьи 28 Закона РФ "О защите прав потребителей", положения части 5 которой устанавливают, что в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа.
Принимая во внимание, что настоящие правоотношения подлежат регулированию с учетом положений Закона РФ "О защите прав потребителей", суду надлежало проверить доводы истицы и дать оценку условиям заключенного между сторонами договора с учетом положений вышеназванного Закона, при наличии оснований к удовлетворению иска, решить вопрос о возможности применения ст. 333 ГК РФ.
Учитывая характер заявленных требований и доводы, приведенные истицей в их обоснование, само по себе то обстоятельство, что строительство дома не завершено, не могло служить основанием и к отказу в удовлетворении требований о взыскании компенсации морального вреда. Доводы истицы о нарушении ее прав, как потребителя, нарушением сроков окончания строительства, не являлись предметом исследования и судебной оценки с учетом требований ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей".
При таком положении, судебная коллегия полагает, что при разрешении спора в этой части суд не установил обстоятельства, имеющие значение для дела, не дал им надлежащей правовой оценки, постановил решение, которое не может быть признано законным и обоснованным, и подлежит отмене.
При новом рассмотрении дела в части требований истицы о взыскании неустойки и компенсации морального вреда суду надлежит учесть изложенное, разрешить спор в соответствии с требованиями закона и добытыми по делу доказательствами.
Вопрос о взыскании судебных расходов разрешен судом с соблюдением требований ст. ст. 100, 103 ГПК РФ, решение в данной части в кассационном порядке не оспаривается.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 25 ноября 2008 года в части отказа в иске о взыскании неустойки и компенсации морального вреда отменить. Дело в этой части направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 12.02.2009 N 1766
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 февраля 2009 г. N 1766
Судья: Федоришкина Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Лебедева В.И.
судей Савельевой М.Г., Нюхтилиной А.В.
рассмотрела в судебном заседании от 12 февраля 2009 года дело N 2-1494/08 по кассационной жалобе Ш.С. на решение Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 25 ноября 2008 года по иску Ш.С. к ЗАО "Интерфаст" о признании недействительным расторжение договора долевого участия в строительстве жилья, взыскании неустойки, компенсации морального вреда.
Заслушав доклад судьи Савельевой М.Г., объяснения представителя Ш.С. - С. (доверенность от 01.11.2008 года), Ш.В., объяснения представителей ЗАО "Интерфаст" - К. (доверенность N 24 от 20.11.2008 года), Ф. (доверенность от 01.08.2008 года), представителя Местной администрации Внутригородского МО СПб поселок Металлострой - Д. (доверенность N 4 от 12.02.2009 года), судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Решением Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 25 ноября 2008 года признан необоснованным односторонний отказ ЗАО "Интерфаст" от исполнения обязательства по договору о долевом участии в строительстве жилья от 22.09.2003 года N 23 по передаче двухкомнатной квартиры за строительным номером 139 общей площадью 71,85 кв. м, в том числе жилой 39,80 кв. м, расположенной на пятом этаже по строительному адресу: Санкт-Петербург, поселок Металлострой, улица Школьная, в многоквартирном доме N 14, в собственность Ш.С., ЗАО "Интерфаст" обязано исполнить обязательства по передаче двухкомнатной квартиры за строительным номером 139 общей площадью 71,85 кв. м, в том числе жилой 39,80 кв. м, расположенной на пятом этаже по строительному адресу: Санкт-Петербург, поселок Металлострой, улица Школьная, в многоквартирном доме N 14, в собственность Ш.С. в соответствии с условиями договора о долевом участии в строительстве жилья от 22.09.2003 года N 23.
Вышеназванным решением суд отказал Ш.С. во взыскании с ЗАО "Интерфаст" в ее пользу неустойки и компенсации морального вреда за нарушение ЗАО "Интерфаст" срока передачи двухкомнатной квартиры за строительным номером 139, расположенной по строительному адресу: Санкт-Петербург, поселок Металлострой, улица Школьная, дом N 14, в собственность Ш.С.
Суд взыскал с ЗАО "Интерфаст" в пользу Ш.С. расходы по оплате услуг представителя С. в размере 6 000 рублей 00 копеек, судебные издержки, состоящие из расходов по оформлению доверенностей на представление Ш.В., С. интересов Ш.С. в суде в размере 600 рублей, а всего в размере 6 600 рублей 00 копеек.
Суд взыскал с ЗАО "Интерфаст" в доход государства государственную пошлину в размере 2 000 рублей.
В кассационной жалобе Ш.С. просит изменить решение суда в части отказа в удовлетворении требований о взыскании неустойки, удовлетворив данные требования в полном объеме, считает его в указанной части неправильным.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, приходит к следующему.
Материалами дела установлено, что 22.09.2003 года между ЗАО "Интерфаст" и Ш.С. был заключен договор N 23 о долевом участии в строительстве жилья, предметом которого является деятельность сторон по инвестированию и строительству жилого кирпичного четырехэтажного дома, по адресу: СПб, Колпинский район, пос. Металлострой, ул. Школьная, д. 14, на условиях долевого участия сторон на основании Распоряжения Комитета по градостроительству и архитектуре N 69-С от 20.06.2002 года.
Пунктом 1.1. договора установлено, что по окончании строительства объекта, дольщику передается для оформления права собственности находящееся в указанном объекте вновь созданное недвижимое имущество двухкомнатная квартира со следующими проектными характеристиками: - общая площадь квартиры - 73,38 кв. м; - наличие балкона - имеется; - место расположения квартиры - 4 этаж, подъезд N 1, условный номер квартиры - 16; наличие (отсутствие) отделки квартиры - без выполнения отделочных работ.
Пунктом 1.2. договора предусмотрено плановое окончание строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию 2 квартал 2004 г.
Пунктом 2.1. договора определена общая договорная стоимость инвестирования квартиры, составившая рублевый эквивалент 32 287 долларам США по курсу ЦБ РФ, при этом п. 2.2. договора определено, что окончательная стоимость квартиры может быть изменена на сумму доплат (выплат) за увеличение (уменьшение) площади квартиры по результатам инвентаризации квартиры Проектно-Инвентаризационным Бюро.
Пунктом 4.2. договора стороны определили, что инвестирование строительства объекта, указанного в пункте 2.1. настоящего договора, дольщик производит в течение пяти банковских дней с момента подписания настоящего договора единовременно в сумме 19 000 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ. Оставшаяся часть оплачивается согласно графику, утвержденному сторонами, в срок до июня 2004 года.
Пунктами 5.5., 5.6., 5.7. договора предусмотрено право застройщика отказаться от исполнения договора и расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения дольщиком своих договорных обязательств, предусмотренных п. 4.2 и (или) п. 4.3 настоящего договора на срок более 30 дней, в случае неисполнения дольщиком обязанности, предусмотренной п. 3.1.2 настоящего договора на срок более 30 дней, за исключением случаев составления акта об обнаруженных недостатках.
Как следует из графика платежей, являющегося приложением N 2 к договору N 23 от 22.09.2003 года, а также квитанций к приходным кассовым ордерам за N 33 от 27.10.2003 г., N 22 от 23.09.2003 г., N 31 от 01.03.2004 года и за N 52 от 25.11.2003 г., Ш.С. исполнялись обязанности по внесению платежей по договору N 23 от 22.09.2003 года. 16.06.2004 года истицей в кассу общества внесено 3 500 долларов США, что эквивалентно 101 570 руб. 00 коп., тогда как согласно указанному графику на завершающем этапе строительства объекта, 01.06.2004 года дольщиком должно было быть внесено 4 287 долларов США. (л.д. 27)
17.12.2004 г. Комитетом по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга издано распоряжение за N 227-с о внесении изменений в распоряжение Председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга от 20.06.2002 г. N 69-с, положениями которого, в том числе, был установлен новый срок окончания реконструкции нежилого здания (детский сад) по адресу: СПб, Колпинский район, пос. Металлострой, ул. Школьная, д. 14, литер А - 3 квартал 2005 года.
23.03.2005 г. между истицей и ответчиком был заключено дополнительное соглашение к договору N 23 от 22.09.2003 г. о долевом строительстве жилья, из положений которого следует, что по окончании строительства объекта, дольщику передается для оформления права собственности находящееся в указанном объекте вновь созданное недвижимое имущество двухкомнатная квартира со следующими проектными характеристиками: - общая площадь квартиры - 71,85 кв. м; - жилая площадь - 39,8 кв. м; - кухня - 13,14 кв. м; - площадь веранды - 4,3 кв. м; - место расположения квартиры - 5 этаж, подъезд N 7, условный номер квартиры - 139; наличие (отсутствие) отделки квартиры - без выполнения отделочных работ. Данным соглашением стороны договорились пункт 1.2. договора читать в следующей редакции: обеспечить окончание строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию в 3 квартале 2005 года.
Как следует из письма ЗАО "Интерфаст" от 18.09.2008 г. за исх. N 67, направленного в адрес истицы, общество уведомило истицу о том, что по состоянию на 18.09.2008 г. у Ш.С. имеется задолженность в размере 114 долларов США (3 305 рублей 92 коп.) по уплате денежных средств в нарушение договора N 23 от 22.09.2003 г. о долевом участии в строительстве жилья и графика платежей согласно Приложению N 2 к вышеуказанному договору, просрочка составляет 30 календарных дней, что является нарушением п.п. 3.1.1, 4.1., 4.2. договора, в связи с чем, ссылаясь на положения п.п. 5.5. - 5.6. договора, общество уведомило истицу о расторжении указанного договора, предложив в срок до 01.10.2008 г. сообщить реквизиты для перечисления причитающихся истице денежных средств.
В обоснование заявленных требований Ш.С. ссылалась на положения Закона "О защите прав потребителей", ст. ст. 309, 310, 450, 452 ГК РФ, указала, что свои обязательства по оплате спорной квартиры ею были исполнены надлежащим образом, изменение суммы произведенного на последнем этапе строительства платежа обусловлено уменьшением общей площади квартиры, о чем ответчики знали, возражений не предъявляли, односторонний отказ ответчика от исполнения обязательств по договору полагала незаконным, в связи с чем просила суд признать незаконным одностороннее расторжение договора, и обязать ответчика исполнить свои обязательства по передаче квартиры в ее собственность, взыскать с ответчика, в соответствии с п. 5 ст. 28 ФЗ "О защите прав потребителей", неустойку за нарушение сроков исполнения обязательства, согласно прилагаемому истицей расчету, составившую 986 690 рублей 72 коп., взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в сумме 300 000 рублей, а также взыскать в ее пользу понесенные истицей судебные расходы в размере 60 000 рублей.
Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Таким образом, общим правилом в гражданско-правовых отношениях является недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннего изменения его условий. Исключение в отношении обязательств, возникающих в связи с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, составляют случаи, прямо указанные в законе или договоре.
Односторонний отказ от исполнения договора означает соответственно расторжение или изменение этого договора, при этом данное правило действует лишь в случаях, когда это предусмотрено законом или договором, соответственно положения п. 1 и п. 3 ст. 450 ГК РФ подлежат применению с учетом правил ст. 310 ГК РФ.
При таком положении в рамках заявленных требований правовое значение имеет установление обстоятельств, предусмотренных ст. 310 ГК РФ, допускающих односторонний отказ от исполнения обязательства.
Разрешая заявленные Ш.С. требования, суд первой инстанции исходил из того, что истица имеет цель приобрести жилую площадь в доме 14 по Школьной ул. в пос. Металлострой исключительно для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законом не предусмотрен односторонний отказ от исполнения обязательства, в связи с чем суд обоснованно признал, что пункты 5.5, 5.6, 5.7 договора N 23 о долевом участии в строительстве жилья от 22.09.2003 г. с изменениями от 23.03.2005 г., дающие возможность застройщику в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательства, противоречат действующему законодательству, приводят к нарушению прав гражданина (потребителя) - стороны договора.
Принимая во внимание указанное, а также учитывая, что застройщик не заявляет исковых требований к дольщику о взыскании задолженности, а дольщик не оспаривает цену товара в связи с уменьшением размера общей площади квартиры, суд пришел к выводу о том, что односторонний отказ застройщика от исполнения обязательств по договору следует признать незаконным.
Вывод суда в указанной части не противоречит положениям гражданского законодательства и установленным по делу обстоятельствам, оцененным судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, является правильным.
Решение суда в данной части в кассационном порядке сторонами не обжаловано.
Отказывая истице в удовлетворении требований о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, суд первой инстанции указал, что данные требования заявлены истицей с учетом того обстоятельства, что строительство объекта не окончено, обязательства по договору не исполняются застройщиком в связи с односторонним отказом от их исполнения, пришел к выводу о том, что период просрочки и размер компенсации морального вреда подлежат судебной оценке с учетом вины застройщика в нарушении срока сдачи жилого дома в эксплуатацию после восстановления обязанности ЗАО "Интерфаст" передать двухкомнатную квартиру в собственность Ш.С.
Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда в указанной части находит его постановленным без учета требований норм материального права, регулирующего настоящие правоотношения.
В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение договора возможно лишь по соглашению сторон, если иное не предусмотрено другими законами или договором.
Как следует из материалов дела, договором N 23 от 22.09.2003 года, с учетом изменений, внесенных дополнительным соглашением от 23.03.2005 года, стороны определили срок окончания строительства объекта - 3 квартал 2005 года.
Иных изменений в условия договора в отношении срока окончания строительства стороны не вносили, изменение административных сроков окончания строительства само по себе не свидетельствует о наличии оснований, предусмотренных ст. 401 ГК РФ, для освобождения ответчика от ответственности за нарушение обязательства.
На момент предъявления иска срок, установленный договором, истек, строительство объекта не завершено, в связи с чем при наличии заявленных требований о привлечении ответчика к гражданско-правовой ответственности за нарушение сроков исполнения обязательства, суду надлежало дать оценку действиям ответчика в рамках заключенного договора по исполнению предусмотренных договором обязательств на данном этапе строительства, разрешить по существу вопрос о праве на защиту избранным способом, что выполнено не было.
Как следует из материалов дела, требования о взыскании неустойки за нарушение установленных договором сроков строительства и передачи квартиры, заявлены по основаниям статьи 28 Закона РФ "О защите прав потребителей", положения части 5 которой устанавливают, что в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа.
Принимая во внимание, что настоящие правоотношения подлежат регулированию с учетом положений Закона РФ "О защите прав потребителей", суду надлежало проверить доводы истицы и дать оценку условиям заключенного между сторонами договора с учетом положений вышеназванного Закона, при наличии оснований к удовлетворению иска, решить вопрос о возможности применения ст. 333 ГК РФ.
Учитывая характер заявленных требований и доводы, приведенные истицей в их обоснование, само по себе то обстоятельство, что строительство дома не завершено, не могло служить основанием и к отказу в удовлетворении требований о взыскании компенсации морального вреда. Доводы истицы о нарушении ее прав, как потребителя, нарушением сроков окончания строительства, не являлись предметом исследования и судебной оценки с учетом требований ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей".
При таком положении, судебная коллегия полагает, что при разрешении спора в этой части суд не установил обстоятельства, имеющие значение для дела, не дал им надлежащей правовой оценки, постановил решение, которое не может быть признано законным и обоснованным, и подлежит отмене.
При новом рассмотрении дела в части требований истицы о взыскании неустойки и компенсации морального вреда суду надлежит учесть изложенное, разрешить спор в соответствии с требованиями закона и добытыми по делу доказательствами.
Вопрос о взыскании судебных расходов разрешен судом с соблюдением требований ст. ст. 100, 103 ГПК РФ, решение в данной части в кассационном порядке не оспаривается.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 25 ноября 2008 года в части отказа в иске о взыскании неустойки и компенсации морального вреда отменить. Дело в этой части направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)