Статьи
И. Еланина
Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.
Решения общего собрания членов кооператива (конференции) являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива.
Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе.
Напомним, что прежде заселение квартир в домах ЖСК производилось по ордерам, выдаваемым исполкомами местных советов (статья 118 ЖК 1983 г.), а впоследствии - местными администрациями.
Предельный размер предоставляемого жилого помещения, в отличие от ЖК 1983 г., не ограничивается – установлен только один критерий: помещение предоставляется члену кооператива (гражданину или юридическому лицу) в соответствии с размером его паевого взноса.
Порядок и условия внесения паевого взноса членом ЖСК определяются согласно п. 1 статьи 125 ЖК уставом ЖСК. При этом пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам.
Особенностью ЖСК являются положения статьи 126 ЖК о временных жильцах в жилом помещении в доме ЖСК.
Согласно положениям указанной статьи для того чтобы разрешить проживание в жилом помещении временным жильцам, член ЖСК обязательно должен получить предварительное письменное согласие всех проживающих совместно с ним членов его семьи (в том числе временно отсутствующих), а также предварительно уведомить (как правило, в письменной форме) об этом правление кооператива.
При этом не играет роли, полностью ли внесен паевой взнос или еще не полностью. Какого-либо разрешения со стороны правления кооператива не требуется, но необходимо учитывать положения статьи 80 ЖК, исходя из смысла которых можно сделать вывод, что правление вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит менее учетной нормы.
Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев подряд (п. 2 статьи 80 ЖК).
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.
В случае прекращения договора, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления требования о выселении временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения (п. 1 статьи 126 ЖК).
В соответствии с ч. 2 статьи 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). В связи с этим специалисты справедливо указывают на то, что изолированность жилого помещения является его сущностным признаком. По этой причине, в случае если в результате фактического раздела жилого помещения изолированных жилых помещений - самостоятельных объектов жилищного права не возникает, то юридически такой раздел осуществлен быть не может.
Произведенный с учетом требований статьи 127 ЖК раздел жилого помещения в тех случаях, когда паевой взнос за жилое помещение не выплачен полностью, влечет появление нового члена кооператива и изменение прав и обязанностей прежнего члена кооператива.
Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления жилищного кооператива вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме ЖСК, а в случае временного выбытия - все жилое помещение в доме ЖСК внаем за плату.
Жилищный кооператив в порядке, установленном уставом кооператива, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооператива, до приема в жилищный кооператив новых членов.
Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива осуществляется по правилам, предусмотренным статьями 76 - 79 ЖК.
В соответствии с п. 1 статьи 129 ЖК член кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью. О том же говорится и в п. 4 статьи 218 ГК.
Членство в ЖСК прекращается в случаях (п. 1 статьи 130 ЖК):
Заявление члена кооператива о добровольном выходе из него рассматривается в порядке, предусмотренном уставом ЖСК.
Член кооператива может быть исключен из него на основании решения общего собрания членов кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей.
В случае смерти члена кооператива его наследники имеют право на вступление в члены данного ЖСК по решению общего собрания его членов (конференции).
В случае сноса дома по основаниям, предусмотренным ЖК, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные статьями 32 и 86 ЖК соответственно для членов кооператива, выплативших пай и не выплативших пая.
Следовательно, если часть жилых помещений в подлежащем сносу доме принадлежит гражданам на праве собственности, то при изъятии у собственника жилого помещения и решении вопроса о предоставлении собственнику иного жилого помещения следует руководствоваться положениями статьи 32 ЖК, то есть жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
И. Еланина
ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ ЖСК
Разделы:Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
В настоящий момент одним из самых распространённых способов реализации квартир в новостройках является вступление покупателя квартиры в ЖСК. В этом не трудно убедиться, например, ознакомившись с подборкой предложений квартир от застройщиков г. Ижевска, представленных на сайте Novosel18.ru
Предоставление жилых помещений в домах жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), а также иные основные отношения, связанные с членством в данных кооперативах учредителей и иных членов соответствующих кооперативов, регламентированы статьями главы 12 Жилищного кодекса (ЖК).
Предоставление жилого помещения в домах ЖСК
Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.
Решения общего собрания членов кооператива (конференции) являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива.
Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе.
Напомним, что прежде заселение квартир в домах ЖСК производилось по ордерам, выдаваемым исполкомами местных советов (статья 118 ЖК 1983 г.), а впоследствии - местными администрациями.
Предельный размер предоставляемого жилого помещения, в отличие от ЖК 1983 г., не ограничивается – установлен только один критерий: помещение предоставляется члену кооператива (гражданину или юридическому лицу) в соответствии с размером его паевого взноса.
Порядок и условия внесения паевого взноса членом ЖСК определяются согласно п. 1 статьи 125 ЖК уставом ЖСК. При этом пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам.
Временные жильцы в жилом помещении в доме ЖСК
Особенностью ЖСК являются положения статьи 126 ЖК о временных жильцах в жилом помещении в доме ЖСК.
Согласно положениям указанной статьи для того чтобы разрешить проживание в жилом помещении временным жильцам, член ЖСК обязательно должен получить предварительное письменное согласие всех проживающих совместно с ним членов его семьи (в том числе временно отсутствующих), а также предварительно уведомить (как правило, в письменной форме) об этом правление кооператива.
При этом не играет роли, полностью ли внесен паевой взнос или еще не полностью. Какого-либо разрешения со стороны правления кооператива не требуется, но необходимо учитывать положения статьи 80 ЖК, исходя из смысла которых можно сделать вывод, что правление вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит менее учетной нормы.
Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев подряд (п. 2 статьи 80 ЖК).
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.
В случае прекращения договора, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления требования о выселении временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Раздел жилого помещения в доме ЖСК
Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения (п. 1 статьи 126 ЖК).
В соответствии с ч. 2 статьи 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). В связи с этим специалисты справедливо указывают на то, что изолированность жилого помещения является его сущностным признаком. По этой причине, в случае если в результате фактического раздела жилого помещения изолированных жилых помещений - самостоятельных объектов жилищного права не возникает, то юридически такой раздел осуществлен быть не может.
Произведенный с учетом требований статьи 127 ЖК раздел жилого помещения в тех случаях, когда паевой взнос за жилое помещение не выплачен полностью, влечет появление нового члена кооператива и изменение прав и обязанностей прежнего члена кооператива.
Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива
Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления жилищного кооператива вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме ЖСК, а в случае временного выбытия - все жилое помещение в доме ЖСК внаем за плату.
Жилищный кооператив в порядке, установленном уставом кооператива, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооператива, до приема в жилищный кооператив новых членов.
Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива осуществляется по правилам, предусмотренным статьями 76 - 79 ЖК.
Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена ЖСК
В соответствии с п. 1 статьи 129 ЖК член кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью. О том же говорится и в п. 4 статьи 218 ГК.
Прекращение членства в ЖСК
Членство в ЖСК прекращается в случаях (п. 1 статьи 130 ЖК):
- выхода члена кооператива;
- исключения члена кооператива;
- ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива;
- ликвидации жилищного кооператива;
- смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.
Заявление члена кооператива о добровольном выходе из него рассматривается в порядке, предусмотренном уставом ЖСК.
Член кооператива может быть исключен из него на основании решения общего собрания членов кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей.
В случае смерти члена кооператива его наследники имеют право на вступление в члены данного ЖСК по решению общего собрания его членов (конференции).
Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома
В случае сноса дома по основаниям, предусмотренным ЖК, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные статьями 32 и 86 ЖК соответственно для членов кооператива, выплативших пай и не выплативших пая.
Следовательно, если часть жилых помещений в подлежащем сносу доме принадлежит гражданам на праве собственности, то при изъятии у собственника жилого помещения и решении вопроса о предоставлении собственнику иного жилого помещения следует руководствоваться положениями статьи 32 ЖК, то есть жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)