Статьи
Е. Кальчевская

ПЕРЕПЛАНИРОВКА И ПЕРЕУСТРОЙСТВО КВАРТИРЫ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ В НЕЙ ПРОМЫШЛЕННОГО ПРОИЗВОДСТВА

Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Переустройство и перепланировка жилого помещения; Жилищное право




Собственник жилого помещения в многоквартирном доме решил организовать в нем (имеется в виду, в помещении) промышленное производство. При этом для обеспечения такого производства требуется провести переустройство и перепланировку помещения. Возникает вопрос: может ли собственник это сделать? Разъяснению указанного вопроса и посвящена данная статья.

      Переустройство и перепланировка жилых помещений
В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса (ЖК) переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, а перепланировка – изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Можно сказать, что процесс оформления переустройства и перепланировки одинаковый. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник представляет:
    • соответствующее заявление:
      ЗАЯВЛЕНИЕ.rtf
    • правоустанавливающие документы на жилое помещение;
    • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
    • технический паспорт жилого помещения;
    • согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма).

Кроме того, если жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, то требуется еще и заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня согласования выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие соответствующего решения. Только получив такой документ, вы можете начать переустройство и (или) перепланировку жилого помещения.

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

Однако вы можете получить и отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Такой отказ допускается в случаях (статья 27 ЖК):
    • непредставления указанных выше документов;
    • представления документов в ненадлежащий орган;
    • несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения установленным требованиям.

При этом такое решение может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Что же касается самовольной перепланировки жилого помещения, то ей признается перепланировка жилого помещения, проведенная:
    • при отсутствии документа, подтверждающего принятие решения о согласовании перепланировки;
    • с нарушением проекта перепланировки, представлявшегося собственником.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние суд по иску этого согласующего органа принимает решение:
    • в отношении собственника - о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
    • в отношении нанимателя по договору социального найма - о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Однако на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

      Перевод помещений из жилых и в нежилые
Статья 288 Гражданского кодекса (ГК) и статья 17 ЖК запрещают размещение в жилых домах промышленных производств.

Согласно п. 3 статьи 288 ГК размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. При этом перевод помещений из жилых в нежилые производится в соответствии с жилищным и градостроительным законодательством.

Условия перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое и, соответственно, запрет на осуществление таких процедур устанавливаются в статье 22 ЖК.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если:
    • доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям;
    • отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется в качестве места постоянного проживания;
    • право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

При этом перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Если вышеуказанные условия выполняются, то перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления.

В целях такого перевода собственник соответствующего помещения в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:
    • заявление о переводе помещения;
    • правоустанавливающие документы на переводимое помещение;
    • план переводимого помещения, технический паспорт;
    • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
    • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения).

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие того или иного решения.

В случае необходимости проведения переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается в случае:
    • непредставления документов;
    • представления документов в ненадлежащий орган;
    • несоблюдения условий перевода помещения;
    • несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

    Таким образом, для того чтобы организовать промышленное производство в квартире многоквартирного дома (при условии, что она расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные под ней, не являются жилыми), которое требует ее перепланировки и переустройства, вам необходимо для начала перевести квартиру в нежилое помещение в установленном выше порядке, а затем подать соответствующие документы на перепланировку и переустройство данного помещения. Однако эти процессы могут проходить параллельно: проект переустройства и перепланировки готовится заранее и предоставляется в орган, осуществляющий перевод помещений, вместе с документами, необходимыми для перевода.









    © Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)