Статьи
А. Локтионова

ПРИВАТИЗАЦИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА: УСЛОВИЯ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ

Разделы:
Право собственности и другие вещные права на жилое помещение; Жилищное право; Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью


Сроки приватизации продлены до 1 марта 2010 г., значит до наступления указанного срока лица, занимающие помещение по договору социального найма, имеют возможность получить его в собственность.

Согласно п. 2 статьи 235 Гражданского кодекса (ГК) по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.

Согласно статье 1 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (Закон 1541-1) приватизация жилых помещений – бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан РФ, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

Условия осуществления приватизации

Первым условием является безвозмездное осуществление приватизации. До декабря 1992 приватизация не была бесплатной в полном объеме – согласно статья 12, 13 Закона РСФСР от 04.07.1991 №1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" размер бесплатно передаваемых в собственность граждан жилых помещений не может быть менее 18 кв.м. общей площади на одного человека и дополнительно 9 кв.м. на семью с учетом потребительских качеств жилья.

После внесения 23 декабря 1992 г. изменений и дополнений передача в собственность занимаемого гражданами жилья производится бесплатно, независимо от его размера. Суммы, ранее выплаченные гражданами за часть общей площади, превышающей по размеру названные выше нормы, подлежали возврату.

Вторым обязательным условием осуществления приватизации является ее однократность – согласно статье 11 Закона 1541-1 каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию после достижения ими совершеннолетия.

Федеральный закон от 29.12.2004 №189-ФЗ "О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации" (Закон 189-ФЗ) также наложил на процесс приватизации ряд ограничительных условий. Так, во-первых, срок приватизации ограничен - как уже говорилось выше, она может быть проведена до 1 марта 2010 г.

Кроме того, Закон 189-ФЗ внес ряд изменений в статью 4 Закона 1541-1, в результате которых не подлежали приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года (после вступления в силу нового Жилищного кодекса).

Остановимся на этом моменте поподробнее. Конституционный Суд РФ признал данное положение не соответствующим Конституции и не подлежащим применению.

Установив в статье 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" запрет на бесплатную передачу в собственность граждан жилых помещений, предоставленных им после 1 марта 2005 года по договорам социального найма из государственного и муниципального жилищных фондов, законодатель это обосновал тем, что с введением в действие ЖК договоры социального найма жилых помещений заключаются на новых условиях. Таким образом, граждане фактически были поставлены в неравное положение с гражданами, получившими жилье до указанной даты и, следовательно, сохранившими право на приватизацию в пределах общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда.

Следует отметить, что единственным различием в условиях заключения договоров социального найма до и после 1 марта 2005 года является форма административного решения о предоставлении нуждающемуся гражданину жилого помещения:
  • до 1 марта 2005 года оно предоставлялось на основании ордера;
  • после 1 марта 2005 года - на основании решения органа местного самоуправления.

Данное различие не является существенным, оно не влияет на правовой режим жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, и потому не предопределяет каких-либо его особенностей.

Таким образом, установление запрета не имеет конституционного обоснования и противоречит Конституции, согласно которой государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, а также других обстоятельств.

На настоящий момент установленные ограничения продолжают действовать только в отношении некоторых категорий жилых помещений.

Субъекты и объекты приватизации

Субъектом приватизации являются граждане РФ. Согласно статье 3 Федерального закона от 31 мая 2002 г. №62-ФЗ "О гражданстве РФ" гражданство РФ - это устойчивая правовая связь лица с РФ, выражающаяся в совокупности их взаимных прав и обязанностей.

Объектом приватизации является жилая недвижимость, за исключением той, в отношении которой приватизация запрещена.

Путем приватизации осуществляется приобретение в собственность жилых помещений, входящих в:
  • государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности непосредственно РФ и субъектам РФ;
  • муниципальный жилищный фонд – жилые помещения, принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям (муниципальным предприятиям, ведомствам, учреждениям).

При этом не являются объектами приватизации следующие жилые помещения, находящиеся:
  • в аварийном состоянии согласно Положению о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. №47;
  • в общежитиях;
  • в домах закрытых военных городков. Закрытыми военными городками, в которых нельзя проводить приватизацию, являются военные городки воинских частей, расположенные в населенных пунктах и имеющие систему пропусков и обособленные военные городки воинских частей, расположенные вне черты населенных пунктов;
  • служебные жилые помещения, которые предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или государственную должность субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.





© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)