ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ. КАК ПРАВИЛЬНО ПРОВЕСТИ ПЕРВОЕ СОБРАНИЕ.

Вступивший в силу новый Жилищный Кодекс ознаменовал начало абсолютно нового подхода к решению вопросов в жилищной сфере. Этому была посвящена прошлая статья.

Особое внимание уделено было тому, что граждане осознают необходимость собственной инициативы по обустройству жизни в своем доме, чтобы она была максимально комфортной, и начнут сами принимать участие в управлении общим имуществом дома. Другими словами, власть надеется, прежде всего, на активность самих жильцов в реализации прав и обязанностей, предоставленных им по закону.

Тема этой статьи - помочь собственникам подготовить и провести общие собрания без ошибок. И в первую очередь, рекомендовать определенные практические шаги по выбору одного из способов управления имуществом дома.

Рекомендации по подготовке и проведению общих собраний собственников помещений дома разработаны в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ.

Так что же такое общее собрание? Кто такие собственники помещений? Как его проводят? Кто должен этим заниматься?

Конечно, скептик скажет, что собрание – это сплошное наказание, пытка, каторга и тому подобное. Ну, а как еще назвать неопределенное временными рамками пребывание в душном помещении или на холодном дворике, в компании людей, скованных одной целью, но при этом отстаивающих каждый свои идеи, с применением всевозможных способов и методов убеждения.

Но в данном вопросе пессимизм и пассивность нам не союзники.

Общее собрание – это организованное, заранее спланированное мероприятие, целью которого является решение определенных вопросов.

Никто кроме собственников не может решать вопросы управления их имуществом. Поэтому только общее собрание как единственный орган управления домом может и обязан решать вопросы управления, пользования и распоряжения общим имуществом дома.

Собственники – это жильцы квартир, которые приватизировали либо купили, либо унаследовали и т.д. свою квартиру. Так же участниками общего собрания являются собственники нежилых помещений. Например, если в вашем доме располагается магазин, то собственник этого магазина, на равне с другими жильцами дома, должен участвовать в вопросах «жизнедеятельности» дома. Собственником жилых и нежилых помещений может быть и муниципалитет. Если у вас имеется договор социального найма или договор аренды помещения, то собственником этого помещения является администрация города.

У одного помещения может быть несколько собственников. Это зависит от вида собственности: общая совместная собственность или общая долевая собственность. При общей совместной собственности от имени собственника выступает одно лицо (муж или жена), которое действует в общих интересах и совместно решают все вопросы. При общей долевой собственности каждый собственник, согласно определенным долям (доли указываются в документе на право собственности) действует от своего имени и решает вопросы сам. Исключением является, несовершеннолетний или недееспособный собственник. От его имени выступает законный представитель (родитель, опекун, попечитель), предъявивший документы, подтверждающие его полномочия (свидетельство о рождении ребенка или Постановление Главы Администрации о назначении опекуна или попечителя).

Вопрос о том, каким образом управлять домом, решается на общем собрание собственников большинством голосов. Именно выбору способа управления следует посвятить первое собрание.

Следует помнить, что этот выбор – не право, а обязанность собственников. Выбор нужно сделать из трех вариантов:

- все «домовые» проблемы могут решаться управляющей компанией (УК),

- товариществом собственников жилья (ТСЖ)

- и непосредственно всеми собственниками.

- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

- принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

- выбор способа управления многоквартирным домом (непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление силами управляющей организации (ст. 161 ЖК РФ);

- создание и ликвидация товарищества собственников жилья;

- утверждение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме;

- иные вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст.ст. 44, 135, 141, 156 ЖК РФ).

То есть, собственники, объединяясь, решают вопросы по совместному управлению общим имуществом дома (включая земельный участок, жилой дом и иные объекты недвижимости).

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений (ст. 46 ЖК РФ).

Итак, в зависимости от насущных проблем определяются основные цели собрания и пути их решения. На первом собрании основной вопрос – это выбор способа управления многоквартирным домом.

Цели или основные вопросы общего собрания оформляются повесткой собрания.

Образец повестки общего собрания собственников дома

Приложение к протоколу общего собрания собственников жилого дома № от «___» _______ 2005 г. ПОВЕСТКА Общего собрания собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: в ____ час _____ мин. «____» _____________ 2005 г. 1. Избрание председателя общего собрания (при проведении первого общего собрания – его председателем является собственник, по инициативе которого собирается общее собрание). Нет необходимости избрания председателя при проведении заочной формы голосования. 2. Избрание секретаря общего собрания и счетной группы (численность счетной группы напрямую зависит от количества собственников пришедших на общее собрание). 3. Избрание способа управления многоквартирного дома, расположенного по адресу: __________________________________________________________________________. 4. Выбор Управляющей Компании (для способа управления – управляющая организация). 5. Создание товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (для способа управления – ТСЖ, ЖСК, ЖК). 6. Принятие решения о заключении договора или договоров оказания услуг и выполнения работ по содержанию, ремонту общего имущества жилого дома, оказания коммунальных услуг (для всех способов управления). 7. Согласование условий договора управления многоквартирным домом (для способа управления – Управляющая организация). 8. Утверждение Устава товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (для способа управления ТСЖ, ЖСК, ЖК). 9. Избрание органов управления и контроля товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (для способа управления ТСЖ, ЖСК, ЖК). 10.Установление размера платы за содержание и ремонт жилья, обеспечивающего содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями действующего законодательства (для любого способа управления). 11. Определение порядка внесения платы за содержание и ремонт жилья (для любого способа управления). 12. Принятие решения об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, с учетом предложений управляющей организации о сроках начала капитального ремонта, необходимого объема работ, стоимости материалов, порядке финансирования и других предложений, связанных с проведением капитального ремонта (для любого способа управления). 13. Наделение одного из собственников полномочиями по представлению интересов собственников многоквартирного дома в отношениях с третьими лицами (для непосредственного способа управления). 14. Определение места (адреса) хранения протоколов общих собраний и решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (для любого способа управления). 15. Определение срока и формы проведения очередного общего собрания собственников в многоквартирном доме (для любого способа управления). 16. Принятие решения о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме (для любого способа управления). 17. Принятие решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (для любого способа управления). 18. Принятие решения о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (для любого способа управления). 19. Определение собственника, у которого должны находиться технические документы на жилой дом (для непосредственного способа управления). 20. Определение места для размещения информации о принятых решениях на общем собрании (для любого способа управления). 21. Определение способа оповещения о проведении последующих общих собраний (для любого способа управления). Собственник (инициатор собрания): ____________________

1) в очной форме, то есть при совместном присутствии собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование;

2) в форме заочного голосования - без совместного присутствия собственников помещений через передачу в письменной форме решений собственников по поставленным на голосование вопросам (ст. 47 ЖК РФ).

Очная форма проведения собрания приемлема, если дом небольшой (одноподъездный или имеет не более пяти этажей). Для проведения собрания лучше выбрать удобный для всех день, например, субботу. Место собрания зависит от того, насколько место общего пользования позволяет вместить всех участников собрания. Если в доме такого места не нашлось, а мерзнуть во дворе дома не хочется, можно переговорить с руководством местного ЖЭУ и собраться в помещении «красного уголка» этого ЖЭУ.

В любом случае, все вопросы по месту и времени проведения собрания должны проработаться заранее. Кроме того, можно предварительно узнать мнение жильцов по вопросам предстоящего собрания. Все это позволит сделать собрание более плодотворным и не растянутым во времени.

Провести общее собрание жильцов в доме, в котором насчитываются сотни квартир, не просто. Поэтому здесь можно воспользоваться заочной формой проведения голосования. Прежде всего, необходимо определиться где, когда и каким образом будет осуществляться голосование по вопросам собрания. Скорее всего, инициатор собрания местом сбора бюллетеней определит свою квартиру. В указанный срок каждый собственник помещения принесет по указанному адресу заполненный бюллетень. Или же сам обойдет жильцов дома, или же возле каждого подъезда установит ящик для сбора бюллетеней. Все зависит от желания и возможности инициатора собрания. Так же, необходима предварительная работа по оповещению собственников о предстоящем заочном голосовании, разъяснению по вопросам собрания и оформлению необходимых бумаг.

Образец бюллетеня голосования собственников дома

Приложение к протоколу общего собрания собственников жилого дома № от ____________ 2005 г. Бюллетень заочного голосования по вопросам общего собрания собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: ул._________ № д. ____ № кв. _____ (без повестки общего собрания недействителен) Собственник: _____________________________________________________________________ ФИО Сведения о документе, подтверждающее право собственности _________________________________________________________________________________ № и дата регистрации Получены лично _______ _____________ «___» ______________ г. подпись ФИО дата ЛИНИЯ ОТРЫВА Бюллетень заочного голосования по вопросам общего собрания собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: ул._________ № д. ____ № кв. _____ (без повестки общего собрания недействителен) Собственник: _____________________________________________________________________ ФИО Сведения о документе, подтверждающее право собственности _________________________________________________________________________________ № и дата регистрации Бюллетень отправить до _____________по адресу ____________________________________ Напишите свое решение словами «за», «против» или «воздержался» на против каждого вопроса повестки общего собрания Результаты голосования по вопросам повестки общего собрания собственников: (Например) 1. Избрание секретаря общего собрания Иванов - Петров - и счетной группы Сидоров – Васильев – Гусев - 2. Избрание способа управления многоквартирным домом - Управляющая компания - - ТСЖ - - непосредственное управление - Собственник _______ _____________ «___» ______________ г. подпись ФИО дата

Инициаторами проведения общего собрания собственников могут быть:

а) первичного - собственник или несколько собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ);

б) очередного собрания - лица из числа собственников, ответственные за проведение собрания (избранные на первом собрании собственников – (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ), правление ТСЖ (если оно создано);

в) внеочередного - по инициативе любого из собственников данного многоквартирного дома (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ), правления ТСЖ (если оно создано), членами ТСЖ.

Инициативная группа прорабатывает и другие вопросы, связанные с проведением общего собрания:

- выявление всех собственников в данном многоквартирном доме,

- предварительный опрос мнений жителей по способу управления домом,

- а также сбор информации об организациях, специализирующихся на управлении многоквартирными домами,

- определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома,

- определение кандидатур председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии и других.

Общее собрание собственников жилья ведет председатель собрания. Для первого собрания, а также, если в повестку дня включен вопрос о выборе способа управления домом, установлено другое правило – собрание ведет его инициатор.

См. образец реестра собственников помещений дома

Согласно ч. 4 ст. 45 ЖК РФ инициаторы созыва общего собрания обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.

Образец уведомления о проведении общего собрания

Приложение к протоколу общего собрания собственников жилого дома № от ____________ 2005 г. УВЕДОМЛЕНИЕ О проведении «___» ______ 2005 г. в ___ час. ___ мин. Общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: _______________________________________________________________________________________ Собрание проводится в форме: собрания (заочного голосования) По инициативе _________________________________________________________________________ По адресу: _____________________________________________________________________________ Повестка дня прилагается. С информацией и (или) материалами, которые будут представлены на общем собрании, можно ознакомиться по адресу: _________________________________________________________________ Внимание! Вы можете участвовать в собрании через своего представителя путем оформления на него доверенности в соответствии с нормами ст. 185 ГК РФ В случае отсутствия Вас или Вашего представителя на общем собрании, решения по вопросам повестки дня будут приняты без Вашего участия. Обжалование решений общего собрания по принятым вопросам, если они нарушают Ваши законные интересы и наносят Вам существенный ущерб возможно в судебном порядке в течение 6 месяцев со дня принятия решения. При проведении общего собрания в форме заочного голосования, принявшими в нем участие считаются собственники помещений, письменные решения которых отражены в бюллетене заочного голосования и получены до ____ ч. ____ мин «___»_________ 200_ г. (дата окончания приема решений). Решения направлять по адресу: _______________________________________________. ЛИНИЯ ОТРЫВА Собственник: __________________________________________________ Проживающий: ________________________________________________ Не возражаю против проведения собрания «___» ________________ 2005 г. Уведомление и повестка дня собрания получены лично «___» ______________ 2005 г. __________________ (___________________) дата подпись ФИО

Присутствие собственников на собрании подтверждается листом регистрации участников с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение, подписью собственника. Если в собрании принимает участие представитель собственника, то необходимо приложить доверенность.

Образец листа регистрации общего собрания собственников

Приложение к протоколу общего собрания собственников жилого дома № от ____________ 2005 г. Регистрационный лист собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: общей площадью: кв.м. Номер квартиры, наименование помещения ФИО собственника или его представителя, наименование организации, в собственности которой находятся жилые или нежилые помещения Реквизиты документа о праве собственности Номер доверенности в случае, если присутствует представитель собственника Количество голосов в соответствии с реестрами жилых и нежилых помещений Подпись

Перечень объектов общего имущества и порядок определения долей в праве общей собственности установлены ст. ст. 36, 37 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 48 ЖК РФ голосование на общем собрании собственников помещений осуществляется собственником как лично, так и через своего представителя.

Голосование проводится по каждому вопросу повестки дня после его обсуждения. Для подведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия, состав которой утверждается общим собранием. Любое решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (ч.1 ст. 46 ЖК РФ)

Закон не устанавливает каких-либо требований к форме протокола. Но согласно традициям ведения общих собраний протокол должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе в обязательном порядке указываются дата, место проведения общего собрания собственников и повестка дня.

Образец протокола общего собрания собственников

Протокол № Общего собрания собственников помещений жилого дома, расположенного по адресу: _________________________ г.Северск «____» ___________ 2005 г. Томской обл. Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома по адресу: _______________________ состоялось «____» ___________ 2005 г. в ___ час. ___ мин. в помещении (место проведения) или (в заочной форме) Присутствовали собственники помещений (их представители), подтвердившие свои полномочия на участие в собрании с правом голоса, в количестве человек, обладающих голосами в количестве ( % от общего числа голосов), действующих на основании документов, указанных в приложении к настоящему протоколу. На собрании председательствовал: _______________________________________________________________ Повестка собрания прилагается. По первому вопросу слушали: ___________________________________________________________________ Выступили: ____________________________________________________________________________________ Результаты голосования по первому вопросу Количество голосов «За» % от общего числа голосов Количество голосов «Против» % от общего числа голосов Количество голосов «Воздержался» % от общего числа голосов Большинством голосов принято решение: __________________________________ _________________________ По второму вопросу слушали: ____________________________________________________________________ Выступили: _____________________________________________________________________________________ Результаты голосования по второму вопросу Количество голосов «За» % от общего числа голосов Количество голосов «Против» % от общего числа голосов Количество голосов «Воздержался» % от общего числа голосов Большинством голосов принято решение: ____________________________________________________________ По третьему вопросу слушали: ____________________________________________________________________ Выступили: _____________________________________________________________________________________ Результаты голосования по третьему вопросу Количество голосов «За» % от общего числа голосов Количество голосов «Против» % от общего числа голосов Количество голосов «Воздержался» % от общего числа голосов Большинством голосов принято решение: ____________________________________________________________ По четвертому вопросу слушали: _________________________________________________________________ Выступили: _____________________________________________________________________________________ Результаты голосования по четвертому вопросу Количество голосов «За» % от общего числа голосов Количество голосов «Против» % от общего числа голосов Количество голосов «Воздержался» % от общего числа голосов Большинством голосов принято решение: ___________________________________________________________ Председатель собрания _________________ (подпись) Секретарь собрания _________________ (подпись) Счетная комиссия _________________ (подпись) Протокол хранится ____________________________________________________________ Секретарь собрания __________________ (подпись)

Законом установлено, что решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

Собственник не участвующий в принятии решений на общем собрании, обязан им подчиняться.

Образец решения общего собрания собственников дома

Приложение к протоколу общего собрания собственников жилого дома № от ____________ 2005 г. Решение общего собрания собственников помещений жилого дома, расположенного по адресу: г.Северск «____» ___________ 2005 г. Томской обл. Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома по адресу: состоялось «___» ______________ 2005 г. в __ час. __ мин. в помещении _______________________________ (место проведения) или (в заочной форме) Присутствовали собственники помещений (их представители), подтвердившие свои полномочия на участие в собрании с правом голоса, в количестве __ человек, обладающих голосами в количестве __ (_____% от общего числа голосов). На собрании председательствовал: _______________________________________________________________ Повестка собрания прилагается. Результаты голосования по первому вопросу Количество голосов «За» % от общего числа голосов Количество голосов «Против» % от общего числа голосов Количество голосов «Воздержался» % от общего числа голосов Большинством голосов принято решение: __________________________________________________________ Результаты голосования по второму вопросу Количество голосов «За» % от общего числа голосов Количество голосов «Против» % от общего числа голосов Количество голосов «Воздержался» % от общего числа голосов Большинством голосов принято решение: __________________________________________________________ Результаты голосования по третьему вопросу Количество голосов «За» % от общего числа голосов Количество голосов «Против» % от общего числа голосов Количество голосов «Воздержался» % от общего числа голосов Большинством голосов принято решение: __________________________________________________________ Председатель собрания _________________ (подпись) Секретарь собрания _________________ (подпись) Счетная комиссия _________________ (подпись) Решение хранится ____________________________________________________________

Итак, организатором первого общего собрания собственников в доме может быть любой собственник или их группа.

Количество голосов на собрании у каждого собственника пропорционально

размеру принадлежащей ему площади в этом доме. Проще говоря, можно считать, что у собственника столько голосов, сколько квадратных метров ему принадлежит.

Собрание правомочно (может принимать большинство решений), если в нем принимают участие собственники более чем половины жилых площадей в доме.

Для решения некоторых вопросов необходимо, чтобы «за» было не менее двух третей голосов. Это как раз выбор способа управления домом, реконструкция дома, строительство хозпостроек, ремонт общего имущества, передача в пользование общего имущества. Для создания ТСЖ достаточно половины голосов от общего количества плюс один голос. Все остальные вопросы решаются большинством от присутствующих на собрании.

Решения собрания обязательны для всех собственников, даже если они не принимали участия в собрании.

Представленные формы документов по проведению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, необходимо корректировать с учетом особенностей каждого многоквартирного дома, формы проведения общего собрания.

Примерная повестка первого собрания предполагает все возможные вопросы, которые необходимо решить на собрании. При этом, в зависимости от выбранного способа управления, голосование может происходить только по необходимым вопросам (с учетом выбранного способа управления.