ПИСЬМО МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РФ ОТ 19.07.2010 N Д23-2704. О ПРАВЕ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ. ПРОДОЛЖЕНИЕ

Земельные участки в границах санитарных зон у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков не изымаются и не выкупаются, за исключением случаев, если в соответствии с установленным санитарным режимом предусматривается полное изъятие этих земельных участков из оборота (первая зона санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов). Земельные участки, находящиеся в частной собственности, подлежат выкупу у их собственников в соответствии со статьей 55 Земельного кодекса. Использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях.
Пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и пунктом 5 статьи 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" также установлен запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий.
Следует отметить, что в настоящее время в Земельном кодексе между нормами, определяющими состав категорий земель, содержится внутреннее противоречие. Так, в соответствии со статьей 83 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в черте населенного пункта, относятся к категории земель населенных пунктов, а, исходя из статьи 94 Земельного кодекса, земли курортов, в том числе и земли населенных пунктов, являющиеся городами-курортами, относятся к категории земель особо охраняемых территорий и объектов.
В целях устранения данного противоречия разработан проект Федерального закона N 97705-5 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и некоторые законодательные акты Российской Федерации", который находится в стадии рассмотрения во втором чтении в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации.
По мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, земельные участки в границах населенных пунктов во всех случаях должны относиться к землям населенных пунктов. Данная точка зрения подтверждается положениями статьи 15 Федерального закона N 221-ФЗ, статей 5 и 14 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", из содержания которых следует, что при включении земельных участков в границы населенных пунктов, сведения о категориях данных земельных участков должны быть изменены органом кадастрового учета на категорию земель населенных пунктов.
По вопросу расчета кадастровой стоимости земельного участка сообщаем.
Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Виды разрешенного использования устанавливаются в правилах землепользования и застройки (часть 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а до их принятия (но не позднее 1 января 2012 года) в градостроительном плане земельного участка или проекте планировки территории (часть 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации").
По мнению Росреестра (письмо от 01.07.2010 N 14-5119-ГЕ), в связи с тем, что вышеуказанные документы утверждаются актами органов местного самоуправления для уточнения вида разрешенного (функционального) использования земельного участка в целях определения его кадастровой стоимости заявителю следует обратиться в соответствующий орган местного самоуправления.
В порядке, предусмотренном Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222, расчет кадастровой стоимости указанных земельных участков осуществляется федеральным государственным учреждением "Земельная кадастровая палата" по субъекту Российской Федерации при наличии документов, подтверждающих соответствующий вид разрешенного использования.
По мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России изменение правил землепользования и застройки не влияют на границы округов горно-санитарной охраны. Однако правила землепользования и застройки должны учитывать режимы использования земельных участков в данных округах.
Кроме того, необходимо принимать во внимание положения Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях".