Таким образом, все доходы, полученные ТСЖ на стадии достройки дома, следует включать в налогооблагаемую базу.
Напомним, что при УСН налогоплательщик вправе самостоятельно выбрать объект налогообложения (п. 1 ст. 346.14 НК РФ):
- доходы;
- доходы, уменьшенные на величину расходов.
Определим, какой из вариантов более выгоден ТСЖ на стадии достройки дома.
Так как ТСЖ является некоммерческой организацией, его целью не может являться извлечение прибыли (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях").
На основании п. 2 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе определять смету доходов и расходов на год. Сумма предполагаемых доходов в смете должна равняться сумме предполагаемых расходов.
Предположим, имеется утвержденная общим собранием членов ТСЖ смета доходов и расходов, которой предусмотрена общая сумма дохода ТСЖ за год - 5 880 039,00 руб. В смете также предусмотрены расходы, в том числе и на заработную плату привлеченных специалистов-экспертов, - 1 845 000 руб.
I вариант. Объект налогообложения - "доходы".
Единый налог составит 352 802 руб. (5 880 039 x 6%).
Сумма страховых взносов по смете - 258 300 руб. (1 845 000 x 14%).
Единый налог может быть уменьшен на страховые взносы в ПФР, которые организация уплатила с заработной платы своих работников. Уменьшение возможно не более чем на 50%. Таким образом, он будет равен 176 401 руб.
II вариант. Объект налогообложения - "доходы, уменьшенные на величину расходов".
Единый налог должен быть заменен минимальным налогом, так как сумма взноса с каждого собственника рассчитывалась исходя из необходимых расходов. Соответственно, разница между полученными доходами и оплаченными расходами равна 0.
Величина минимального налога составит 58 800 руб. (5 880 039 x 1%).
Совершенно очевидно, что для ТСЖ более выгоден II вариант расчета налога. Сумму минимального налога следует предусмотреть в смете.
Минфином России выпущен ряд писем, разъясняющих порядок учета в ТСЖ в связи с актуальностью этой проблемы. Однако все они посвящены учету в ТСЖ, созданном в уже заселенном доме. Тем не менее, если проанализировать эти письма, можно сделать вывод, что, по мнению Минфина России, не подлежат налогообложению только отчисления на формирование в установленном ст. 324 НК РФ порядке резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся товариществу собственников жилья. Все остальные средства, поступившие от членов ТСЖ в оплату стоимости содержания, обслуживания и ремонта жилого фонда, а также в оплату коммунальных услуг, целевыми поступлениями в смысле п. 2 ст. 251 НК РФ не являются (Письмо Минфина России от 05.05.2006 N 03-03-05/8).

Цитата приведена по:
Особенности учета в ТСЖ, созданном в строящемся доме ("Финансовая газета. Региональный выпуск", 2010, N 22)