О МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ. ПИСЬМО МИНСТРОЯ РЯЗАНСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 28.04.2007 № 9-1/104
Разделы:Правоотношения собственности в совместном домовладении; Управление многоквартирным домом
Анализируя мониторинг выбора способа управления на территории Ростовской области, считаю целесообразным повторно направить разъяснения о понятии "многоквартирный дом" и обязательствах органов местного самоуправления по созданию условий управления многоквартирными домами.
Так, из некоторых писем органов местного самоуправления можно сделать вывод, что муниципалитет не считает нужным контролировать выбор способа управления в многоквартирных домах, не находящихся в муниципальной собственности. Однако это не соответствует действующему законодательству.
Как ранее указывалось в письмах N 9.2.4/1824 от 24.08.2006, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир (то есть 2 включительно), имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Состав общего имущества указан в Постановлении Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
Необходимо отметить, что способ управления многоквартирным домом должны выбрать собственники помещений (и жилых и нежилых) независимо от формы собственности. То есть, выбор должен быть сделан:
- если в доме все помещения, принадлежащие разным лицам, в частной собственности;
- если в доме часть помещений в частной собственности, а часть помещений в государственной/муниципальной собственности;
- если в доме все помещения в государственной/муниципальной собственности (проводится конкурс по выбору управляющей организации).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 устанавливается, что обеспечивается государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, без взимания платы с собственников помещений в многоквартирном доме до 1 июля 2008 г. Таким образом, землеустроительные работы, в том числе межевание и отвод земельного участка под многоквартирным домом, должны производиться за счет средств местного бюджета.
Управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности муниципального образования, осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2005 N 94-ФЗ. Конкурс проводится по общим правилам законодательства об оказании услуг для муниципальных нужд. Постановление Правительства от 06.02.2006 N 75 в данном случае не применяется. Конкурсная документация не может предусматривать наделение победителя конкурса правомочиями наймодателя, поскольку данные функции не относятся к услугам. Целесообразно определить наймодателя специальным актом.
Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" от 29.12.2004 N 189-ФЗ устанавливает, что орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственники помещений до 1 января 2007 года не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.
Таким образом, даже если все помещения (жилые и нежилые) в многоквартирном доме находятся в частной собственности, но собственники до 01.01.2007 не сделали свой выбор, орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей организации.
Сразу необходимо отметить, что на конкурсы должны быть "выставлены" не только те многоквартирные дома, собственники помещений в которых не выбрали способ управления (ТСЖ, управляющая организация, непосредственное управление), но и не реализовали выбранный способ.
Способ управления считается нереализованным в случае, если решение жильцов так и осталось на бумаге. То есть при выборе способа управления посредством ТСЖ должны быть зарегистрированы учредительные документы в отделе по делам некоммерческих организаций управления Федеральной регистрационной службы. При выборе управляющей организации собственниками должны быть подписаны с управляющей компанией договоры управления многоквартирным домом. При непосредственном способе управления большинство собственников должно подписать договоры на содержание и (или) ремонт дома.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)