Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
от 20 сентября 2007 года Дело N Ф08-6162/2007
(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании представителей от заявителя - государственного унитарного предприятия "Кубаньгазификация", представителей от заинтересованного лица - Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, представителей от третьих лиц: администрации муниципального образования г. Краснодар, департамента муниципальной собственности и городских земель г. Краснодара, рассмотрев кассационную жалобу государственного унитарного предприятия "Кубаньгазификация" на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2007 по делу N А32-1945/2007-11/67, установил следующее.
ГУП "Кубаньгазификация" (далее - предприятие) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее - управление) в государственной регистрации договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 14.09.2006 N 4300014555 и обязании зарегистрировать указанный договор.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация) и департамент муниципальной собственности и городских земель г. Краснодара (далее - департамент).
Решением от 27.03.2007 заявленные требования удовлетворены. Суд указал, что в соответствии со статьей 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие) право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом возникает в случае соответствующего волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме; в иных случаях в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации такие земельные участки могут быть предоставлены в аренду на основании заявления заинтересованного лица. До момента формирования участка для эксплуатации многоквартирного дома с соблюдением специального порядка принятия решения, обращения в уполномоченные органы, проведения процедуры межевания полномочным лицом по распоряжению данным участком под зданием является администрация, в связи с чем отказ управления не соответствует закону.
Постановлением апелляционной инстанции от 19.06.2007 решение отменено, в удовлетворении заявления отказано. Судебный акт мотивирован тем, что пункт 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации является специальной нормой по отношению к пункту 3 статьи 36 названного Кодекса, поэтому имеет перед ним приоритет. Право собственности на земельный участок производно от права собственности на помещения в жилом многоквартирном доме.
В кассационной жалобе предприятие просит отменить постановление апелляционной инстанции по следующим основаниям:
- неправильно применена статья 16 Закона о введении в действие;
- участок не сформирован и собственники помещений в многоквартирном доме не произвели волеизъявление на приобретение участка под домом в собственность и не обратились к компетентному органу;
- не оспорено и не признано недействительным распоряжение главы муниципального образования г. Краснодар от 16.06.2006 N 1739-р "О предоставлении ГУП КК "Кубаньгазификация" земельного участка в Западном внутригородском округе города Краснодара".
В отзыве на кассационную жалобу управление просит оставить постановление апелляционной инстанции без изменения, указывая, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения департамента от 10.11.2002 N 727 и акта приема-передачи от 23.12.2002 предприятие владеет на праве хозяйственного ведения следующими нежилыми помещениями: N 5 - 8 общей площадью 54,2 кв. м здания (литера Б), N 9 - 11 общей площадью 33,1 кв. м здания (литера Б2), расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Гимназическая, 59. Право хозяйственного ведения в отношении перечисленного имущества зарегистрировано в установленном законом порядке.
Во исполнение распоряжения главы муниципального образования г. Краснодар от 16.06.2006 N 1739-р "О предоставлении ГУП КК "Кубаньгазификация" земельного участка в Западном внутригородском округе города Краснодара" администрация и предприятие заключили договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 14.09.2006 N 4300014555, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязался передать арендаторам за плату во временное пользование и пользование из земель поселений земельный участок общей площадью 1175 кв. м (кадастровый номер 23:43:02 08 006:0088), расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Гимназическая, 59, для эксплуатации административных помещений сроком на пять лет - с 16.06.2006 по 16.06.2011 (пункты 1.4 и 6.1). При этом в силу пункта 1.2 договор заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных лиц. Расчет арендной платы составлен с учетом доли в праве на земельный участок - 155,6 (т. 1, л.д. 140).
13 октября 2006 года предприятие обратилось к управлению с заявлением о государственной регистрации указанного договора. 9 ноября 2006 года в государственной регистрации договора было отказано, что послужило основанием для обращения заявителя в суд.
Пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании. Иное следует из пункта 2 статьи 36 названного Кодекса, в соответствии с которым в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации. Суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что нормы пункта 2 и пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации соотносятся как общая и специальная, в связи с чем в силу общего принципа права пункт 2 обладает приоритетом над пунктом 3.
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит, в частности, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства; границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В силу пункта 1 статьи 16 Закона о введении в действие в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Пунктом 2 статьи 16 указанного Закона земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, если он сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (до 01.03.2005) и в отношении него проведен государственный кадастровый учет. Как следует из пунктов 3 и 5 статьи 16 Закона, в случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное этим собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка и с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета данный земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Статьей 25 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на земельные участки возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно части 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Из буквального толкования изложенной нормы и статьи 16 Закона о введении в действие следует, что названным Законом предусмотрен иной момент возникновения права собственности на земельный участок для лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, - с даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (если на эту дату земельный участок был сформирован) или с момента проведения кадастрового учета земельного участка. С учетом статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента приобретения помещений в многоквартирном доме их собственники владеют, пользуются земельным участком в силу закона.
В соответствии с частью 2 статьи 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Таким образом, принятие документа, подтверждающего фактическую передачу земельного участка в общую долевую собственность лиц, которые приобрели помещения в многоквартирном доме, не требуется и Жилищным кодексом Российской Федерации не предусмотрено.
С учетом обстоятельств дела под формированием земельного участка следует понимать установление границ земельного участка на местности (межевание земельного участка). Государственный кадастровый учет земельного участка является логическим продолжением межевых работ и заключается в описании и индивидуализации в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. С присвоением кадастрового номера земельный участок становится объектом земельных отношений, недвижимым имуществом, в отношении которого может быть принято решение о его предоставлении. Материалами дела подтверждается прохождение спорным земельным участком формирования и кадастрового учета (т. 1, л.д.136-138).
Суд апелляционной инстанции установил, что предоставленные в хозяйственное ведение предприятию помещения находятся в государственной собственности Краснодарского края. Таким образом, с учетом изложенных норм законодательства лицом, уполномоченным распоряжаться земельной долей, пропорциональной площади принадлежащих помещений, в общей долевой собственности на земельный участок площадью 1175 кв. м является администрация Краснодарского края в лице уполномоченных органов.
В силу изложенного довод заявителя о том, что распоряжение главы муниципального образования г. Краснодар от 16.06.2006 N 1739-р "О предоставлении ГУП КК "Кубаньгазификация" земельного участка в Западном внутригородском округе города Краснодара" не признано недействительным, не свидетельствует о неправомерности отказа управления в государственной регистрации договора от 14.09.2006.
При указанных обстоятельствах основания для отмены или изменения постановления апелляционной инстанции отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2007 по делу N А32-1945/2007-11/67 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 20.09.2007 N Ф08-6162/2007 ПО ДЕЛУ N А32-1945/2007-11/67
Разделы:Управление многоквартирным домом
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
от 20 сентября 2007 года Дело N Ф08-6162/2007
(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании представителей от заявителя - государственного унитарного предприятия "Кубаньгазификация", представителей от заинтересованного лица - Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, представителей от третьих лиц: администрации муниципального образования г. Краснодар, департамента муниципальной собственности и городских земель г. Краснодара, рассмотрев кассационную жалобу государственного унитарного предприятия "Кубаньгазификация" на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2007 по делу N А32-1945/2007-11/67, установил следующее.
ГУП "Кубаньгазификация" (далее - предприятие) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее - управление) в государственной регистрации договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 14.09.2006 N 4300014555 и обязании зарегистрировать указанный договор.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация) и департамент муниципальной собственности и городских земель г. Краснодара (далее - департамент).
Решением от 27.03.2007 заявленные требования удовлетворены. Суд указал, что в соответствии со статьей 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие) право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом возникает в случае соответствующего волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме; в иных случаях в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации такие земельные участки могут быть предоставлены в аренду на основании заявления заинтересованного лица. До момента формирования участка для эксплуатации многоквартирного дома с соблюдением специального порядка принятия решения, обращения в уполномоченные органы, проведения процедуры межевания полномочным лицом по распоряжению данным участком под зданием является администрация, в связи с чем отказ управления не соответствует закону.
Постановлением апелляционной инстанции от 19.06.2007 решение отменено, в удовлетворении заявления отказано. Судебный акт мотивирован тем, что пункт 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации является специальной нормой по отношению к пункту 3 статьи 36 названного Кодекса, поэтому имеет перед ним приоритет. Право собственности на земельный участок производно от права собственности на помещения в жилом многоквартирном доме.
В кассационной жалобе предприятие просит отменить постановление апелляционной инстанции по следующим основаниям:
- неправильно применена статья 16 Закона о введении в действие;
- участок не сформирован и собственники помещений в многоквартирном доме не произвели волеизъявление на приобретение участка под домом в собственность и не обратились к компетентному органу;
- не оспорено и не признано недействительным распоряжение главы муниципального образования г. Краснодар от 16.06.2006 N 1739-р "О предоставлении ГУП КК "Кубаньгазификация" земельного участка в Западном внутригородском округе города Краснодара".
В отзыве на кассационную жалобу управление просит оставить постановление апелляционной инстанции без изменения, указывая, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения департамента от 10.11.2002 N 727 и акта приема-передачи от 23.12.2002 предприятие владеет на праве хозяйственного ведения следующими нежилыми помещениями: N 5 - 8 общей площадью 54,2 кв. м здания (литера Б), N 9 - 11 общей площадью 33,1 кв. м здания (литера Б2), расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Гимназическая, 59. Право хозяйственного ведения в отношении перечисленного имущества зарегистрировано в установленном законом порядке.
Во исполнение распоряжения главы муниципального образования г. Краснодар от 16.06.2006 N 1739-р "О предоставлении ГУП КК "Кубаньгазификация" земельного участка в Западном внутригородском округе города Краснодара" администрация и предприятие заключили договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 14.09.2006 N 4300014555, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязался передать арендаторам за плату во временное пользование и пользование из земель поселений земельный участок общей площадью 1175 кв. м (кадастровый номер 23:43:02 08 006:0088), расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Гимназическая, 59, для эксплуатации административных помещений сроком на пять лет - с 16.06.2006 по 16.06.2011 (пункты 1.4 и 6.1). При этом в силу пункта 1.2 договор заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных лиц. Расчет арендной платы составлен с учетом доли в праве на земельный участок - 155,6 (т. 1, л.д. 140).
13 октября 2006 года предприятие обратилось к управлению с заявлением о государственной регистрации указанного договора. 9 ноября 2006 года в государственной регистрации договора было отказано, что послужило основанием для обращения заявителя в суд.
Пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании. Иное следует из пункта 2 статьи 36 названного Кодекса, в соответствии с которым в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации. Суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что нормы пункта 2 и пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации соотносятся как общая и специальная, в связи с чем в силу общего принципа права пункт 2 обладает приоритетом над пунктом 3.
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит, в частности, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства; границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В силу пункта 1 статьи 16 Закона о введении в действие в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Пунктом 2 статьи 16 указанного Закона земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, если он сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (до 01.03.2005) и в отношении него проведен государственный кадастровый учет. Как следует из пунктов 3 и 5 статьи 16 Закона, в случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное этим собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка и с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета данный земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Статьей 25 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на земельные участки возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно части 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Из буквального толкования изложенной нормы и статьи 16 Закона о введении в действие следует, что названным Законом предусмотрен иной момент возникновения права собственности на земельный участок для лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, - с даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (если на эту дату земельный участок был сформирован) или с момента проведения кадастрового учета земельного участка. С учетом статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента приобретения помещений в многоквартирном доме их собственники владеют, пользуются земельным участком в силу закона.
В соответствии с частью 2 статьи 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Таким образом, принятие документа, подтверждающего фактическую передачу земельного участка в общую долевую собственность лиц, которые приобрели помещения в многоквартирном доме, не требуется и Жилищным кодексом Российской Федерации не предусмотрено.
С учетом обстоятельств дела под формированием земельного участка следует понимать установление границ земельного участка на местности (межевание земельного участка). Государственный кадастровый учет земельного участка является логическим продолжением межевых работ и заключается в описании и индивидуализации в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. С присвоением кадастрового номера земельный участок становится объектом земельных отношений, недвижимым имуществом, в отношении которого может быть принято решение о его предоставлении. Материалами дела подтверждается прохождение спорным земельным участком формирования и кадастрового учета (т. 1, л.д.136-138).
Суд апелляционной инстанции установил, что предоставленные в хозяйственное ведение предприятию помещения находятся в государственной собственности Краснодарского края. Таким образом, с учетом изложенных норм законодательства лицом, уполномоченным распоряжаться земельной долей, пропорциональной площади принадлежащих помещений, в общей долевой собственности на земельный участок площадью 1175 кв. м является администрация Краснодарского края в лице уполномоченных органов.
В силу изложенного довод заявителя о том, что распоряжение главы муниципального образования г. Краснодар от 16.06.2006 N 1739-р "О предоставлении ГУП КК "Кубаньгазификация" земельного участка в Западном внутригородском округе города Краснодара" не признано недействительным, не свидетельствует о неправомерности отказа управления в государственной регистрации договора от 14.09.2006.
При указанных обстоятельствах основания для отмены или изменения постановления апелляционной инстанции отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2007 по делу N А32-1945/2007-11/67 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)