ТСЖ: БЫВШАЯ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ НЕ ПЕРЕДАЁТ ТЕХНИЧЕСКУЮ ДОКУМЕНТАЦИЮ НА ДОМ

Отсутствие у ТСЖ либо выбранной им управляющей организации полного комплекта документов на многоквартирный дом препятствует выполнению требований ч. 1 ст. 161 ЖК РФ об обеспечении безопасных условий проживания граждан, надлежащем содержании общего имущества в многоквартирном доме, решении вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставлении коммунальные услуг гражданам, проживающим в таком доме

К такому выводу пришёл Арбитражный суд г. Москвы (решение т 21.05.2007, 28.05.2007 по делу N А40-69540/07-85-517) и обязал бывшую управляющую компанию (ДЭЗ) передать всю документацию по многоквартирному дому.

Товарищество собственников жилья "Зеленная долина" создано в соответствии со ст. ст. 135, 136, 139 ЖК РФ по решению от 10.07.06 собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 36, к. 1, общей площадью 20503,45 кв. м, что составляет 65,73% процентов жилых площадей в доме.

Согласно свидетельству о внесении в ЕГРЮЛ записи о создании юридического лица серии 77 N 009212098 (л.д. 36 т. 1) Товарищество собственников жилья "Зеленная долина", сокращенное наименование ООО "Зеленная долина", фирменное наименование ТСЖ "Зеленная долина", было зарегистрировано в качестве юридического лица 06.07.06 за основным государственным регистрационным номером 1067746777482.

В соответствии с уставом ТСЖ "Зеленная долина", утвержденным решением общего собрания о создании ТСЖ от 10.06.06 (л.д. 20 - 35 т. 1), товарищество является добровольным объединением собственников помещений и создано в целях реализации собственниками прав по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом, сохранения и приращения недвижимости, обеспечения надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния общего имущества, обеспечения собственников, нанимателей и арендаторов коммунальными услугами; исполнения роли заказчика на работы по эксплуатации, ремонту надстройке и реконструкции помещений; проведения мероприятий по благоустройству и озеленению, представление интересов членов товарищества перед государственными органами, юридическими и физическими лицами.

На момент создания ТСЖ "Зеленная долина" управление многоквартирным домом по адресу: г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 36, корп. 1, осуществляла Ассоциация товариществ собственников жилья "ДЭЗ" на основании договоров "О передаче дома в управление с целью организации временной эксплуатации и обеспечения сохранности имущества Инвестора в период до государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости", заключенных с инвестором строительства жилого дома, ЗАО "СУ N 155" 11.01.05: N 02/05/ПП на секции 1 и 2 и 04/05/ПП на секции 3, 4 и 5 указанного жилого дома (л.д. 7 - 19 т. 1).

На требование истца исх. N и-2-06 от 20.07.06 (л.д. 37 т. 1) о передаче документации, необходимой для дальнейшего управления жилым домом созданному товариществу собственников "Зеленная долина" НО "АТСЖ "ДЭЗ" ответило отказом, указав, что не будет передавать документацию вплоть до принятия общим собранием собственников помещений в жилом доме решения о выборе способа управления.

Решением общего собрания членов ТСЖ "Зеленная долина" от 27.07.06 собственники жилых помещений выполнили предусмотренные ч. ч. 1 и 2 ст. 161 ЖК РФ обязанности по выбору способа управления многоквартирным жилым домом по адресу: г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 36, корп. 1, посредством управляющей организации, выбрав в качестве управляющей организации НО "Ассоциацию товариществ собственников жилья "Инициатива" и утвердив договор на управление с вновь избранной организацией.
Однако после принятия указанного решения документация также не была передана ответчиком истцу.

01.08.06 между истцом и Некоммерческой организацией Ассоциацией товариществ собственников жилья "Инициатива", третьим лицом, был заключен договор N 7/р1478 на управление многоквартирным жилым домом в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания собственников в многоквартирном доме, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления жилищно-коммунальных услуг собственникам помещений и иным гражданам, проживающим в многоквартирном доме. Условиями п. п. 2.2, 2.6, 3.2 данного договора на НО "АТСЖ "Инициатива" возложена обязанность осуществления функций по управлению и эксплуатации жилого дома с подземным гаражом-автостоянкой и прилегающим земельным участком, включающих в себя эксплуатацию общего имущества, в том числе его содержание и ремонт, обеспечения коммунальными услугами, обеспечение сохранности общего имущества, заключение и сопровождение соответствующих договоров.

Техническая, бухгалтерская и иная документация, необходимая для управления многоквартирным жилым домом и осуществления управляющей организацией функций, переданных ей по решению истца, ответчиком не передана до настоящего времени, что нарушает права истца и является основанием для защиты нарушенных прав путем обязания ответчика передать соответствующую документацию по решению суда.

В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Право истца как товарищества собственников жилья на заключение договора управления многоквартирным домом, а также договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоров об оказании коммунальных услуг и прочих договоры в интересах членов товарищества закреплено в ч. 1 ст. 137 ЖК РФ, положениях ст. ст. 1, 6 и 8 устава ТСЖ "Зеленная долина".

Согласно п. п. 4 - 8 ст. 138 ЖК РФ на товарищество собственников жилья возложены обязанности по обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме; обеспечению выполнения всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество; обеспечению соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принятию мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; представлению законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. Обязанности ТСЖ "Зеленная долина" закреплены также в статье 9 устава истца.
В соответствии со ст. 139 ЖК РФ решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.

При таких обстоятельствах суд отклоняет довод ответчика о том, что ТСЖ "Зеленная долина" не является товариществом собственников жилья и не может представлять их интересы. Данный довод мотивирован отсутствием у лиц, голосовавших за создание ТСЖ "Зеленная долина", оформленных прав собственности на помещения дома. Однако отсутствие зарегистрированного права в соответствии со ст. 139 ЖК РФ не препятствует указанным лицам в реализации права на создание товарищества собственников жилья до оформления прав собственности.

Ч. 1 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

На собственников помещений в многоквартирном доме возложена обязанность по выбору одного из следующих способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. В силу требования ч. 9 данной статьи многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Истцом соблюдены требования ч. 3 ст. 161, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленным протоколом от 27.07.06, выбран способ управления управляющей организацией и определена управляющая организация НО "АТСЖ "Инициатива".

В силу указанной нормы, решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с требованиям ч. ч. 1 - 7 ст. 162 ГК РФ, п. 2.1.1.4 Временного положения об организации управления многоквартирными домами в городе Москве, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 17.01.06 N 9-ПП "Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве", между истцом и третьим лицом НО "АТСЖ "Инициатива" был заключен договор управления многоквартирным домом N 7/р1478 от 01.08.06. Срок вступления данного договора в силу установлен п. 10.1 договора с 01.09.07. Согласно ч. 7 ст. 162 ГК РФ, с указанной даты управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора.

Ч. 10 ст. 162 ЖК РФ установлено, что в случае прекращения договора управления многоквартирным домом управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Обязанность ранее действовавшей управляющей организации передать вновь выбранной управляющей организации техническую документацию и иные, связанные с управлением многоквартирным домом, документы, а также финансовые средства в установленном порядке закреплена также в п. 2.1.1.3. Временного положения об организации управления многоквартирными домами в городе Москве, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 17.01.06 N 9-ПП "Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве", п. п. 5.4, 5.12 Порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм утвержденного распоряжением Департамента ЖКХ и благоустройства г. Москвы от 29.09.06 N 05-14-316/6. В приложении 10 к указанному Порядку приведен перечень документов, материальных ценностей и согласованных обязательств по многоквартирному дому, подлежащих передаче и оформляемых при этом актом сдачи-приемки документации.

Суд считает, что исковые требования по основаниям и перечню документации, об обязании передать которую заявил истец, соответствуют положениям вышеуказанных нормативных актов.

При этом суд отклоняет возражения ответчика о наличии действующих договоров на управление и необходимости их расторжения истцом по правилам ст. 450 ГК РФ.

В соответствии с ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Согласно п. 2.1.1.2 Временного положения об организации управления многоквартирными домами в городе Москве, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 17.01.06 N 9-ПП "Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве", договоры управления с ранее выбранной управляющей организацией расторгаются в порядке, установленном гражданским законодательством, если иное не определено в договорах управления.

Договоры N 02/05/ПП и N 04/05/ПП от 11.01.05 между ответчиком и третьим лицом ЗАО "СУ N 155" прекратили свое действие по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 407, п. 3 ст. 425 ГК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами и договором. В соответствии с п. 3 ст. 425 ГК РФ, законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств.

Договорами N 02/05/ПП и N 04/05/ПП от 11.01.05 предусмотрено их действие на этапе приемки объекта законченного производством строительно-монтажных работ, подготовки и вводу объекта в эксплуатацию, а также временной эксплуатации в течение периода с момента готовности объекта к заселению до момента утраты инвестором права распоряжаться результатом инвестиционной деятельности (п. п. 1.1 договоров).

П. 8.1 договоров N 02/05/ПП и N 04/05/ПП от 11.01.05 срок их действия определен с момента подписания в течение периода приемки дома и временной эксплуатации до момента, когда собственники квартир и нежилых помещений, оформившие свои права собственности, объединенные в ТСЖ или непосредственно, заключат с управляющей или иной эксплуатирующей организацией договоры на совместное владение и долевое участие в затратах на содержание жилого дома.

Таким образом, заключение созданным товариществом собственников жилья договора на управление с избранной им организацией и регистрация прав собственников жилых помещений в силу п. 3 ст. 425 ГК РФ является моментом окончания исполнения обязательств по договорам N 02/05/ПП и N 04/05/ПП от 11.01.05.

Предусмотренный договорами N 02/05/ПП и N 04/05/ПП от 11.01.05 момент окончания исполнения обязательств сторонами наступил, что подтверждается отзывом ООО "СУ N 155" об утрате им права распоряжаться результатом инвестиционной деятельности, актами о результатах реализации инвестиционного контракта на инвестиционном объекте по адресу: г. Москва, Зеленодольская, д. 36, к. 1 дополнениями к актам (л.д. 74 - 97 т. 2), свидетельством о государственной регистрации права собственности Е. на квартиру N 227 по адресу: г. Москва, Зеленодольская, д. 36, к. 1, серии 77 АГ 421395 от 07.06.06; договором от 01.08.06 N 7/р1478 на управление жилым домом между ТСЖ "Зеленная долина" и НО "АТСЖ "Инициатива".

При указанных обстоятельствах доводы ответчика о необходимости расторжения договоров N 02/05/ПП и N 04/05/ПП от 11.01.05 противоречат фактическим обстоятельствам, поскольку данные договоры уже прекратили свое действие, что исключает их расторжение в порядке ст. ст. 450 - 453 ГК РФ.

Кроме того, истец не является стороной по договорам N 02/05/ПП и N 04/05/ПП от 11.01.05, в связи с чем согласно ст. ст. 308, 420, 425 ГК РФ наличие договорных отношений между ответчиком и третьим лицом ЗАО "СУ N 155" не влияет на объем прав и обязанностей истца в связи с управлением общим имуществом многоквартирного дома. По указанным основаниям к истцу неприменимы положения ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ и п. 2.1.1.6 Постановления Правительства Москвы от 17.01.06 N 9-ПП "Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве" о необходимости расторжения ранее действовавшего договора с управляющей организацией.

Суд считает неосновательными ссылки ответчика на нарушение истцом требований п. 4.1.3 Порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, утвержденного распоряжением Департамента ЖКХ и благоустройства г. Москвы от 29.09.06 N 05-14-316/6, п. 2.1.1.1 и п. 2.2.2 Постановления Правительства Москвы от 17.01.06 N 9-ПП, о необходимости направления в префектуру административного округа уведомления о передаче в установленном порядке многоквартирного дома в управление товариществу, поскольку ответчик управлял домом в соответствии с договорами с инвестором, не по распоряжению префекта или по конкурсу. В связи с этим суд также считает необоснованной ссылку ответчика на п. 3 названного Порядка, учитывая, что положения ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, п. 1.8 Постановления Правительства Москвы от 17.01.06 N 9-ПП, п. п. 5.2, 5.4 и приложения N 10 к Порядку не ставят исполнение ранее управлявшей организацией обязанности по передаче технической и иной документации на дом в зависимость от выполнения или невыполнения собственниками помещений обязанности по информированию территориальных органов исполнительной власти об избрании другой управляющей компании.

Представленными по делу доказательствами подтверждается исполнение истцом требований п. 2.2.1 Временного положения об организации управления многоквартирными домами в городе Москве, согласно которому созданное в многоквартирном доме ТСЖ, ЖК, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив (далее - объединение собственников помещений) направляет управляющей организации, осуществляющей функции по управлению этим домом, уведомление о принятом общим собранием собственников помещений решении о создании данного объединения и принятом на общем собрании собственников помещений решении о выборе соответствующего способа управления многоквартирным домом, а также о необходимости передачи ему технической, бухгалтерской, иной документации на дом и финансовых средств. Такое уведомление было направлено истцом ответчику исх. N и-2-06 от 20.07.06.

Возражения ответчика об отсутствии у него документации, предусмотренной в Приложении N 10 к Порядку передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, утвержденного распоряжением Департамента ЖКХ и благоустройства г. Москвы от 29.09.06 N 05-14-316/6, отклоняются судом, поскольку обязанность ответчика передать требуемую техническую и иную документацию предусмотрена ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, п. 1.8 Постановления Правительства Москвы от 17.01.06 N 9-ПП, п. п. 5.2, 5.4 и приложением N 10 к названному Порядку. Более того, п. 5.3 данного Порядка предусмотрена обязанность управляющей компании принять меры к получению недостающей и обновлению устаревшей документации с целью передачи полного пакета документации выбранной управляющей компании.

Доводы ответчика о том, что собственниками жилья в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 36, корп. 1, уже было создано товарищество собственников жилья ТСЖ "На Зеленодольской" и создание истца противоречит требованиям ст. 136 ЖК РФ о создании только одного товарищества в многоквартирном доме не соответствуют обстоятельствам дела.

Как указанно в п. 1.3. Устава ТСЖ "На Зеленодольской" (л.д. 75 т. 1), строительным адресом данного ТСЖ является: 109378, г. Москва, ул. Новые Кузьминки, кв-л д. 114, корп. 19, 10, а местонахождением - 109378, г. Москва, ул. Новые Кузьминки. Кв-л 114, корп. 10. Однако, согласно представленным ЗАО "СУ N 155" актам о результатах реализации инвестиционного контракта по строительству жилого дома строительным адресом многоквартирного дома N 36 корп. 1 по улице Зеленодольская является ул. Зеленодольская, д. 29а. В соответствии п. 7 Договора N 20/2-А о вступлении в Ассоциацию Товариществ Собственников Жилья от 20.12.02, ТСЖ "На Зеленодольской" расположено по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, д. 9 (л.д. 90 т. 1).

Таким образом, довод ответчика о создании в июне 2002 г. на базе многоквартирного дома N 36 корп. 1 по улице Зеленодольской Товарищества собственников жилья "На Зеленодольской" не подтверждена относимыми и допустимыми доказательствами в нарушение требований ст. ст. 67, 68 АПК РФ.

Суд также считает необоснованной ссылку ответчика на невозможность передачи истцу документации на подземные гаражи. Имеющимися доказательствами подтверждается, что требование о передаче всей документации на дом было направлено ответчику письмом от 20.07.06 (исх. N и-2-06), в то время как гаражный кооператив создан 07.03.07 (л.д. 53 т. 2). Кроме того, ЖК РФ, нормативными актами г. Москвы не предусмотрена возможность такого разделения технической и иной документации на многоквартирный дом. Ч. 10 ст. 162 ЖК РФ определен круг лиц, которым может быть передана техническая документация на многоквартирный дом. Гаражно-строительный кооператив, не являясь в соответствии с ч. 4 ст. 110 ЖК РФ потребительским, не наделен правом получения такой документации.

При указанных обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме, поскольку отсутствие у истца либо выбранной им управляющей организации полного комплекта документов на многоквартирный дом препятствует выполнению истцом и выбранной им управляющей организацией требований ч. 1 ст. 161 ЖК РФ об обеспечении безопасных условий проживания граждан, надлежащем содержании общего имущества в многоквартирном доме, решении вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставлении коммунальные услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Расходы по госпошлине в соответствии со ст. 110 АПК РФ возлагаются на ответчика.