КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ ПОСЕЛЕНИЙ, САДОВОДЧЕСКИХ ТОВАРИЩЕСТВ И ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ ВНЕ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ. ПРОДОЛЖЕНИЕ

При установлении оценочных микрозон земельные участки с расположенными на них зданиями, используемыми в качестве детских садов, школ, поликлиник, больниц, научных и учебных институтов, магазинов, рынков и т.д. в зонах жилой или промышленной застройки, как правило, не выделяются в отдельные оценочные микрозоны. В отдельные оценочные микрозоны следует выделять научные, учебные, специальные комплексы зданий и сооружений, сравнимые по площади занимаемых земель с жилым кварталом усадебной или многоэтажной застройки.
10.4. При выполнении земельно - оценочных работ не рассматриваются как объекты недвижимости: квартира в многоэтажном доме без земельной доли придомового земельного участка, отдельное здание без занимаемого им земельного участка или без прав на него, часть отдельного здания, встроенные, пристроенные сооружения без земельной доли придомового земельного участка. Классификация объектов недвижимости для оценки земли с целью выделения оценочных микрозон обязательным условием включает описание объекта, начинающегося с описания земельного участка или земельной доли придомового земельного участка.
10.5. Границами оценочных микрозон принимаются: естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа - реки, ручьи, овраги, балки, обрывы или их бровки и подошвы и т.д.); границы земель, занятых крупными инженерными сооружениями (железные дороги, магистральные автодороги, магистральные улицы); улицы, проезды, границы (заборы) предприятий (производственного и непроизводственного назначения); границы лесных сельскохозяйственных и иных угодий.
10.6. В границах оценочных микрозон устанавливаются параметры типичных земельных участков по общей площади, площади застройки, форме, уровню инженерного обустройства и местоположению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц.
Типичные земельные участки на территории оценочной микрозоны должны представлять определенный сегмент рынка классифицированных объектов недвижимости и соответствовать типичным условиям характера застройки оценочной микрозоны по ее плотности, инженерному оборудованию и размещению объектов внешнего благоустройства.
Повсеместно наибольшую рыночную информацию по стоимости земли поселений представляет в настоящее время рынок квартир.
Для использования данных о рынке квартир рекомендуется в каждой оценочной микрозоне малоэтажной без приусадебных земельных участков и многоэтажной жилой застройки установить несколько (3 - 5) типичных придомовых земельных участков многоквартирных жилых домов.
До издания нормативных документов, регламентирующих процедуру и технологию работ по установлению границ и площади придомовых земельных участков многоэтажных жилых домов, данная работа выполняется в процессе земельно - оценочных работ выборочно по отдельным типичным многоквартирным жилым домам по каждой оценочной микрозоне жилой застройки.
При этом в границы придомовых земельных участков многоквартирных жилых домов включаются площадь собственно жилого дома и объектов его внешнего благоустройства (подъездные дороги к дому, тротуары, газоны и скверы, стоянки для автомашин, площадки для сушки белья, детские площадки), предназначенные для проживающих в данном доме. Установление границ придомовых земельных участков производится по фактическому пользованию с учетом градостроительных нормативов и правил на отводы и размеры земельных участков в зависимости от характера застройки.
Установленные в процессе земельно - оценочных работ границы и площади придомовых земельных участков не имеют юридической силы и используются исключительно для целей оценки земли.
10.7. При оценке земли поселений для целей кадастровой оценки принимаются следующие основные виды наиболее эффективного использования земель оценочных микрозон:
- - жилая застройка;
- - застройка под офисные (конторские) цели;
- - застройка под торговые помещения или коммерческие цели;
- - промышленная застройка;
- - сельскохозяйственное использовании земель;
- - лесохозяйственное использование земель.
10.8. Наиболее эффективное использование земли устанавливается с учетом имеющейся градостроительной документации.
По каждой оценочной микрозоне устанавливается одно или несколько вариантов использования земли, каждое из которых должно удовлетворять четырем критериям, т.е. быть:
- - юридически (законодательно) разрешенным;
- - физически возможным;
- - экономически целесообразным;
- - наиболее доходным.
Конкурирующими направлениями использования застроенных земель поселений, как правило, являются жилая застройка, застройка коммерческими и административными зданиями и сооружениями, промышленная застройка.
Конкурирующими направлениями использования земли вне населенных пунктов являются несельскохозяйственное использование, (включая промышленное), сельскохозяйственное и лесохозяйственное использование.
10.9. Наиболее вероятным в первые туры кадастровой оценки стоимости земли может быть изменение использования земли при расчете кадастровой стоимости земельных участков промышленных предприятий, расположенных в центре городов и иных поселений, застройка земель общего пользования и сельскохозяйственного использования жилыми, коммерческими, административными, промышленными зданиями и сооружениями в границах населенных пунктов и лесохозяйственное использование малопродуктивных земель сельскохозяйственного назначения вне границ населенных пунктов.
10.10. Имеющаяся информация о сделках с объектами недвижимости группируется по основным сегментам рынка.
При этом выделяются следующие сегменты рынка недвижимости:
- - незастроенные земельные участки;


Страницы: 8 из 11  <-- предыдущая  cодержание   следующая -->