О ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЖИЛИЩНЫХ, ЖИЛИЩНО-НАКОПИТЕЛЬНЫХ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ. ПИСЬМО ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЖИЛИЩНОЙ ИНСПЕКЦИИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ОТ 17.07.2008 N 01-1462/08-0-1

Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга, рассмотрев обращение, сообщает следующее.

В статье 110 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) определен статус жилищных и жилищно-накопительных кооперативов и их место среди иных некоммерческих форм объединения граждан и юридических лиц на основе членства.

Законодатель безоговорочно отнес жилищные и жилищно-строительные кооперативы к разряду потребительских.

В пункте 5 статьи 110 ЖК РФ сформулировано правило о нераспространении действия положений главы 11 ЖК РФ на отношения, связанные с созданием и деятельностью иных, чем жилищные и жилищно-строительные кооперативы, специализированных потребительских кооперативов, создаваемых в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. К иным специализированным потребительским кооперативам в жилищной сфере относятся, в частности, жилищные накопительные кооперативы, правовые, экономические и организационные основы деятельности которых установлены Федеральным законом "О жилищных накопительных кооперативах".

Из чего следует сделать вывод, что Федеральный закон N 215-ФЗ от 30.12.2004 "О жилищных накопительных кооперативах" не применяется в отношении жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также права и обязанности их членов определяются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности ст. 116 ГК РФ, нормами Жилищного кодекса Российской Федерации, а также Уставом кооператива. Следует отметить, что на отношения, складывающиеся в связи с созданием, деятельностью и правовым положением жилищных и жилищно-строительных кооперативов, не распространяются нормы Федерального закона "О потребительской кооперации в Российской Федерации".

В статье 129 ЖК РФ установлен порядок приобретения права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива. В том случае, если хотя бы один член жилищного кооператива выплатил в полном размере пай и стал собственником занимаемого им жилого помещения, в отношении имущества многоквартирного дома возникает режим общей собственности со всеми вытекающими отсюда последствиями. Механизм регулирования отношений общей собственности предусмотрен главой 6 ЖК РФ и устанавливает порядок и условия принятия решений по владению, пользованию и распоряжению общей собственностью многоквартирного дома.

До того момента, пока ни один из членов жилищного кооператива не выплатил в полном объеме свой паевой взнос, единым субъектом права собственности на имущество многоквартирного дома является сам жилищный кооператив.

Статья 135 ЖК РФ устанавливает правовое положение товарищества собственников жилья как некоммерческого по своей природе объединения лиц - собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом ТСЖ в целом принадлежит объединению собственников жилья.

В соответствии с п. 3 статьи 124 ЖК РФ основанием для владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе. Поэтому каждый член кооператива на общем собрании членов кооператива имеет один голос (по членству).
В соответствии с п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации член жилищного, жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, приобретает право собственности на указанное имущество, оставаясь при этом членом жилищного, жилищно-строительного кооператива. Случаи прекращения членства в жилищном кооперативе предусмотрены в статье 130 ЖК РФ.
Общее собрание членов кооператива, в котором имеются члены кооператива, полностью выплатившие свой паевой взнос и касающиеся вопросов владения, пользования и распоряжения общим имуществом кооперативного дома, должны приниматься с соблюдением правил, установленных ст. 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под паем понимается доля паенакопления члена жилищного кооператива в паевом фонде этого кооператива. В свою очередь, под паенакоплением подразумевается та часть паевого взноса, которая внесена членами жилищного кооператива на определенную дату.

До полной выплаты паевого взноса член жилищного кооператива не обладает правом собственности на занимаемое им жилое помещение. Обретение титула собственника членом жилищного кооператива связывается с выплатой им паевого взноса. До приобретения права собственности отношения между членом жилищного кооператива и жилищным кооперативом имеют обязательственно-правовой характер. Суть этого обязательства заключается в том, что член кооператива обладает правом владения, пользования и распоряжения в установленных пределах предоставленным ему жилым помещением и имеет обязанность выплачивать пай в установленном размере.

Регулирование порядка и условий внесения паевого взноса членом жилищного кооператива осуществляется локальным актом, каковым является устав жилищного кооператива.

Таким образом, понятие "пая" не применимо к членам ЖСК, ЖК, выплатившим пай и вследствие чего приобретшим право собственности, равно как и приобретшим право собственности в порядке наследования либо по договору купли-продажи, дарения.