ПИСЬМО РОСРЕЕСТРА ОТ 10.06.2010 N 14-4548-ГЕ. О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ ПО ВОПРОСУ ОБРАЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ. ПРОДОЛЖЕНИЕ

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона о кадастре под ГКУ недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Законом о кадастре сведений о недвижимом имуществе.
Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование исходных земельных участков (пункт 3 статьи 11.2 Земельного кодекса).
Однако действующим законодательством четко не определено, в каком порядке определяется категория земельного участка, образованного из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, так как объектом ГКУ является только индивидуально-определенная вещь - объект недвижимого имущества и сведения о землях в ГКН не вносятся.
Росреестр полагает, что такими документами могут быть, например, акт о выборе образованного земельного участка, принятый с учетом целевого назначения земель, с приложением схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории, либо утвержденная в установленном порядке схема расположения земельного участка.
Таким образом, при наличии в документах, представленных для проведения ГКУ, сведений о категории и разрешенном использовании земельного участка, данные характеристики будут внесены в ГКН.
По пункту 2.2.
В соответствии с частью 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства из числа основных и вспомогательных выбирают правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) предмет договора является существенным условием договора. В период действия договора его изменение осуществляется по взаимному согласию сторон, если иное не установлено законодательством или соглашением сторон (статья 450 Гражданского кодекса).
Поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет изменение характеристик земельного участка, выступающего предметом договора аренды, такое изменение договора возможно только по взаимному согласию сторон договора на основании соответствующего обращения собственника земельного участка.
Таким образом, полагаем, что арендатор земельного участка не вправе самостоятельно изменять вид разрешенного использования земельного участка.
По пункту 2.3.
Рекомендации по осуществлению ГКУ земельных участков под многоквартирными домами для использования при организации работы территориальных органов Росреестра направлялись письмами Роснедвижимости от 20.06.2008 N ВК/2657, от 15.08.2008 N ВК/3583.
Необходимо отметить, что в настоящее время не выработана однозначная позиция по указанному вопросу. Росреестр полагает, что необходимо установление норм о защите интересов лиц, оформляющих права на земельные участки под многоквартирными домами, в судебном или административном порядке.
Согласно пункту 1 статьи 84 Земельного кодекса установлением или изменением границ населенных пунктов является:
- утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования;
- утверждение или изменение схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений (на межселенных территориях).
При этом внесение в генеральный план изменений, предусматривающих изменение границ населенных пунктов в целях жилищного строительства или определения зон рекреационного назначения, осуществляется без проведения публичных слушаний (часть 18 статьи 24 Градостроительного кодекса).
В соответствии с пунктом 8 части 6 статьи 23 Градостроительного кодекса на картах (схемах), содержащихся в генеральных планах, отображаются границы земельных участков, которые предоставлены для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения либо на которых размещены объекты капитального строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.
Таким образом, в границы населенных пунктов могут включаться существующие (учтенные ранее) или образуемые земельные участки или их части, а также планируемые для развития жилищного строительства территории из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Сведения о землях в ГКН не вносятся, следовательно, отсутствуют препятствия для постановки на ГКУ земельных участков, образуемых на основании проектов межевания территорий.


Страницы: 2 из 3  <-- предыдущая  cодержание   следующая -->