Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья)
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 15 августа 2007 г. по делу N А41-К2-2885/07
Резолютивная часть решения оглашена 13.08.2007.
Решение в полном объеме изготовлено 15.08.2007
Арбитражный суд Московской области в составе:
судьи К.,
протокол судебного заседания вел секретарь М.Е.,
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению
Товарищества собственников жилья "Олимп"
к администрации г. Подольск Московской области
3 лицо - Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области
о признании недействительным ненормативного акта
при участии в судебном заседании:
от заявителя - В., адвокат, удостоверение N 597 от 18.12.2002, доверенность без N от 29.01.2007; М.М., адвокат, удостоверение N 2146 от 18.12.2002, доверенность без N от 29.01.2007;
от заинтересованного лица - А.Е., главный специалист юридического отдела, удостоверение N 479 от 10.08.2006, доверенность "2-42 от 09.01.2007;
от третьего лица - С., главный специалист-эксперт, удостоверение N 0055 от 22.02.2007, доверенность N 4-8 от 11.01.2007;
установил:
в соответствии с постановлением Главы города Подольска от 11.10.2002 N 1551-п "О предоставлении Комитету перспективного развития города земельного участка по ул. Гайдара для проектно-изыскательских работ под строительство 17-этажного жилого дома" был утвержден акт выбора земельного участка и согласовано место предварительного размещения 17-этажного жилого дома.
Согласно п. 3 постановления Комитету в аренду предоставлялся земельный участок площадью 6925 кв. м для проектно-изыскательских работ под строительство 17-этажного жилого дома по ул. Гайдара в г. Подольске.
Договор аренды земельного участка из земель городского поселения муниципального образования г. Подольска от 11.10.2002 N 1332 был заключен между Комитетом по управлению имуществом г. Подольска (далее - КУИ) и Комитетом перспективного развития города (далее - Комитет) земельный участок общей площадью 6925 кв. м был предоставлен в аренду сроком с 11.10.2002 по 11.10.2003 г. Комитету перспективного развития города для проведения проектно-изыскательских работ под строительство 17-этажного жилого дома (л.д. 31, 32 том 1).
Пунктом 1.3 названного договора предусматривалось, что земельный участок, сдаваемый в аренду, находится на территории городского поселения муниципального образования и сдача его в аренду не влечет передачу права собственности на него.
Впоследствии площадь земельного участка с 6925 кв. м была увеличена до 11071 кв. м для завершения строительства 17-этажного жилого дома, поскольку выделенной площади земельного участка на период строительства оказалось недостаточно для размещения зданий санитарно-бытового, административного и складского назначений, подъездных дорог и разворотных площадок.
30.12.2004 Глава г. Подольск своим постановлением N 2849-п утвердил проект границ земельного участка площадью 11071 кв. м по вышеуказанному адресу для завершения строительства 17-этажного жилого дома, а постановление N 1551-п от 11.10.2002, утратило силу (л.д. 91 том 2).
Согласно постановлению Главы г. Подольска от 19.01.2005 N 39-п Комитету перспективного развития города был предоставлен в аренду сроком до 1 года земельный участок 11071 кв. м с кадастровым номером 50:55:003 08 01:0048 для завершения строительства 17-этажного жилого дома (л.д. 30 том 1).
После завершения строительства жилого дома состоялся его прием-передача, о чем 08.02.2005 составлен соответствующий акт за N 18, подписанный представителями КУИ, Комитета и ТСЖ "Апрель" (правопредшественник ТСЖ "Олимп", далее - товарищество, ТСЖ) - л.д. 36 том 1.
27.12.2004 постановлением Главы города Подольска за N 2778-п был утвержден акт приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию 17-этажного дома 170-квартирного жилого дома по адресу: г. Подольск, ул. Гайдара, дом 8 "в" (л.д. 44 том 1).
Заявитель полагает, что сформированный земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, общей площадью 11071 кв. м является придомовой территорией, являющейся общей долевой собственностью собственников квартир 17-этажного жилого дома, что предусмотрено действующим законодательством (правовое обоснование представлено в уточненном заявлении).
Постановление N 2636-п от 01.12.2005, по мнению заявителя, нарушает его право на получение в долевую собственность ТСЖ земельного участка площадью 11071 кв. м.
Согласно данному постановлению земельный участок разделен на 3 участка, из которых участок площадью 9613 кв. м выделяется для эксплуатации жилого дома, участок 1303 кв. м - свободные земли поселений городского округа Подольск, участок 155 кв. м - для эксплуатации здания насосной станции. (л.д. 26 том 1).
Земельный участок площадью 1303 кв. м поставлен на государственный кадастровый учет (N 50:55:003 08 01:0066).
Заявитель указал, что 10.04.2006 председатель ТСЖ "Олимп" А.И. обратилась с письмом к Главе г. Подольск о предоставлении вышеуказанного земельного участка в собственность, "а участок сверх установленных нормативов, в аренду".
В администрацию письмо поступило 04.07.2006; входящий N 1/1955-34 (л.д. 88, 89 том 1).
25.10.2006 председатель Комитета имущественных и земельных отношений направил ответное письмо, в котором разъяснил, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а передача в аренду земельного участка для эксплуатации жилого дома действующим законодательством, не предусмотрена (л.д. 118 том 1).
В уточненном заявлении товариществом дано нормативно-правовое обоснование требований, в том числе со ссылкой на п. 1 ст. 135, пп. 3 п. 2 ст. 137, п. 8 ст. 138, ст. 139 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), на ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", ст. ст. 33, 68, 69 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), ст. ст. 30, 33, 36 Градостроительного кодекса РФ.
Заявитель указал, что у администрации г. Подольска отсутствовало право на совершение распорядительных действий в отношении спорного земельного участка; нарушена процедура осуществления действий по разделу земельного участка.
Заявителем даны пояснения в части пропуска 3-месячного процессуального срока, предусмотренного ч. 4 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ (АПК РФ).
Об оспариваемом постановлении товариществу стало известно 15.01.2007 в судебном заседании Арбитражного суда Московской области по другому делу N А41-К1-20907/06, поэтому течение срока исчисляется с 16.01.2007 - следующего дня после даты судебного заседания, в котором ответчик в качестве обоснования своих возражений по иску представил оспариваемое постановление от 01.12.2005 за N 2636-п.
Копию постановления в ТСЖ администрация г. Подольск не направляла.
07.02.2007 товарищество обратилось с заявлением в Арбитражный суд Московской области, то есть в пределах 3-месячного срока, установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ (л.д. 136 - 143 том 2).
Заинтересованное лицо - администрация г. Подольск требования ТСЖ не признало по основаниям, изложенным в отзывах (л.д. 64 - 66 том 1, 42, 43 том 2), в письменных объяснениях (л.д. 148 - 150 том 2), указав в том числе на пропуск срока, предусмотренного ч. 4 ст. 198 АПК РФ, подтвердив при этом, что копия оспариваемого постановления в адрес ТСЖ не направлялась.
Представитель администрации пояснил, что оспариваемое постановление не нарушает прав товарищества, которому не отказано в предоставлении земельного участка в общую долевую собственность.
Площадь земельного участка определена в постановлении и составляет 9613 кв. м.
Расчет площади земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации 17-этажного жилого дома, произведен в соответствии с Методическими указаниями по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденными Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству N 59 от 26.08.1996.
Согласно расчету площадь участка составила 9560 кв. м, товариществу предоставляется участок площадью 9613 кв. м.
Земельный участок площадью 11071 кв. м, на который претендует ТСЖ, не может быть предоставлен в общую долевую собственность.
Сославшись на п. 4 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", представитель администрации пояснил, что в настоящее время изготовлено землеустроительное дело по закреплению в натуре границ трех земельных участков, в том числе и земельного участка для обслуживания жилого дома ТСЖ "Олимп", и в ближайшее время будет передано на согласование в Управление Роснедвижимости по Московской области. Просил в удовлетворении требований отказать.
Администрация не возражает и не препятствует в оформлении общей долевой собственности на земельный участок площадью 9613 кв. м.
Представитель Управления Роснедвижимости по Московской области представил письменные объяснения на заявление (л.д. 144 - 147 том 2), указав, что оспариваемое постановление не нарушает прав ТСЖ, а оснований для признания его недействительным, не имеется.
Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив доказательства в совокупности, приходит к выводу, что оснований для удовлетворения требований ТСЖ "Олимп", не имеется.
Процессуальный 3-месячный срок, предусмотренный ч. 4 ст. 198 АПК РФ, заявителем не пропущен.
Представитель администрации подтвердил, что копия постановления, которое оспаривается заявителем, в адрес ТСЖ не направлялась.
Суд принимает довод стороны о том, что о нарушении права стало известно в судебном заседании 15.01.2007 по другому делу N А41-К1-20907/06,
в котором ответчик в качестве обоснования своих возражений по иску представил оспариваемое постановление от 01.12.2005 за N 2636-п.
Начало течения срока исчисляется с 16.01.2007.
С заявлением в Арбитражный суд Московской области товарищество обратилось 07.02.2007, то есть в пределах 3-месячного срока, установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ (л.д. 136 - 143 том 2).
В ст. 1 ФЗ "О товариществах собственников жилья" N 72-ФЗ от 15.06.1996 года (далее - ФЗ N 72) даны основные понятия, в том числе определено, что товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.
Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев (п. 1 ст. 8 ФЗ N 72).
Согласно ст. 7 ФЗ N 72 и п. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу относятся прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства.
Судом установлено, что товарищество не является собственником ни отдельных жилых помещений, ни общего имущества.
В соответствии с п. 2 Положения об установлении размеров и предоставлении границ земельных участков в кондоминиумах (утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.09.97 N 1223) границы действующих землеотводов, а также земельных участков, находящихся в собственности, бессрочном (постоянном) пользовании или арендуемых домовладельцами или их организациями (жилищные, жилищно-строительные кооперативы, товарищества и т.п.) до принятия настоящего Положения не подлежат пересмотру, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.
Статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Аналогичный перечень долевой собственности собственников многоквартирного дома содержался и в статье 7 Федерального закона "О товариществах собственников жилья".
Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Подобный земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 2 данной статьи).
Однако, товариществу не предоставлялся земельный участок площадью 11071 кв. м. Участок данной площади был предназначен для завершения строительства жилого 17-этажного дома, и довод заявителя, основанный на том, что постановка участка на государственный кадастровый учет, является безусловным основанием для передачи его в общую долевую собственность товарищества, противоречит требованиям действующего законодательства.
Земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, переход права муниципальной собственности на земельный участок в общую долевую собственность не может прекратиться само собой без соблюдения заявительного порядка со стороны обладателя соответствующего права.
Заявив требования о признании недействительным ненормативного акта, товарищество фактически оспаривает свое право на земельный участок площадью 11071 кв. м, что не является предметом рассмотрения настоящего спора.
В соответствии со ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, если полагают, что оспариваемые ненормативные правовые акты не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Заявитель не доказал и не представил суду документального подтверждения нарушения прав как собственников жилых помещений многоквартирного дела, так и самого товарищества согласно ст. 198 АПК РФ.
Из содержания оспариваемого постановления следует, что в администрацию г. Подольска обратился Комитет перспективного развития города о разделе земельного участка площадью 11071 кв. м. При этом учитывалось заключение МУП "Градостроитель", определившем необходимость земельного участка для 17-этажного дома площадью 9613 кв. м.
Однако, Положением о Комитете перспективного развития города администрации г. Подольска последний не наделен полномочиями, связанными с вопросами по разделу земельных участков. Положением также не предусмотрено право обращения Комитета в администрацию города о разделе земельных участков в (л.д. 56 - 58 том 2).
В соответствии со ст. ст. 30, 36 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ, ст. ст. 3, 4, 16, 17 Федерального закона от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" формирование земельных участков осуществляется путем выполнения работ, в результате которых определяются границы и иные характеристики земельных участков в объеме, позволяющем их описать в качестве объектов государственного кадастрового учета и имущественного права.
Законом предусмотрена возможность формирования рассматриваемых земельных участков как на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, либо по обращению заинтересованных лиц органами государственной власти или органами местного самоуправления (пункты 3, 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", пункт 1 статьи 69 Земельного кодекса).
В соответствии с Положением о проведении территориального землеустройства, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 7 июня 2002 г. N 396, Федеральная служба земельного кадастра России (в настоящее время Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости) и ее территориальные органы обеспечивают проведение территориального землеустройства в соответствии с решениями органов государственной власти, а также на землях, находящихся в федеральной собственности.
Территориальное землеустройство остальных объектов землеустройства (в том числе земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома и иные входящие в состав таких домов объекты недвижимого имущества) проводится юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями на основании договора по инициативе органов местного самоуправления, собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев или по решению суда.
Формирование земельных участков должно проводиться с соблюдением пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса, пункта 1 статьи 36 ЖК РФ, действующих в части, не противоречащей ФЗ "О землеустройстве", Постановлений Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. N 105 "Об утверждении Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений", от 26 сентября 1997 г. N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах", Приказа Минземстроя РФ от 26 августа 1998 г. N 59 "Об утверждении Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах", Инструкции по межеванию земель, утвержденной Роскомземом 8 апреля 1996 г., а также технических условий и требований землеустройства, изложенных в Методических рекомендациях по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства и Методических рекомендациях по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17 февраля 2003 г.
В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица (правообладателей соответствующих объектов недвижимого имущества) либо по обращению уполномоченного исполнительного органа государственной власти, а равно инициативно в рамках возложенных на него полномочий пунктом 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанных заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.
Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
На основании проекта границ земельного участка границы устанавливаются на местности, формируется и утверждается соответствующая землеустроительная документация и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" решение о разделе (объединении) земельного участка, за исключением земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, принимается собственником либо правообладателем земельного участка с согласия собственника.
Решение о разделе (объединении) земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, принимается органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
В случае образования новых земельных участков в результате раздела существующего земельного участка на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, или объединения существующих земельных участков, органы местного самоуправления соответствующего муниципального образования в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, органы местного самоуправления городских округов, муниципальных районов в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, принимают решение об утверждении проекта границ вновь образованных земельных участков.
В соответствии с п. 6 Постановления Правительства Российской Федерации "Об утверждении Положения о проведении территориального землеустройства" образование новых земельных участков может осуществляться путем деления существующего земельного участка на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Таким образом, раздел земельного участка не противоречит действующим нормативно-правовым актам и законодательству.
Доводы заявителя на необходимость публичных слушаний в данном случае не обоснованны, поскольку их обязательность предусмотрена в п. 2 ст. 23 ЗК РФ, п. 3 ст. 31 ЗК РФ.
При отсутствии нарушения прав заявителя на оформление долевой собственности на земельный участок оспариваемое постановление не может быть признано недействительным.
Заявитель в установленном порядке может реализовать свое право на земельный участок площадью 9613 кв. м, определенной в постановлении N 2636-п от 01.12.2005.
Руководствуясь ст. ст. 167, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд
решил:
отказать товариществу собственников жилья "Олимп" в удовлетворении заявленных требований.
Решение может быть обжаловано в месячный срок в Десятый арбитражный апелляционный суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 15.08.2007 ПО ДЕЛУ N А41-К2-2885/07
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья)
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 15 августа 2007 г. по делу N А41-К2-2885/07
Резолютивная часть решения оглашена 13.08.2007.
Решение в полном объеме изготовлено 15.08.2007
Арбитражный суд Московской области в составе:
судьи К.,
протокол судебного заседания вел секретарь М.Е.,
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению
Товарищества собственников жилья "Олимп"
к администрации г. Подольск Московской области
3 лицо - Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области
о признании недействительным ненормативного акта
при участии в судебном заседании:
от заявителя - В., адвокат, удостоверение N 597 от 18.12.2002, доверенность без N от 29.01.2007; М.М., адвокат, удостоверение N 2146 от 18.12.2002, доверенность без N от 29.01.2007;
от заинтересованного лица - А.Е., главный специалист юридического отдела, удостоверение N 479 от 10.08.2006, доверенность "2-42 от 09.01.2007;
от третьего лица - С., главный специалист-эксперт, удостоверение N 0055 от 22.02.2007, доверенность N 4-8 от 11.01.2007;
установил:
в соответствии с постановлением Главы города Подольска от 11.10.2002 N 1551-п "О предоставлении Комитету перспективного развития города земельного участка по ул. Гайдара для проектно-изыскательских работ под строительство 17-этажного жилого дома" был утвержден акт выбора земельного участка и согласовано место предварительного размещения 17-этажного жилого дома.
Согласно п. 3 постановления Комитету в аренду предоставлялся земельный участок площадью 6925 кв. м для проектно-изыскательских работ под строительство 17-этажного жилого дома по ул. Гайдара в г. Подольске.
Договор аренды земельного участка из земель городского поселения муниципального образования г. Подольска от 11.10.2002 N 1332 был заключен между Комитетом по управлению имуществом г. Подольска (далее - КУИ) и Комитетом перспективного развития города (далее - Комитет) земельный участок общей площадью 6925 кв. м был предоставлен в аренду сроком с 11.10.2002 по 11.10.2003 г. Комитету перспективного развития города для проведения проектно-изыскательских работ под строительство 17-этажного жилого дома (л.д. 31, 32 том 1).
Пунктом 1.3 названного договора предусматривалось, что земельный участок, сдаваемый в аренду, находится на территории городского поселения муниципального образования и сдача его в аренду не влечет передачу права собственности на него.
Впоследствии площадь земельного участка с 6925 кв. м была увеличена до 11071 кв. м для завершения строительства 17-этажного жилого дома, поскольку выделенной площади земельного участка на период строительства оказалось недостаточно для размещения зданий санитарно-бытового, административного и складского назначений, подъездных дорог и разворотных площадок.
30.12.2004 Глава г. Подольск своим постановлением N 2849-п утвердил проект границ земельного участка площадью 11071 кв. м по вышеуказанному адресу для завершения строительства 17-этажного жилого дома, а постановление N 1551-п от 11.10.2002, утратило силу (л.д. 91 том 2).
Согласно постановлению Главы г. Подольска от 19.01.2005 N 39-п Комитету перспективного развития города был предоставлен в аренду сроком до 1 года земельный участок 11071 кв. м с кадастровым номером 50:55:003 08 01:0048 для завершения строительства 17-этажного жилого дома (л.д. 30 том 1).
После завершения строительства жилого дома состоялся его прием-передача, о чем 08.02.2005 составлен соответствующий акт за N 18, подписанный представителями КУИ, Комитета и ТСЖ "Апрель" (правопредшественник ТСЖ "Олимп", далее - товарищество, ТСЖ) - л.д. 36 том 1.
27.12.2004 постановлением Главы города Подольска за N 2778-п был утвержден акт приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию 17-этажного дома 170-квартирного жилого дома по адресу: г. Подольск, ул. Гайдара, дом 8 "в" (л.д. 44 том 1).
Заявитель полагает, что сформированный земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, общей площадью 11071 кв. м является придомовой территорией, являющейся общей долевой собственностью собственников квартир 17-этажного жилого дома, что предусмотрено действующим законодательством (правовое обоснование представлено в уточненном заявлении).
Постановление N 2636-п от 01.12.2005, по мнению заявителя, нарушает его право на получение в долевую собственность ТСЖ земельного участка площадью 11071 кв. м.
Согласно данному постановлению земельный участок разделен на 3 участка, из которых участок площадью 9613 кв. м выделяется для эксплуатации жилого дома, участок 1303 кв. м - свободные земли поселений городского округа Подольск, участок 155 кв. м - для эксплуатации здания насосной станции. (л.д. 26 том 1).
Земельный участок площадью 1303 кв. м поставлен на государственный кадастровый учет (N 50:55:003 08 01:0066).
Заявитель указал, что 10.04.2006 председатель ТСЖ "Олимп" А.И. обратилась с письмом к Главе г. Подольск о предоставлении вышеуказанного земельного участка в собственность, "а участок сверх установленных нормативов, в аренду".
В администрацию письмо поступило 04.07.2006; входящий N 1/1955-34 (л.д. 88, 89 том 1).
25.10.2006 председатель Комитета имущественных и земельных отношений направил ответное письмо, в котором разъяснил, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а передача в аренду земельного участка для эксплуатации жилого дома действующим законодательством, не предусмотрена (л.д. 118 том 1).
В уточненном заявлении товариществом дано нормативно-правовое обоснование требований, в том числе со ссылкой на п. 1 ст. 135, пп. 3 п. 2 ст. 137, п. 8 ст. 138, ст. 139 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), на ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", ст. ст. 33, 68, 69 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), ст. ст. 30, 33, 36 Градостроительного кодекса РФ.
Заявитель указал, что у администрации г. Подольска отсутствовало право на совершение распорядительных действий в отношении спорного земельного участка; нарушена процедура осуществления действий по разделу земельного участка.
Заявителем даны пояснения в части пропуска 3-месячного процессуального срока, предусмотренного ч. 4 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ (АПК РФ).
Об оспариваемом постановлении товариществу стало известно 15.01.2007 в судебном заседании Арбитражного суда Московской области по другому делу N А41-К1-20907/06, поэтому течение срока исчисляется с 16.01.2007 - следующего дня после даты судебного заседания, в котором ответчик в качестве обоснования своих возражений по иску представил оспариваемое постановление от 01.12.2005 за N 2636-п.
Копию постановления в ТСЖ администрация г. Подольск не направляла.
07.02.2007 товарищество обратилось с заявлением в Арбитражный суд Московской области, то есть в пределах 3-месячного срока, установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ (л.д. 136 - 143 том 2).
Заинтересованное лицо - администрация г. Подольск требования ТСЖ не признало по основаниям, изложенным в отзывах (л.д. 64 - 66 том 1, 42, 43 том 2), в письменных объяснениях (л.д. 148 - 150 том 2), указав в том числе на пропуск срока, предусмотренного ч. 4 ст. 198 АПК РФ, подтвердив при этом, что копия оспариваемого постановления в адрес ТСЖ не направлялась.
Представитель администрации пояснил, что оспариваемое постановление не нарушает прав товарищества, которому не отказано в предоставлении земельного участка в общую долевую собственность.
Площадь земельного участка определена в постановлении и составляет 9613 кв. м.
Расчет площади земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации 17-этажного жилого дома, произведен в соответствии с Методическими указаниями по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденными Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству N 59 от 26.08.1996.
Согласно расчету площадь участка составила 9560 кв. м, товариществу предоставляется участок площадью 9613 кв. м.
Земельный участок площадью 11071 кв. м, на который претендует ТСЖ, не может быть предоставлен в общую долевую собственность.
Сославшись на п. 4 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", представитель администрации пояснил, что в настоящее время изготовлено землеустроительное дело по закреплению в натуре границ трех земельных участков, в том числе и земельного участка для обслуживания жилого дома ТСЖ "Олимп", и в ближайшее время будет передано на согласование в Управление Роснедвижимости по Московской области. Просил в удовлетворении требований отказать.
Администрация не возражает и не препятствует в оформлении общей долевой собственности на земельный участок площадью 9613 кв. м.
Представитель Управления Роснедвижимости по Московской области представил письменные объяснения на заявление (л.д. 144 - 147 том 2), указав, что оспариваемое постановление не нарушает прав ТСЖ, а оснований для признания его недействительным, не имеется.
Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив доказательства в совокупности, приходит к выводу, что оснований для удовлетворения требований ТСЖ "Олимп", не имеется.
Процессуальный 3-месячный срок, предусмотренный ч. 4 ст. 198 АПК РФ, заявителем не пропущен.
Представитель администрации подтвердил, что копия постановления, которое оспаривается заявителем, в адрес ТСЖ не направлялась.
Суд принимает довод стороны о том, что о нарушении права стало известно в судебном заседании 15.01.2007 по другому делу N А41-К1-20907/06,
в котором ответчик в качестве обоснования своих возражений по иску представил оспариваемое постановление от 01.12.2005 за N 2636-п.
Начало течения срока исчисляется с 16.01.2007.
С заявлением в Арбитражный суд Московской области товарищество обратилось 07.02.2007, то есть в пределах 3-месячного срока, установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ (л.д. 136 - 143 том 2).
В ст. 1 ФЗ "О товариществах собственников жилья" N 72-ФЗ от 15.06.1996 года (далее - ФЗ N 72) даны основные понятия, в том числе определено, что товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.
Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев (п. 1 ст. 8 ФЗ N 72).
Согласно ст. 7 ФЗ N 72 и п. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу относятся прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства.
Судом установлено, что товарищество не является собственником ни отдельных жилых помещений, ни общего имущества.
В соответствии с п. 2 Положения об установлении размеров и предоставлении границ земельных участков в кондоминиумах (утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.09.97 N 1223) границы действующих землеотводов, а также земельных участков, находящихся в собственности, бессрочном (постоянном) пользовании или арендуемых домовладельцами или их организациями (жилищные, жилищно-строительные кооперативы, товарищества и т.п.) до принятия настоящего Положения не подлежат пересмотру, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.
Статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Аналогичный перечень долевой собственности собственников многоквартирного дома содержался и в статье 7 Федерального закона "О товариществах собственников жилья".
Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Подобный земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 2 данной статьи).
Однако, товариществу не предоставлялся земельный участок площадью 11071 кв. м. Участок данной площади был предназначен для завершения строительства жилого 17-этажного дома, и довод заявителя, основанный на том, что постановка участка на государственный кадастровый учет, является безусловным основанием для передачи его в общую долевую собственность товарищества, противоречит требованиям действующего законодательства.
Земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, переход права муниципальной собственности на земельный участок в общую долевую собственность не может прекратиться само собой без соблюдения заявительного порядка со стороны обладателя соответствующего права.
Заявив требования о признании недействительным ненормативного акта, товарищество фактически оспаривает свое право на земельный участок площадью 11071 кв. м, что не является предметом рассмотрения настоящего спора.
В соответствии со ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, если полагают, что оспариваемые ненормативные правовые акты не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Заявитель не доказал и не представил суду документального подтверждения нарушения прав как собственников жилых помещений многоквартирного дела, так и самого товарищества согласно ст. 198 АПК РФ.
Из содержания оспариваемого постановления следует, что в администрацию г. Подольска обратился Комитет перспективного развития города о разделе земельного участка площадью 11071 кв. м. При этом учитывалось заключение МУП "Градостроитель", определившем необходимость земельного участка для 17-этажного дома площадью 9613 кв. м.
Однако, Положением о Комитете перспективного развития города администрации г. Подольска последний не наделен полномочиями, связанными с вопросами по разделу земельных участков. Положением также не предусмотрено право обращения Комитета в администрацию города о разделе земельных участков в (л.д. 56 - 58 том 2).
В соответствии со ст. ст. 30, 36 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ, ст. ст. 3, 4, 16, 17 Федерального закона от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" формирование земельных участков осуществляется путем выполнения работ, в результате которых определяются границы и иные характеристики земельных участков в объеме, позволяющем их описать в качестве объектов государственного кадастрового учета и имущественного права.
Законом предусмотрена возможность формирования рассматриваемых земельных участков как на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, либо по обращению заинтересованных лиц органами государственной власти или органами местного самоуправления (пункты 3, 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", пункт 1 статьи 69 Земельного кодекса).
В соответствии с Положением о проведении территориального землеустройства, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 7 июня 2002 г. N 396, Федеральная служба земельного кадастра России (в настоящее время Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости) и ее территориальные органы обеспечивают проведение территориального землеустройства в соответствии с решениями органов государственной власти, а также на землях, находящихся в федеральной собственности.
Территориальное землеустройство остальных объектов землеустройства (в том числе земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома и иные входящие в состав таких домов объекты недвижимого имущества) проводится юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями на основании договора по инициативе органов местного самоуправления, собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев или по решению суда.
Формирование земельных участков должно проводиться с соблюдением пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса, пункта 1 статьи 36 ЖК РФ, действующих в части, не противоречащей ФЗ "О землеустройстве", Постановлений Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. N 105 "Об утверждении Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений", от 26 сентября 1997 г. N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах", Приказа Минземстроя РФ от 26 августа 1998 г. N 59 "Об утверждении Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах", Инструкции по межеванию земель, утвержденной Роскомземом 8 апреля 1996 г., а также технических условий и требований землеустройства, изложенных в Методических рекомендациях по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства и Методических рекомендациях по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17 февраля 2003 г.
В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица (правообладателей соответствующих объектов недвижимого имущества) либо по обращению уполномоченного исполнительного органа государственной власти, а равно инициативно в рамках возложенных на него полномочий пунктом 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанных заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.
Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
На основании проекта границ земельного участка границы устанавливаются на местности, формируется и утверждается соответствующая землеустроительная документация и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" решение о разделе (объединении) земельного участка, за исключением земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, принимается собственником либо правообладателем земельного участка с согласия собственника.
Решение о разделе (объединении) земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, принимается органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
В случае образования новых земельных участков в результате раздела существующего земельного участка на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, или объединения существующих земельных участков, органы местного самоуправления соответствующего муниципального образования в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, органы местного самоуправления городских округов, муниципальных районов в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, принимают решение об утверждении проекта границ вновь образованных земельных участков.
В соответствии с п. 6 Постановления Правительства Российской Федерации "Об утверждении Положения о проведении территориального землеустройства" образование новых земельных участков может осуществляться путем деления существующего земельного участка на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Таким образом, раздел земельного участка не противоречит действующим нормативно-правовым актам и законодательству.
Доводы заявителя на необходимость публичных слушаний в данном случае не обоснованны, поскольку их обязательность предусмотрена в п. 2 ст. 23 ЗК РФ, п. 3 ст. 31 ЗК РФ.
При отсутствии нарушения прав заявителя на оформление долевой собственности на земельный участок оспариваемое постановление не может быть признано недействительным.
Заявитель в установленном порядке может реализовать свое право на земельный участок площадью 9613 кв. м, определенной в постановлении N 2636-п от 01.12.2005.
Руководствуясь ст. ст. 167, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд
решил:
отказать товариществу собственников жилья "Олимп" в удовлетворении заявленных требований.
Решение может быть обжаловано в месячный срок в Десятый арбитражный апелляционный суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)