ОБРАЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ЗАНЯТЫХ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ. ПИСЬМО МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РФ ОТ 21.07.2011 N Д23-3107

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент) рассмотрел обращение общества с ограниченной ответственностью по отдельным вопросам образования земельных участков, занятых многоквартирными домами, и сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения, а также оценке законности действий органа, осуществляющего государственный кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости.

Вместе с тем по поставленным в обращении вопросам полагаем возможным отметить следующее.

По первому вопросу.

Порядок образования земельных участков установлен гл. I.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается ( п. 1 ст. 11.7 Земельного кодекса).

Согласно п. 3 ст. 11.7 Земельного кодекса перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков - физическими или юридическими лицами не допускается, за исключением случаев:

перераспределения таких земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;

образования земельных участков для размещения объектов капитального строительства, предусмотренных п. 1 ст. 49 Земельного кодекса.

Таким образом, перераспределение земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, и земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в указанном в обращении случае невозможно.

Относительно увеличения площади земельного участка, занятого многоквартирным домом, при осуществлении государственного кадастрового учета изменений земельного участка в связи с уточнением границ на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой в отношении этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, необходимо отметить следующее.

Согласно п. 1 ч. 5 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ ''О государственном кадастре недвижимости'' (далее - Закон о кадастре) при государственном кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета в том числе в случае, если в результате данного кадастрового учета площадь этого земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с Законом о кадастре требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 11.9 Земельного кодекса и ч. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются (указанные случаи предусмотрены ст. 36 Градостроительного кодекса), согласно п. 2 ст. 11.9 Земельного кодекса, определяются в соответствии с Земельным кодексом, другими федеральными законами.

По второму вопросу.

Как следует из обращения, на земельном участке, в отношении которого в государственный кадастр недвижимости внесены сведения как о ранее учтенном, расположены три многоквартирных дома. Государственный кадастровый учет указанного земельного участка осуществлен до вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации. Собственники помещений одного из домов приняли решение об образовании земельного участка, занятого таким домом, и обратились с заявлением о постановке образованного земельного участка на государственный кадастровый учет. При этом органом кадастрового учета принято решение об отказе в постановке образуемого земельного участка на государственный кадастровый учет.

Из приложенных к обращению копий документов следует, что решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка принято на основании п. 3 ч. 2 ст. 27 Закона о кадастре. Причиной отказа послужило то, что в соответствии с представленными документами и сведениями государственного кадастра недвижимости земельный участок, в связи с разделом которого подготовлен межевой план, находится в государственной или муниципальной собственности и не предоставлен физическому или юридическому лицу.

В этой связи необходимо отметить, что в соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ ''О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации'' с момента образования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, указанный в обращении земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений расположенных на нем многоквартирных домов.

Вместе с тем согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ ''О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации'' (далее - Закон N 191-ФЗ) до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со ст. 46 Градостроительного кодекса. Не допускается требовать в указанном случае представления других документов для утверждения проектов планировки территорий, проектов межевания территорий.

Учитывая изложенное, земельный участок, занятый одним из трех многоквартирных домов, может быть образован на основании указанных в ч. 2 ст. 6 Закона N 191-ФЗ проекта планировки территории и проекта межевания территории.

Дополнительно сообщаем, что решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета может быть обжаловано в судебном порядке.