ИНФРАСТРУКТУРА РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ. УЧАСТИЕ ГОСУДАРСТВА НА РЫНКЕ ИПОТЕЧНОГО

Помимо классической ипотеки на рынке необходимо развивать иные механизмы жилищного кредитования под залог недвижимости. Так, в целях развития жилищного строительства, в том числе строительства жилья экономкласса, широкое распространение на рынке получат рыночные механизмы кредитования застройщиков (юридических лиц), жилищных некоммерческих объединений граждан, кредитование физических лиц для индивидуального жилищного строительства и оплаты пая в кооперативах, а также кредитование физических и юридических лиц на приобретение (строительство) жилья для дальнейшей сдачи жилья внаем.
Предполагается, что банки будут предоставлять частным коммерческим застройщикам кредиты на жилищное строительство под залог земельных участков и вновь возводимых объектов недвижимости. Активное развитие проектного кредитования строительства под залог земельных участков будет способствовать развитию рынка земли и повышению ее ликвидности.
Участие физических лиц в строительстве многоквартирных домов будет ограниченным и только на завершающей стадии. Основные риски строительства многоквартирных домов примут на себя застройщики, инвесторы - юридические лица и банки, предоставляющие им кредиты на строительство. Кредитование банками граждан на цели приобретения построенных квартир в основном предлагается осуществлять после окончания строительства многоквартирного дома. С целью гарантирования спроса граждан на строящиеся квартиры и фиксации уже на стадии строительства цены на приобретение таких квартир застройщики будут заключать с гражданами договоры купли-продажи квартир с оплатой гражданами задатка в ограниченном размере на средней и высокой стадии готовности многоквартирного дома. Оставшуюся часть стоимости приобретаемого жилья граждане будут оплачивать только после завершения строительства, в том числе за счет ипотечных жилищных кредитов.
Кредитование заемщиков под залог земельных участков и строящихся на них индивидуальных жилых домов будет действенным механизмом решения жилищных проблем, особенно в регионах, где исторически основная доля жилой застройки - частные индивидуальные дома.
Кредитование некоммерческих объединений граждан на цели строительства многоквартирных домов или создания малоэтажной застройки, а также на цели реконструкции и капитального ремонта многоквартирных домов будет способствовать не только решению жилищных проблем граждан, но и повышению качества существующего жилищного фонда и снижению уровня его износа. Получение кредита объединением граждан, с одной стороны, является инструментом снижения операционных издержек по сравнению с индивидуальным кредитованием, а с другой стороны, выступает элементом схемы комплексной застройки территории с подготовленной документацией по планировке территории, проектной документацией.
Кредитование юридических и физических лиц на цели строительства или приобретения жилья с целью дальнейшей сдачи его внаем предполагается развивать по мере формирования рынка жилищного найма. С развитием сегмента найма и формирования класса домовладельцев-наймодателей произойдет дифференциация стандартного ипотечного продукта и выделение отдельного продукта, учитывающего особенности жизненного цикла предмета залога, сдаваемого внаем, и качество обслуживания кредита при сдаче жилья внаем.
Развитие элементов инфраструктуры будет происходить по принципу конкуренции и эффективного распределения рисков между участниками. По мере увеличения числа участников будет усиливаться их специализация.
Необходимо вырабатывать единые стандарты предоставления услуг участниками инфраструктуры, что, в свою очередь, будет способствовать снижению издержек и повышению надежности и эффективности всех этапов жизненного цикла кредита.