ВНЕСЕНИЕ В ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ СВЕДЕНИЙ О ПРАВАХ НА УЧАСТКИ, ЗАНЯТЫЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

В отношении образованного земельного участка, занятого многоквартирным домом, права собственности на помещения в котором зарегистрированы в порядке, установленном Законом о регистрации, или приобретены в ином установленном законом порядке, ч. 4 ст. 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ не должна применяться. При внесении в государственный кадастр недвижимости сведения о таком земельном участке приобретают характер кадастровых сведений (''учтенный'' статус), и одновременно вносятся сведения о соответствующих правах на такой земельный участок.

Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 06.10.2010 N Д23-4017.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 и ч. 4 ст. 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ ''О государственном кадастре недвижимости'' (далее - Закон о кадастре) внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в ч. 3.1 данной статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

Вместе с тем согласно п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента государственной регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено федеральным законом. В силу положений ст. 131 Кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Регистрации в отношении земельных участков подлежат: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными федеральными законами.

Исходя из норм ряда федеральных законов право собственности на земельные участки может возникать независимо от момента государственной регистрации такого права. В частности, согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ ''О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации'' земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, сформированный до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, земельный участок, занятый многоквартирным домом, сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принадлежит собственникам помещений в таком многоквартирном доме на праве общей долевой собственности с даты его государственного кадастрового учета независимо от момента государственной регистрации права на такой земельный участок.

Данный вывод основан на положениях Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П ''По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона ''О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации'', частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации'', а также подтверждается сложившейся судебной практикой. В частности, согласно п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 ''О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания'' право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона независимо от его регистрации в ЕГРП.

Необходимо отметить, что согласно п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в том числе земельный участок) возникает в силу вышеуказанных норм федеральных законов независимо от момента государственной регистрации такого права.

Однако представленные в орган кадастрового учета для осуществления государственного кадастрового учета указанного земельного участка документы должны содержать необходимую информацию о том, что соответствующий образованный земельный участок занят многоквартирным домом и был сформирован уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления в порядке, установленном законодательством для формирования таких земельных участков. Указанные документы могут быть представлены в приложении к межевому плану. Кроме того, в межевом плане в соответствии с требованиями к его подготовке должны содержаться сведения, подтверждающие наличие на таком земельном участке многоквартирного дома.

При этом, по мнению Департамента недвижимости, не требуется представление в орган кадастрового учета документов, подтверждающих права на помещения в многоквартирном доме (за исключением случая, если соответствующие права приобретены в порядке, действовавшем до вступления в силу Закона о регистрации). Сведения о правах на такой земельный участок включаются в государственный кадастр недвижимости в соответствии со сведениями о зарегистрированных правах собственников помещений в многоквартирном доме, содержащимися в ЕГРП, или в соответствии со сведениями, содержащимися в ином предусмотренном законом документе - основании возникновения права (если соответствующие права приобретены в порядке, действовавшем до вступления в силу Закона о регистрации). Объем вносимых сведений определяется Порядком ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42.

В отношении иных земельных участков, права на которые возникают в силу указаний федеральных законов, отмечаем следующее.

Указанные случаи, как правило, связаны с разграничением земель по формам собственности на федеральную, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность. Так, например, согласно ч. 1 ст. 8 Лесного кодекса Российской Федерации лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности.

Учитывая вышеизложенное, государственная регистрация прав в отношении таких земельных участков носит не правообразующий, а правоподтверждающий характер.

Однако действующим законодательством применительно к указанным земельным участкам не определен момент (дата) возникновения права собственности. Кроме того, ст. 22 Закона о кадастре предусмотрено, что документом, необходимым для осуществления государственного кадастрового учета земельного участка, является межевой план. Представление иных документов, подтверждающих возможность внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о возникновении права на соответствующий земельный участок, вместе с заявлением о государственном кадастровом учете Законом о кадастре не предусмотрено.

Таким образом, по мнению Департамента недвижимости, в целях внесения в государственный кадастр недвижимости при постановке на государственный кадастровый учет сведений о правах на вышеуказанные земельные участки необходимо внесение соответствующих изменений в Закон о кадастре.