ПИСЬМО ФНП ОТ 15.04.2011 N 754/07-17 О НАСЛЕДОВАНИИ ДОЛИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ. ПРОДОЛЖЕНИЕ

Как установлено Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 3 статьи 3), имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Объекты, прочно связанные с земельными участками, следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
В Жилищном кодексе Российской Федерации (части 1 и 2 статьи 36) содержится общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на данном участке многоквартирном доме, а в Федеральном законе "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (статья 16) установлены специальный порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных жилищным законодательством (пункт 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, отнесен к элементам общего имущества домовладельцев. При этом регулирование отношений, связанных с переходом этого имущества в общую собственность домовладельцев, отнесено к жилищному, а не к земельному законодательству. Жилищным кодексом Российской Федерации (пункт 2 статьи 37) установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на жилое помещение в этом доме. То есть правовой статус доли в праве общей собственности на земельный участок неразрывно связан с правом собственности на жилое помещение, производен от него.
Как следует из статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", переход земельного участка в общую долевую собственность собственников квартир дома, то есть первичное возникновение права, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведением его кадастрового учета, а не с государственной регистрацией права общей долевой собственности на земельный участок. Такое регулирование согласуется с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 8) о том, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Вместе с тем согласно Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 2 статьи 23) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Исходя из этого представляется, что самостоятельной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не требуется, поскольку право на долю в общей собственности на земельный участок в вышеназванных случаях регистрируется одновременно и вместе с жилым помещением.
Аналогичная правовая позиция содержится в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П.
С учетом изложенного, по мнению Федеральной нотариальной палаты, оформление нотариусом наследственных прав на долю в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, возможно на основании документов, подтверждающих право собственности наследодателя на жилое помещение в этом доме, и документов о кадастровом учете этого земельного участка.