Статьи
Е. Кальчевская

ЖСК: ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВ НА ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

Разделы:
Правоотношения собственности в совместном домовладении; Управление многоквартирным домом; Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)




Жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Рассмотрим порядок приобретения прав на жилое помещение в многоквартирном доме участниками ЖСК.

Внесение пая

В соответствии с п. 1 статьи 124 Жилищного кодекса (ЖК) гражданину или юридическому лицу, принятым в члены ЖСК, на основании решения общего собрания членов (конференции) предоставляется жилое помещение в домах ЖСК в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

Исходя из норм Гражданского кодекса, помещение считается собственностью члена кооператива с момента полной выплаты пая, то есть еще до государственной регистрации возникновения права.

При этом не следует смешивать паевые взносы с членскими взносами, направляемыми на покрытие расходов на иную уставную деятельность, кроме приобретения жилья.

Пай представляет собой денежный взнос или доля в общем капитале кооператива, приходящаяся на данное физическое или юридическое лицо, вносящее деньги, - пайщика. От величины пая зависит доход та часть имущества, которые он получает при ликвидации ЖСК. Паевые взносы, паи образуют паевой фонд кооператива.

До полной выплаты пая член кооператива с согласия правления имеет право на вселение временных жильцов и на сдачу внаем жилого помещения. С полной выплатой пая кооператив теряет какие-либо права на жилое помещение. В случае сноса дома членам кооператива, не являющимся собственниками помещения, властные органы должны предоставить помещения по договору социального найма.

Выселение из помещения возможно лишь для членов, исключенных за грубое неисполнение обязанностей и не выплативших полностью пай. При исключении, как и при добровольном выходе, член кооператива получает в предусмотренном уставом порядке действительную стоимость внесенного пая. Срок такой выплаты не может быть более чем два месяца со дня принятия ЖСК решения об исключении члена ЖСК.

Следует отметить, что действующее законодательство не предусматривает автоматического прекращения членства в кооперативе после выплаты пая. Иное бы ограничивало возможности собственника помещения по управлению многоквартирным домом, осуществляемому ЖСК.

Наследование пая

В случае смерти члена ЖСК его наследники имеют право на вступление в члены данного кооператива по решению общего собрания членов (конференции).

При этом преимущественное право на вступление в члены ЖСК согласно п. 1 статьи 131 ЖК имеет супруг умершего при условии, что этот супруг имеет право на часть пая.

Наследник члена ЖСК, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены ЖСК в случае, если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался от вступления в члены.

Наследник члена ЖСК, не проживавший совместно с наследодателем, имеет право на вступление в кооператив в случае, если вышеуказанные граждане отсутствуют или отказались от своего преимущественного права.

Член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником, имеет преимущественное право на вступление в ЖСК при условии:
  • внесения им паевого взноса;
  • отсутствия всех рассмотренных выше граждан;
  • если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена ЖСК не имеют преимущественного права на вступление в кооператив либо откажутся от вступления.

Переход прав собственности на общее имущество многоквартирного дома

Согласно п. 2 статьи 129 ЖК на отношения собственности в многоквартирном доме в ЖСК при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом распространяется действие главы 6 ЖК "Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников".

Многоквартирный дом неразделимо включает в себя как помещение, так и долю в праве общей собственности на общее имущество. В силу этого одновременно с передачей помещения от ЖСК его члену передается доля в праве собственности на общее имущество. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 статьи 37 ЖК), и невозможна ситуации, когда кооператив передает помещения своим членам, а общее имущество остается в собственности кооператива.

Однако некоторые ЖСК в ходе своей деятельности осуществляли дополнительное строительство объектов в многоквартирном доме за счет собственных средств. В результате, созданные объекты и помещения поступали в собственность ЖК как юридического лица.

Получается, что такое имущество не входит в общую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а остается собственностью кооператива. Значит, при проведении реорганизации оно должно быть отражено в передаточном акте и перейти к правопреемнику ЖСК при его преобразовании.

Кроме того, согласно п. 1 статьи 36 ЖК в состав общего имущества многоквартирного дома входит земельный участок, границы и размер которого определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Возникает вопрос о вхождении в состав многоквартирного дома земельного участка при передаче доли на общее имущество многоквартирного дома.

В большинстве случаев ЖСК получали земельный участок на праве бессрочного пользования. А в статье 20 Земельного кодекса (ЗК) указано, что лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ "О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации").










© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)