CОСТАВ И ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УЧЕТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ. ПИСЬМО МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РФ ОТ 26.07.2011 N ОГ-Д23-595

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросам, связанным с определением состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (далее - общее имущество), и сообщает.

Состав общего имущества определен ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), а также Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила).

Так, в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Кроме того, в соответствии с п. 1 Правил в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества состав общего имущества определяется в том числе собственниками помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, действующее законодательство содержит положения, определяющие состав общего имущества и порядок отнесения отдельных движимых и недвижимых вещей к общему имуществу в многоквартирном доме.

При этом следует обратить внимание, что порядок осуществления государственного технического учета общего имущества действующим законодательством не установлен. Общее имущество не является объектом государственного технического учета, порядок осуществления которого установлен Постановлениями Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921 ''О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства'' и от 13.10.1997 N 1301 ''О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации''.

Описание отдельных помещений или иных объектов недвижимости, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, осуществляется в общем порядке (до окончания переходного периода применения Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ ''О государственном кадастре недвижимости'' в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства такой порядок определен Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921 ''О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства''). Государственный технический учет движимых вещей, в том числе являющихся общим имуществом, не осуществляется.

Согласно п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ ''О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации'' (далее - Закон N 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Кодекса , такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента его образования и проведения государственного кадастрового учета.

При этом согласно ч. 4 ст. 16 Закона N 189-ФЗ образование земельных участков, на которых расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Таким образом, право на общее имущество (в том числе земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества такого дома объекты) возникает независимо от факта государственной регистрации права общей долевой собственности на такое имущество.

Дополнительно считаем необходимым отметить, что в настоящее время ко второму чтению в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации дорабатывается проект федерального закона N 455471-5 ''О внесении изменений в статьи 11.2 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 16 Федерального закона ''О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации'' (далее - законопроект), который предусматривает новую редакцию ст. 16 Закона N 189-ФЗ.

В частности, законопроект направлен на упрощение порядка образования земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества такого дома объекты.

Также считаем необходимым отметить, что вопросы, связанные, в частности, с принятием решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе о его расширении или надстройке), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; принятием решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введении ограничений пользования им, в соответствии со ст. 44 Кодекса, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в таком многоквартирном доме.